In dit artikel bekijken onze experts de verschillende manieren om de aankoop van een woning te financieren.

Er zijn verschillende manieren om de aankoop van een huis of een investering te financieren: of je hebt een aanzienlijk bedrag over en kunt je aankoop met eigen middelen regelen, of je besluit een hypotheek af te sluiten om een deel van de totale kosten te financieren.

Als je besluit een hypotheek af te sluiten, zijn er verschillende opties die je kunt overwegen, afhankelijk van jouw doelstelling (investering of aankoop voor bewoning) en jouw profiel.

Vind jouw hypotheekoplossing

De eerste stap bij het bepalen van de juiste financieringsoplossing is meer te weten te komen over alle beschikbare opties. De tweede stap is dan om naar je bankier te gaan. Het is  essentieel om een beroep te doen op een professional om je te helpen bij de voorbereiding van de aankoop van jouw toekomstige huis of appartement.

Eigen vermogen

Eigen vermogen, ook wel bekend als eigen inbreng, is de hoeveelheid geld die je hebt waarmee je de aankoop van een huis of een investering geheel of gedeeltelijk kunt financieren, zonder een beroep te hoeven doen op een geldschieter.

Bij deze financiering betaal je de volledige kosten van de aankoop in contanten, d.w.z. de aankoopprijs en de kosten die inherent zijn aan de verkoop (registratierechten of btw, notariskosten, enz.).

Voor wie is dit geschikt?

Deze oplossing wordt vooral aanbevolen voor mensen die geen lening kunnen of willen aangaan (bijvoorbeeld vanwege hun leeftijd) en die over voldoende spaargeld beschikken om de aankoop van een woning te financieren.

Voordelen

Je woning wordt in één keer betaald! Als je voor eigen gebruik koopt, hoef je je schuld niet te verhogen en geen rente en administratiekosten te betalen. Voor een investeerder betekent het dat je de volledige huur ontvangt als cashflow. Belangrijk om weten: als je over het nodige eigen vermogen beschikt, vermijd je de opschortende voorwaarde op de kredietverlening. Als er verscheidene kandidaten zijn, kan dit zeker in je voordeel spelen bij de keuze van de verkoper.

Nadelen

Je kunt geen aanspraak maken op belastingaftrek en de totale kosten van de aankoop zijn beperkt tot jouw eigen inbreng. Een ander aspect om rekening mee te houden is dat een groot deel van je spaargeld vastzit in een woning, waardoor je minder goed kunt omgaan met onvoorziene financiële omstandigheden.

Een cijfervoorbeeld? Hier gaan we!

Voor een appartement ter waarde van € 200.000 exclusief kosten, onderworpen aan 12% registratierechten: 

De koper moet het volledige bedrag van de koopakte en de bijbehorende kosten betalen, d.w.z. €200.000 plus ongeveer €30.000 aan aankoopkosten, d.w.z. €230.000 in totaal. Let op: om de totale kosten (registratie- en administratiekosten) te berekenen, gebruiken we 15% van de aankoopprijs, maar dit is slechts een benadering.

Lening met maandelijkse aflossingen

Een lening met maandelijkse aflossing, is een type lening waarbij de lener elke maand een deel van het kapitaal (het geleende bedrag) en een deel van de rente terugbetaalt. Dit maandelijkse bedrag kan vast of variabel zijn, afhankelijk van de optie die je kiest.

Bij een constante maandelijkse betaling, spendeer je de eerste jaren meer aan rente dan aan kapitaal. De verhouding wordt omgekeerd naarmate de looptijd vordert. Aan het einde van de lening wordt de woning volledig terugbetaald.

Met een lening met constante kapitaalaflossing betaal je elke maand een vast deel van het kapitaal, plus rente op het nog af te lossen kapitaal. De maandlast daalt dus elke maand omdat de rente wordt berekend op de restschuld. In de eerste jaren zijn de maandelijkse kosten dus hoger.

Voor wie?

Mensen die willen dat hun woning aan het einde van de looptijd volledig wordt afbetaald met zo weinig mogelijk rentekosten.

Voordelen

Bij een lening met vaste rente, kun je je maandelijkse lasten gemakkelijk nauwkeurig plannen en ben je beschermd tegen renteschommelingen. Het is ook belangrijk om te weten dat de woning aan het einde van de lening volledig is betaald, wat, zoals we later zullen zien, niet het geval is voor alle soorten leningen. Deze aflossingsoptie is ook de goedkoopste.

Nadelen

Voor een investeerder genereren de maandelijkse aflossingen geen significante cashflow tijdens de looptijd van de lening (ze moeten mogelijk zelfs worden gecompenseerd door een extra bijdrage van de investeerder).

Nog een cijfervoorbeeld.

Loan-to-value ratio: Over het algemeen is de vereiste loan-to-value ratio +/- 80%. Met andere woorden, er wordt 20% eigen geld van je gevraagd, terwijl de bank 80% van de aankoopprijs kan lenen. Voor een flat ter waarde van €200.000 exclusief kosten, onderworpen aan 12% registratierechten:

• In te brengen kapitaal = €70.000, ervan uitgaande dat de koper beschikt over het bedrag van de aankoopkosten (€30.000) plus 20% van de aankoopprijs (€40.000).

