Weten wat je rechten en plichten zijn als huurder of verhuurder zijn de eerste stap naar een goede relatie met je huurder of huurbaas.

Verplichtingen van de verhuurder

Conflicten tussen huurders en verhuurders zijn niet de norm. Van de panden die ik behandel, gaat het om ongeveer 20%... Over het algemeen zal een tevreden huurder geen problemen veroorzaken, tenzij het in zijn temperament zit.

Als verhuurder is het onderhouden van een goede relatie met je huurder cruciaal. Wanneer je je woning verhuurt, verbind je zich ertoe om: 

De huurder een nette, bewoonbare woning aan te bieden 

De bewoonbaarheid van de woning wordt beoordeeld op basis van de volgende criteria: stabiliteit, waterdichtheid, installaties (gas en elektriciteit), ventilatiesysteem, daglicht, sanitaire en verwarmingsinstallaties, grootte van de woning, staat van de vloeren en trappen, impact van het gebouw op de gezondheid van de bewoners.

Het huurcontract registreren 

Het is een bescherming voor zowel jezelf als voor de huurder! Een geregistreerd huurcontract beschermt de huurder tegen willekeurige uitzetting of bij verkoop van de woning. Aan de andere kant verplicht het de huurder om een opzegtermijn in acht te nemen als hij de woning wil verlaten. Dit garandeert de verhuurder een aanzienlijke zekerheid, die zo niet het risico loopt om met een onverwachte leegstand te worden geconfronteerd.

Conformiteitscertificaten voorleggen

Wanneer je een huis of appartement verhuurt, moet je een reeks verplichte documenten kunnen voorleggen. Dit zijn onder andere het EPC-certificaat en het elektrisch keuringsattest. Dit is belangrijke informatie voor je huurder. 

Een plaatsbeschrijving opstellen

De plaatsbeschrijving is een gedetailleerde weergave van de staat van de woning. De inventaris moet worden opgemaakt voordat de huurder de woning betrekt en nadat hij de woning heeft verlaten, zodat eventuele schade die door de bewoner is veroorzaakt, nauwkeurig kan worden vastgesteld en gerechtvaardigd. Dit document biedt een essentiële waarborg voor zowel verhuurders als huurders. Je kunt een expert inschakelen of onderling een document opmaken. De tweede optie is over het algemeen minder volledig en daarom moeilijker af te dwingen in geval van een geschil.

De woning onderhouden zodat een correct gebruik mogelijk is

Als eigenaar garandeer je dat het eigendom beschikbaar wordt gesteld in een staat waarin het goed kan worden gebruikt. Dit omvat de kosten van reparaties waar nodig. Niet alle reparaties hoeven echter door de eigenaar te worden betaald, zoals we later in dit artikel zullen bespreken...

Als jij jouw deel van het contract moet nakomen, mag je natuurlijk ook van je huurder verwachten dat hij zijn verplichtingen nakomt.

De verplichtingen van de huurder

De verplichtingen van de huurder zijn net zo essentieel om een goede huurovereenkomst te garanderen. Wanneer het huurcontract wordt ondertekend, aanvaardt de huurder de voorwaarden die in het contract worden beschreven. Hoewel deze kunnen variëren, zijn er toch een aantal verplichtingen waaraan de huurder niet kan ontsnappen.

De huur op tijd betalen 

Het lijkt misschien vanzelfsprekend, maar aan het recht om een woning te bewonen hangt een prijskaartje. De huurder verbindt zich er daarom toe de huur en eventuele kosten op tijd aan de verhuurder te betalen. 

Huurwaarborg

Het instellen van een huurwaarborg is op zich geen verplichting, maar wordt het wel als het expliciet in het huurcontract is opgenomen. 

Onderhoud woning 

Natuurlijk is de huurder verplicht om de woning in dezelfde staat achter te laten als toen hij erin trok. Heb je gekozen voor de kleur terracotta om de sfeer in je woonkamer op te warmen? Vergeet dan niet om voor je vertrek opnieuw te schilderen in de oorspronkelijke kleur.

