Koop je een woning alleen of met een partner?

Een woning kopen is een grote stap. Maar doe je dat beter alleen, of met een partner? Wat zijn de juridische en financiële gevolgen van samen kopen? En waar moet je op letten als je alleen een woning koopt?

In dit artikel leggen we helder uit wat de verschillen zijn tussen alleen kopen en samen kopen, en welke juridische en financiële aandachtspunten je zeker niet mag vergeten.

Juridische structuur: samen kopen

Een woning kopen met je partner biedt meer financiële mogelijkheden, maar brengt ook grotere verantwoordelijkheden met zich mee. Wie samen een huis koopt, kan doorgaans meer lenen en dus een hogere prijsklasse overwegen.

De juridische gevolgen hangen sterk af van je samenlevingsvorm. Ben je gehuwd, wettelijk samenwonend of feitelijk samenwonend? Elk statuut heeft een andere impact op het eigendom, het erfrecht en de bescherming bij overlijden of relatiebreuk.

Gehuwde koppels kopen volgens hun huwelijksstelsel. Bij gemeenschap van goederen valt de woning onder het gezamenlijke vermogen. Bij scheiding van goederen wordt bekeken of de aankoop privé blijft of toch binnen een interne gemeenschap valt. Deze keuzes beïnvloeden ook wat er gebeurt bij verkoop of bij een breuk.

Wettelijk samenwonenden hebben een beperkt erfrecht. Als één partner overlijdt, krijgt de ander het vruchtgebruik van de gezinswoning en het huisraad, maar geen volle eigendom. Wil je je partner beter beschermen, dan zijn bijkomende juridische stappen zoals een testament nodig.

Feitelijk samenwonenden hebben geen wettelijke bescherming bij overlijden. Om elkaar te beschermen, is het essentieel om extra afspraken te maken. In de praktijk gebeurt dat via een testament of een zogenaamd beding van aanwas, dat vaak als optionele clausule in de aankoopakte wordt opgenomen. Daarmee gaat het aandeel van de ene partner automatisch over naar de andere bij overlijden.

Aansprakelijkheid bij leningen

Samen kopen betekent meestal ook samen lenen. In dat geval zijn beide partners hoofdelijk aansprakelijk: als één van de twee de afbetalingen niet meer kan doen, kan de bank het volledige bedrag bij de andere opeisen.

Dat geldt zelfs als je in de aankoopakte laat opnemen dat je elk een verschillend aandeel hebt in het eigendom (bijv. 60/40). Voor de bank maakt dat niet uit: zij mogen altijd één van de twee aanspreken voor het geheel. Dit blijft een belangrijke realiteit om rekening mee te houden, zeker als jullie inkomens of inbreng ongelijk verdeeld zijn.

Om het verschil in inbreng toch eerlijk te regelen onderling, kun je een schulderkenning laten opnemen (waarbij de ene partner later een deel terugbetaalt aan de andere) of een aangepaste eigendomsverhouding vastleggen in de akte. Let op: dit is een regeling tussen de partners onderling, maar verandert niets aan de aansprakelijkheid tegenover de bank.

Wat bij een relatiebreuk?

Wanneer een koppel dat samen een woning kocht uit elkaar gaat, zijn er drie opties: het pand wordt verkocht aan een derde, één van beide koopt de ander uit, of – als er geen akkoord is – volgt een gerechtelijke openbare verkoop. In dat laatste geval wordt een notaris-vereffenaar aangesteld. Dat brengt kosten met zich mee én het risico op een lagere verkoopprijs.

Kiest één partner ervoor om de ander uit te kopen? Dan komt daar veel bij kijken. De overnemende partij moet niet alleen het aandeel van de ander overnemen, maar ook diens deel van de lening. Dat vereist goedkeuring van de bank (de zogenaamde desolidarisatie). Op de overname moet bovendien registratierechten betaald worden: 2,5% op de volledige waarde van het onroerend goed. Enkel bij een echtscheiding of bij wettelijk samenwonenden (minstens één jaar samenwonend) geldt een gunstiger tarief van 1%.

Fiscale voordelen en registratierechten

In Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2025 een verlaagd registratierecht van 2% voor de enige eigen woning. Let op: bezit jij of je partner al vastgoed, dan kan dit voordeel deels of volledig vervallen. Bij een aankoop met twee personen worden de rechten per persoon bekeken. Dit kan voordelig zijn als één partner nog geen onroerend goed bezit.

Om in aanmerking te komen voor dit verlaagd tarief, moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Je koopt als natuurlijke persoon (dus geen vennootschap)

• Je wordt volledig eigenaar van de woning

• Je bezit op het moment van aankoop geen andere woning

• Je vestigt je domicilie binnen drie jaar in de aangekochte woning

Ook het ereloon van de notaris is in bepaalde gevallen verlaagd, wat een extra besparing van enkele honderden euro’s kan opleveren. Hiervoor geldt wel een andere voorwaarde: je moet binnen één jaar officieel op het adres van de aangekochte woning gedomicilieerd zijn.

Heb je op het moment van aankoop toch nog een andere woning? Dan kun je in sommige gevallen toch nog aanspraak maken op de voordelen, op voorwaarde dat je het bestaande pand binnen twee jaar verkoopt.

Alleen een huis kopen: volledige controle

Wie alleen een woning koopt, heeft de touwtjes volledig in handen. Je beslist zelf, bent de enige eigenaar en hoeft geen afspraken te maken met een partner. Maar financieel is het zwaarder: je moet het volledige aankoopbedrag lenen, betaalt alleen de notariskosten en staat in voor alle renovatie- of onderhoudskosten. Voor wie voldoende draagkracht heeft, is dit een eenvoudige en duidelijke keuze.

Conclusie

Alleen kopen biedt vrijheid en eenvoud, maar beperkt je financieel. Samen kopen verhoogt de mogelijkheden, maar vraagt om duidelijke afspraken en juridische bescherming.

Laat je goed begeleiden door een notaris of juridisch adviseur, zo vermijd je verrassingen en kun je met een gerust hart een woning kopen.