De vastgoedmarkt blijft populair, maar roept tegelijk heel wat vragen op. Hoe financier je slim? Wat kost het écht? En wat levert het meeste op? In deze blog geven we heldere antwoorden op vijf veelgestelde vragen van (toekomstige) kopers en investeerders.

De Belgische vastgoedmarkt blijft razend populair, zowel voor wie een eigen woning zoekt als voor wie wil investeren. Toch botsen veel mensen telkens weer op dezelfde vragen. In dit artikel bieden we heldere en praktische antwoorden op vijf veelgestelde vastgoedvragen in de vastgoedmarkt van vandaag.

1. Hoe financier je een vastgoedinvestering in België?

De meeste mensen kopen vastgoed niet volledig met eigen middelen. Een combinatie van spaargeld en een lening is de meest gangbare formule. Wie voldoende spaargeld heeft, kiest er vaak toch voor om deels te lenen. Waarom? Omdat je dan ruimte behoudt om later nog te investeren of te renoveren.

Afhankelijk van je situatie zijn er verschillende kredietvormen:

• Hypothecaire lening: klassieke afbetaling met vaste of variabele rentevoet.

• Bulletkrediet: je betaalt tijdens de looptijd enkel rente. Het volledige kapitaal betaal je pas op het einde van de looptijd af. Interessant voor zelfstandigen die later een pensioenopbouw opnemen. Houd er wel rekening mee dat bulletkredieten het risico aanzienlijk verhogen. Als je het pand niet tijdig verkoopt of je financiële situatie verandert, kan dat zwaar doorwegen.

• Overbruggingskrediet: tijdelijke oplossing als je je oude woning nog niet verkocht hebt.

• Renovatiekrediet: gericht op structurele of energetische renovaties, met soms gunstige voorwaarden via de overheid.

De algemene conclusie: wie leent, behoudt financiële flexibiliteit. Zelfs als je over voldoende eigen middelen beschikt, is het vaak slimmer om een lening op te nemen.

2. Welke kosten komen kijken bij de aankoop van vastgoed?

Bij het kopen van een woning komt meer kijken dan alleen de aankoopprijs. We maken hier een duidelijk onderscheid tussen bestaand vastgoed en nieuwbouw.

Bij bestaand vastgoed gelden registratierechten:

• 2% voor een enige eigen gezinswoning (in Vlaanderen)

• 12% voor een investeringspand of tweede verblijf

Bij nieuwbouw wordt de prijs opgesplitst:

• 12% registratierechten op de grondwaarde

• 21% btw op de constructiewaarde
  (In sommige gevallen kan je genieten van 6% btw bij afbraak en heropbouw als particulier.)

Daarnaast zijn er extra kosten zoals:

• Notariskosten (Tip: berekenbaar via notariskosten.be)

• Administratieve kosten

• Hypothecaire inschrijving (1% + 0,3% op het geleende bedrag)

• Schattingskosten voor de bank (ongeveer €500)

👉 Ben je geen eerste koper of kom je niet in aanmerking voor een korting? Reken dan op ongeveer 15% extra bovenop de aankoopprijs.

3. Hoe bereken je het rendement op een vastgoedinvestering?

Een van de meest gestelde vragen bij vastgoedbeleggingen is: “Wat brengt het op?” De makelaars hanteren een eenvoudige maar doeltreffende vuistregel om het nettorendement te berekenen:

Nettorendement = maandelijkse huurprijs × 10,5 (maanden) ÷ totale aankoopprijs (incl. kosten)

Waarom 10,5 maanden? De aftrek van anderhalve maand houdt rekening met kosten zoals onroerende voorheffing, onderhoud, leegstand of een beheersvergoeding. Zo krijg je een realistischer beeld dan bij een brutorendement.

Toch gaat het rendement verder dan deze snelle berekening. Je moet rekening houden met verschillende elementen. Denk aan:

• Beheer: doe je het zelf, of betaal je een makelaar?

• Verloop: bij studentenkamers wisselt de huurder vaak jaarlijks, bij appartementen blijven huurders meestal langer.

• Belastingen: het kadastraal inkomen komt in je personenbelasting terecht.

• Onderhoud en renovaties, die je rendement kunnen drukken.

Het rendement verschilt ook sterk per type pand. Studentenkamers leveren vaak meer op, maar brengen ook meer werk en rotatie met zich mee. Appartementen daarentegen met één of twee slaapkamers trekken een ander profiel aan, dat doorgaans stabieler huren, met minder verloop.

En dan is er nog het langetermijneffect. Veel eigenaars merken na tien jaar dat hun huurinkomsten door indexatie hoger liggen dan hun maandelijkse afbetaling. Zeker als die aflossing vastligt, maar de huur elk jaar stijgt, ontstaat er financiële ademruimte. Daarbovenop komt nog de meerwaarde van het pand zelf, die vaak stijgt over tijd. Zo creëer je niet alleen maandelijkse inkomsten, maar bouw je ook een extra reserve op via waardestijging.

4. Hoe vind je een betrouwbare huurder?

Een goede huurder maakt een groot verschil. Een slechte kan heel wat kopzorgen veroorzaken. Hoewel er soms tientallen tot zelfs honderden aanvragen binnenkomen voor één huurpand, betekent dat niet automatisch dat de juiste kandidaat ertussen zit. Een goede screening is daarom cruciaal.

Welke documenten mag je als verhuurder opvragen?

