Overweeg je een woning te kopen in Vlaanderen? Ontdek hier alles wat je moet weten over notariskosten en bijkomende kosten.

Bij het kopen van een woning komt meer kijken dan enkel de aankoopprijs. Eén van de belangrijkste bijkomende kosten waar kopers mee geconfronteerd worden, zijn de notariskosten. Het is echter een misleidende term, want het gaat niet enkel om het loon van de notaris. In werkelijkheid omvatten de notariskosten meerdere onderdelen.

In dit artikel leggen we helder uit wat notariskosten precies zijn, welke kosten eronder vallen en hoe ze in 2025 kunnen verschillen per regio in België.

Wat zijn notariskosten?

De term "notariskosten" is een verzamelnaam voor vier soorten uitgaven die gepaard gaan met het afsluiten van een woningakte:

1. Registratierechten (of btw bij nieuwbouw)

2. Ereloon van de notaris

3. Administratieve opzoekkosten

4. Kosten bij het afsluiten van een lening (hypothecaire inschrijving of mandaat)

Samen vormen deze posten al snel een aanzienlijk bedrag bovenop je aankoopprijs.

Een groot deel van deze kosten is wettelijk bepaald. Toch zijn er verschillen naargelang het soort woning dat je koopt, of je al eigenaar bent, en waar de woning zich bevindt. Vlaanderen, Brussel en Wallonië hanteren elk hun eigen regels en tarieven.

Registratierechten en btw: de grootste kost

Voor de meeste kopers is dit de grootste kost. In Vlaanderen geldt sinds 2022 een verlaagd tarief van 2% op de aankoopprijs van je enige en eigen gezinswoning. Voorwaarde is wel dat je binnen de drie jaar na de authentieke akte gedomicilieerd bent op dat adres.

Koop je een tweede verblijf of een investeringspand, dan betaal je het standaardtarief van 12%. Het percentage wordt telkens toegepast op de volledige aankoopprijs.

Bij een nieuwbouwwoning of een aankoop op plan betaal je geen registratierechten, maar wel btw op het constructiegedeelte van de woning. Die btw bedraagt meestal 21%. In specifieke gevallen, zoals bij sloop en heropbouw, kan een verlaagd tarief van 6% gelden. De grond blijft dan wel onderworpen aan registratierechten.

Deze fiscale voordelen zijn bedoeld om men

De rol van de notaris en zijn ereloon

Het ereloon van de notaris is strikt gereglementeerd en wordt berekend volgens vaste barema’s op basis van de aankoopprijs. Hoe duurder de woning, hoe lager het toegepaste percentage. Een ruwe schatting die vaak wordt aangehouden, is dat het ereloon ongeveer 1% van de aankoopprijs bedraagt.

Bovenop dat vaste tarief mogen notarissen ook administratieve kosten aanrekenen voor opzoekingen, zoals stedenbouwkundige informatie, fiscale attesten of hypothecaire gegevens. Deze kosten zijn variabel en afhankelijk van de complexiteit van het dossier.

Hypothecaire inschrijving of mandaat

Wie een hypothecaire lening afsluit, moet ook rekening houden met de kosten van een hypothecaire inschrijving. Dat is een officiële waarborg voor de bank, die via de notaris wordt vastgelegd.

Soms is het mogelijk om, in plaats van een inschrijving, te kiezen voor een hypothecair mandaat. Dit geeft de bank het recht om pas later een hypotheek te vestigen, mocht dat nodig blijken. Een mandaat is goedkoper, maar brengt ook een zeker risico met zich mee. In de praktijk kiezen sommige banken voor een combinatie: een deel inschrijving, een deel mandaat.

Hoe weet je op voorhand wat het je zal kosten?

Gelukkig hoef je niet in het duister te tasten. De officiële website notaris.be biedt een handige kostenberekeningstool waarmee je een goede inschatting krijgt van alle kosten, inclusief het ereloon, registratierechten, btw en hypothecaire kosten. Ook vastgoedmakelaars en kredietbemiddelaars zoals Immotheker Finotheker kunnen je hierbij begeleiden.

Samengevat

Wie een woning koopt, moet rekening houden met meer dan alleen de aankoopprijs. De notariskosten omvatten vier grote onderdelen:

• Registratierechten of btw (de grootste kostenpost)

• Het ereloon van de notaris

• Administratieve kosten voor opzoekingen

• Hypothecaire inschrijving of mandaat bij financiering

Per regio en per type aankoop zijn er grote verschillen en uitzonderingen. Laat je dus goed informeren en maak je financiële plan op voorhand, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.