Weten wat je rechten en plichten zijn als huurder of verhuurder is de eerste stap naar een goede relatie met je huurbaas of huurder.

Verplichtingen van de verhuurder

Conflicten tussen huurders en verhuurders zijn eerder uitzonderlijk. Bij de panden die ik beheer gaat het om zo’n 20%. Over het algemeen veroorzaakt een tevreden huurder geen problemen, tenzij dit nu eenmaal in zijn aard ligt.

Als verhuurder is het onderhouden van een goede relatie met je huurder cruciaal. Wanneer je je woning verhuurt, verbind je je ertoe om:

Een bewoonbare woning aan te bieden

De woning moet voldoen aan voorwaarden inzake stabiliteit, waterdichtheid, gas- en elektriciteitsinstallaties, ventilatie, daglicht, sanitair en verwarming, voldoende woonoppervlakte, en de staat van vloeren en trappen. Ook de impact van het gebouw op de gezondheid van de bewoners wordt mee beoordeeld.

Het huurcontract registreren 

Registratie beschermt zowel verhuurder als huurder! Een geregistreerd huurcontract voorkomt dat de huurder willekeurig kan worden uitgezet of bij verkoop van de woning onbeschermd staat. Daarnaast verplicht het de huurder om bij vertrek de opzegtermijn te respecteren. Voor de verhuurder betekent dit meer zekerheid en minder risico op onverwachte leegstand.

Conformiteitsattesten voor te leggen

Wanneer je een huis of appartement verhuurt, moet je enkele verplichte documenten kunnen tonen. Dit zijn onder andere het EPC-certificaat en het elektrisch keuringsattest. Deze documenten geven de huurder belangrijke informatie over de woning.

Een plaatsbeschrijving op te stellen

Een plaatsbeschrijving legt de staat van de woning vast bij intrek en bij vertrek. Zo kan eventuele schade correct worden vastgesteld. Dit document beschermt zowel huurder als verhuurder. Je kan een expert inschakelen of onderling een document opstellen, maar een professionele plaatsbeschrijving is doorgaans vollediger en beter afdwingbaar bij een geschil.

De woning te onderhouden

De woning moet in een staat verkeren die correct gebruik mogelijk maakt. Dit betekent dat de eigenaar noodzakelijke herstellingen moet uitvoeren. Niet alle herstellingen vallen echter onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar, daarover lees je verder meer.

Als verhuurder heb je verplichtingen, maar je mag uiteraard ook verwachten dat je huurder die van hem naleeft.

De verplichtingen van de huurder

De verplichtingen van de huurder zijn minstens zo belangrijk om een goede huurovereenkomst te garanderen. Bij ondertekening van het huurcontract aanvaardt de huurder de daarin beschreven voorwaarden. Naast mogelijke extra bepalingen zijn er enkele basisverplichtingen die altijd gelden.

De huur tijdig betalen

Het lijkt misschien vanzelfsprekend, maar aan het recht om een woning te bewonen hangt een prijskaartje. De huurder verbindt zich er daarom toe de huur en eventuele kosten op tijd aan de verhuurder te betalen. 

Huurwaarborg

Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, maar geldt wel als die expliciet in het huurcontract is opgenomen.

De woning onderhouden

De huurder is verplicht de woning in dezelfde staat achter te laten als bij intrek. Heb je bijvoorbeeld gekozen voor terracotta muren in de woonkamer? Vergeet dan niet om vóór je vertrek de muren opnieuw in de oorspronkelijke kleur te schilderen.

Toegang tot de woning voor de verhuurder

De huurder moet de verhuurder minstens één keer per jaar toegang geven tot de woning, steeds na onderlinge afspraak. De verhuurder mag de woning nooit onaangekondigd betreden. Wanneer de huurder beslist om te verhuizen, of wanneer de eigenaar verkoopt, is de huurder bovendien verplicht bezichtigingen door potentiële kopers toe te laten. Ook hier worden de bezoekmomenten in overleg vastgelegd.

De woning verzekeren 

Een gehuurde woning moet zowel door de eigenaar als door de huurder verzekerd zijn. Welke verzekering tussenkomt, hangt af van de oorzaak van de schade.

Hoe worden de kosten verdeeld tussen verhuurder en huurder?

Een lekkende kraan, een piepende deur, een defect toestel of afbladderend schilderwerk… elke woning vraagt onderhoud. In een huurwoning rijst dan de vraag: wie betaalt dit, de verhuurder of de huurder? De verhuurder wijst vaak naar slijtage door gebruik, terwijl de huurder vindt dat het de eigenaar is die de woning in goede staat moet houden.

In feite hebben beide partijen gelijk. De verdeling hangt af van de aard van de herstelling.

Reparaties en onderhoud door de huurder

De huurder is verantwoordelijk voor de kosten die gepaard gaan met het normale gebruik en onderhoud van de woonst. Denk hierbij aan het onderhoud van de verwarmingsketel, het vervangen van lampen of het wisselen van batterijen in een rookmelder.

Daarnaast moet de huurder ook instaan voor schade die hijzelf of zijn gezinsleden veroorzaken.
Voorbeeld: vertoont een plat dak lekkage door ouderdom, dan is de eigenaar aansprakelijk. Maar wordt een perfect dak beschadigd omdat de tiener van de huurder er een terras van maakte en het beschermende membraan doorboorde, dan zijn de kosten voor de huurder.

Reparaties en onderhoud door de verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor alle reparaties en onderhoud die geen verband houden met het gebruik van de woning door de huurder. Kosten die voortvloeien uit veroudering of schade door overmacht zijn dus voor rekening van de eigenaar.

Twijfel je over wie moet betalen? Raadpleeg dan altijd je huurovereenkomst, daarin staan meestal duidelijke afspraken.

Tot slot nog enkele tips voor een goede relatie

Naast de rechten en plichten van beide partijen kun je de kans op een harmonieuze relatie aanzienlijk vergroten door een aantal eenvoudige gewoontes aan te nemen die altijd gewaardeerd worden:

1. Stel een probleem niet onnodig uit: Vincent Pletsers, oprichter van We Manage, benadrukt het belang van snel handelen: “Een probleem laten aanslepen zal de frustratie alleen maar doen toenemen.”

2. Wees beschikbaar en bereikbaar: Om frustraties te vermijden is het belangrijk dat beide partijen bereikbaar blijven. Houd wel voldoende afstand om te voorkomen dat er te vaak of onnodig contact gezocht wordt, wat een averechts effect kan hebben.

3. Wees transparant: dit is een essentiële basis voor het opbouwen van een vertrouwensrelatie tussen verhuurder en huurder. 

4. Een gevoelig thema, de huurindexering: Hoewel huurindexering een recht is van de verhuurder, blijft het volgens Vincent Pletsers één van de grootste bronnen van spanning. Verhuurders willen indexeren om hun stijgende kosten te dekken, maar zijn bang dat huurders zullen vertrekken. Huurders willen meestal in hun woning blijven, maar wel binnen hun budget. De oplossing ligt vaak in het vinden van een evenwicht: indexeren kan, maar niet altijd tot het maximum.

Met deze inzichten heb je alles in handen voor een zorgeloze huurbelegging!