Als verhuurder in Vlaanderen mag je enkel informatie opvragen die noodzakelijk is om na te gaan of de kandidaat zijn verplichtingen als huurder zal kunnen nakomen. Concreet betekent dit dat je mag vragen naar:

• Identiteitsgegevens

• Woonplaats

• Hoogte van het inkomen – hiervoor mag je loonfiches, rekeninguittreksels of een aanslagbiljet vragen

Het doel hiervan is om in te schatten of de kandidaat financieel in staat is om de maandelijkse huur te betalen.

Tegelijk kunnen verhuurders niet zomaar alles opvragen. Kandidaat-huurders zijn wettelijk niet verplicht om alle informatie te delen, onder andere omwille van GDPR.

Wat mag je niet vragen?

De Vlaamse Woninghuurwet stelt duidelijke grenzen aan wat niet mag. Je mag géén informatie opvragen die geen verband houdt met de betaalcapaciteit van de kandidaat. Zo is het verboden om:

• Te vragen naar de geboorteplaats, afkomst, nationaliteit of gezondheidstoestand

• Te peilen naar het gerechtelijk verleden of levensbeschouwelijke overtuiging

• Navraag te doen naar de aard (bv. loontrekkende of zelfstandige) of bron van het inkomen (bv. uitkering of loon)

Discriminatie op basis van deze elementen is wettelijk verboden. Enkel de hoogte van het inkomen is relevant, niet waar het vandaan komt of hoe het is opgebouwd.

👉 Maar let op: de bovenstaande regels gelden voor Vlaanderen, maar kunnen behoorlijk complex zijn in de praktijk. Twijfel je? Laat je dan zeker begeleiden door een erkende vastgoedmakelaar in jouw buurt.

Houd er ook rekening mee dat Brussel en Wallonië eigen regels hanteren over welke informatie je als verhuurder mag opvragen. Informeer je dus grondig als je verhuurt buiten Vlaanderen.

Screening is dus niet alleen een kwestie van documenten verzamelen, maar ook van mensenkennis. Wie dagelijks dossiers bekijkt, ontwikkelt een gevoel voor wanneer iets niet klopt.

Dat is belangrijk, want de Belgische huurwetgeving beschermt huurders sterk. Als het fout loopt, bijvoorbeeld bij wanbetaling, kan een uitzettingsprocedure maanden duren. Net daarom is een goede selectie vooraf cruciaal.

5. Welk type eigendom is het meest geschikt als investering?

Er bestaat geen universeel antwoord op de vraag welk type vastgoed het meest rendeert. Alles hangt af van je doelstelling.

Studentenkamers: hoger rendement, meer werk

Studentenkamers brengen meestal meer op, maar vragen ook meer opvolging. Vaak wisselt de huurder elk jaar, wat betekent dat je elk jaar opnieuw moet verhuren. Voor wie dat geen probleem vindt, kan dat een interessante keuze zijn.

Appartementen of gezinswoningen: stabiel en minder werk

Verkies je minder verloop en meer stabiliteit, dan zijn appartementen of gezinswoningen interessanter. Huurders blijven daar vaak drie tot zes jaar, wat minder werk met zich meebrengt. Het rendement ligt iets lager, maar je hoeft er minder actief mee bezig te zijn.

Een vaak aangeraden optie is een appartement met één of twee slaapkamers. Appartementen met drie slaapkamers leveren doorgaans minder op, en het profiel van huurders, zoals jonge professionals, sluit meestal goed aan bij kleinere units.

Concreet voorbeeld ter vergelijking:

• 1-slaapkamerappartement in Luik van €180.000, verhuurd aan €750 → bruto 5%

• 3-slaapkamerwoning in de rand van Gent van €320.000, verhuurd aan €1.100 → bruto 4,1%

Een praktische tip: kies een pand dat niet te ver van je eigen woonplaats ligt. Zeker als je het beheer zelf wil doen, maakt dat een groot verschil.

Nieuwbouw: zorgeloos, maar iets lager rendement

Nieuwbouw biedt het voordeel van garantie, energiezuinigheid en weinig zorgen. Alles is in regel met de nieuwste normen, wat het beheer eenvoudiger maakt. Het bruto rendement ligt meestal iets lager, omdat de aankoopprijs hoger is terwijl de huur slechts beperkt meer opbrengt. Maar op lange termijn kan nieuwbouw wél interessant zijn.

Eigendom in opkomende buurten

Tot slot kan investeren in opkomende buurten op langere termijn voor extra meerwaarde zorgen. In Vlaanderen zijn de Vaartkom (Leuven), Dok Noord (Gent) en Het Eilandje (Antwerpen) typische voorbeelden van buurten die de voorbije jaren sterk zijn opgewaardeerd.

Een concreet voorbeeld: volgens Statbel steeg de gemiddelde verkoopprijs van huizen (excl. appartementen) in Leuven van €286.500 in 2015 naar €455.000 in 2024. Dat is een stijging van bijna 59% op 9 jaar, of gemiddeld zo’n 5,3% per jaar.

Conclusie

De antwoorden op deze vijf vastgoedvragen tonen aan dat vastgoed geen eenvoudige wereld is, maar wel een transparante als je je goed laat informeren. Of je nu wil kopen, investeren of verhuren: werk samen met mensen die de markt kennen, stel de juiste vragen en denk op lange termijn.

Een goede makelaar kan je daar zeker bij helpen: niet enkel als verkoper, maar vooral als betrouwbare adviseur die je begeleidt door het volledige traject.