Toegang tot de woning voor de verhuurder

De huurder moet de verhuurder één keer per jaar toegang geven tot de woning. De verhuurder mag de woning niet onaangekondigd betreden, dus jullie moeten samen een datum afspreken. Je moet je er ook van bewust zijn dat als de huurder besluit om het huis of de flat te verlaten, of als de eigenaar besluit om te verkopen, de huurder verplicht is om potentiële kopers een bezoek toe te staan. Ook hier worden de bezoektijden door de beide partijen samen overeengekomen.

De woning verzekeren 

Een gehuurde woning moet twee keer worden verzekerd: een keer door de eigenaar en een keer door de huurder. De oorsprong van de schade bepaalt welke verzekering moet tussenkomen.

Hoe worden de kosten verdeeld tussen de verhuurder en de huurder?

Een lekkende kraan, een piepende deur, een elektrisch toestel dat dienst weigert, schilferend schilderwerk... We weten allemaal dat je woning onderhoud nodig heeft. Als het om een huurwoning gaat, is de vraag wie het nodige werk moet doen: de huisbaas of de huurder? De verhuurder zal zeggen dat de huurder verantwoordelijk is voor slijtage, terwijl de huurder zal zeggen dat het de verantwoordelijkheid van de verhuurder is om de woning in goede staat te houden. 

Beide partijen hebben gelijk! Om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de kosten, moet je kijken naar de aard van de herstellingen. 

Reparaties en onderhoud 

Van het onderhoud van de verwarmingsketel tot het vervangen van een gloeilamp of van de batterijen in een rookmelder, de huurder is verantwoordelijk voor de kosten die gepaard gaan met het normale gebruik en onderhoud van de woonst.

De huurder is ook verantwoordelijk voor het vergoeden van eventuele schade aan de woning. Laten we een voorbeeld nemen... Stel dat de woning een plat dak heeft en dat het dak waterdichtheidsproblemen heeft: de eigenaar is aansprakelijk. Maar laten we ons nu eens voorstellen dat hetzelfde dak het prima deed totdat de tiener van de huurder besloot om er een terras van te maken en zo het beschermende membraan doorboorde: de huurder is aansprakelijk. 

Andere reparaties en onderhoud

De verhuurder is verantwoordelijk voor de financiering van alle reparaties of onderhoud die geen verband houden met het gebruik van de woning door de huurder. Houd er dus rekening mee dat kosten als gevolg van veroudering of reparaties door overmacht voor rekening van de verhuurder komen.

Als je twijfelt over de aard van de reparaties, raadpleeg  je huurovereenkomst - die staat vol met antwoorden!

Tot slot nog enkele tips om een goede relatie te onderhouden 

Naast ieders rechten en plichten kun je je kansen op het onderhouden van een harmonieuze relatie maximaliseren door een paar reflexen aan te nemen die altijd gewaardeerd zullen worden.

1. Schuif een probleem niet nodeloos op de lange baan: Vincent Pletsers, oprichter van We Manage, benadrukt het belang van het onmiddellijk oplossen van problemen: 'Een probleem laten aanslepen zal de frustratie alleen maar doen toenemen.'

2. Wees beschikbaar en bereikbaar: om frustratie te voorkomen is het voor beide partijen belangrijk om bereikbaar te blijven. Natuurlijk moet je een zekere afstand bewaren om te voorkomen dat je herhaaldelijk contact zoekt, wat een averechts effect zou kunnen hebben.

3. Wees transparant: dit is een essentiële basis voor het opbouwen van een vertrouwensrelatie tussen verhuurder en huurder. 

4. Dan nog zo’n heikel punt, de huurindexering. Hoewel dit een recht is voor verhuurders, blijft het een van de belangrijkste bronnen van onenigheid, vertelt Vincent Pletsers. Aan de ene kant hebben we de verhuurder, die soms gedwongen wordt om de huur te indexeren om de kosten te dekken, maar bang is om de huurder weg te jagen. Aan de andere kant zal de huurder, die gewend is geraakt aan de woning en de buurt, liever blijven, maar wel binnen zijn mogelijkheden. De oplossing: een compromis vinden. Het is bijvoorbeeld mogelijk om de huur te indexeren zonder de maximale indexering toe te passen. 

Nu heb je alles in handen voor een zorgeloze huurbelegging!