• Geleend kapitaal = €160.000

• Met een lening van 20 jaar tegen een vaste rente van 3,5% betaalt hij gemiddeld €927,94 per maand gedurende 20 jaar (rente + kapitaal), oftewel €222.705,6.

• Totale kosten = €70.000 + €222.705,6 = €292.705,6 na 20 jaar.

Bullet lening of lening met vaste looptijd

Met een bulletlening betaal je alleen de rente op het geleende bedrag voor de hele looptijd van het contract. Het uitstaande kapitaal moet aan het einde van de looptijd volledig worden betaald.

In een paar jaar tijd kun je een kapitaal opbouwen dat je kunt gebruiken om een nieuwe vastgoedinvestering te doen.

Voor wie?

Beleggers die hun vastgoedinvestering willen maximaliseren dankzij het gecreëerde hefboomeffect. De maandelijkse aflossingen zijn aanzienlijk lager dan bij andere leningen, omdat ze alleen rentebetalingen omvatten en geen kapitaal. Het resultaat is een aanzienlijke cashflow die beschikbaar is voor de investeerder.

Wees je er echter van bewust dat dit type lening alleen aan te raden is als je zeker weet dat je het uitstaande kapitaal aan het einde van de looptijd kunt terugbetalen: via een groepsverzekering, een erfenis, de verkoop van een huis, etc. Tot slot bieden banken dit type krediet niet zomaar aan elke klant aan en zullen ze over het algemeen extra garanties vragen, evenals een lagere loan-to-value ratio (70%) en een gemiddelde looptijd van 10 tot 15 jaar.

Voordelen

De maandelijkse aflossingen zijn laag en je kunt een aanzienlijke cashflow genereren. Bovendien heeft dit bij tijdelijke leegstand weinig impact op je budget.

Binnen een paar jaar kun je je kapitaal weer opbouwen voor een nieuwe investering.

Nadelen

Het totale rentebedrag dat aan de bank wordt terugbetaald, zal hoger zijn, omdat de rente wordt berekend over het hele geleende kapitaal over de hele looptijd van de lening. Omdat dit type lening risicovoller is, rekenen banken bovendien meestal een hogere rente.

Even omzetten in cijfers...

De loan-to-value ratio voor dit type lening is over het algemeen 70% van de aankoopprijs.

Voor een flat ter waarde van €200.000 exclusief kosten, onderworpen aan 12% registratierechten:

• In te brengen eigen kapitaal = €90.000, ervan uitgaande dat de bank een aanbetaling van 30% vraagt (€60.000), plus kosten (€30.000). De investeerder leent dus €140.000 via een bulletlening over 10 jaar tegen een rente van 3,7%. Hij betaalt €431,67 per maand, enkel aan rente.

• Uiteindelijk zullen zijn totale rentekosten €51.800 bedragen.

• Totale kosten = €281.800 na 10 jaar.

Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is een soort kortetermijnlening die bedoeld is om de aankoop van een nieuwe woning te financieren terwijl men wacht op de verkoop van een andere woning. Het stelt leners in staat om over het geld te beschikken dat ze nodig hebben voor de aankoop zonder te hoeven wachten op de verkoop van hun huidige woning. Zodra de oude woning is verkocht, wordt het overbruggingskrediet terugbetaald met de opbrengst van de verkoop.

Voor wie?

Mensen die al een huis te koop hebben staan en een nieuw huis willen kopen voordat het vorige verkocht is.

Voordelen

Je kunt een koopkans grijpen zonder te wachten tot de oude woning is verkocht. Tijdelijke oplossing voor het beheren van de overgang tussen twee eigendommen. 

Nadelen

Potentieel hoge rente vanwege de korte looptijd. Er is ook een risico als de verkoop van de oude woning langer duurt dan verwacht.

In cijfers:

De berekening van het overbruggingskrediet werkt op dezelfde manier als een conventionele lening, behalve dat de toepasselijke rente hoger zal zijn en de looptijd korter.

Conclusie... wat is nu de beste oplossing? Eigen vermogen of krediet?

Als we alleen kijken naar de totale aankoopkosten, lijkt kopen met eigen middelen op het eerste gezicht misschien de beste oplossing.

Maar voor hetzelfde bedrag aan eigen vermogen kunt je met een hypotheek niet één, maar twee huizen kopen!

Hierdoor worden de rentekosten meer dan gecompenseerd door de waarde van het onroerend goed zodra de lening is afgelopen (de toegevoegde waarde), zodat je jouw investering op zijn minst kunt verdubbelen!

Een hypothecaire lening kan dus een zogenaamd “hefboomeffect” creëren, waardoor je jouw geïnvesteerde kapitaal kunt optimaliseren door jouw vastgoedvermogen aanzienlijk te verhogen.

Wilt je meer weten over onze diensten?