Een overzicht van de grote veranderingen waarmee je in 2024 rekening moet houden!

Ook in de vastgoedwereld vormt het nieuwe jaar het startschot voor een aantal nieuwigheden! Na het bewogen jaar 2023 kijkt iedereen uit naar wat 2024 zal brengen.

We zetten op een rijtje wat eigenaars, kopers, verkopers, huurders en investeerders in het nieuwe jaar kunnen verwachten, rond onder meer de verhoging van de onroerende voorheffing, de brandverzekering en de premies.  

Veranderingen in de vastgoedsector voor heel België

Laten we beginnen met de vernieuwingen die, ongeacht de regio waarin je woont,  in heel België van kracht zijn. 

Stijging van de onroerende voorheffing met 4%  

De eerste nieuwigheid is geen goed nieuws voor al wie in ons land eigenaar is van vastgoed. Na een recordstijging van de onroerende voorheffing in 2023 (+9,6%), zou volgens L’Echo dit jaar een nieuwe verhoging met zowat 4% volgen.  

We herinneren er even aan dat de onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Vergeet niet dat ook de provincies, de agglomeraties en de gemeenten het recht hebben om het basisbedrag van wat men de ‘opcentiemen’ noemt, te verhogen.    

Verhoging van de brandverzekeringspremie  

Een andere prijsstijging is de verhoging van de brandverzekeringspremie. Die stijging met 3,7% is wel minder uitgesproken dan de stijging met 10,8% van 2023 

Eén en ander is het gevolg van het feit dat jouw eigendom verzekerd is tegen de nieuwbouwaarde. Dat betekent dat de premie wordt berekend op basis van de Abex-index die op zijn beurt rekening houdt met de huidige prijzen van de bouwkosten, en dus zowel met de prijzen van de bouwmaterialen als de kostprijs van de werkuren. Omdat de Abex in 2023 is gestegen als gevolg van de hogere grondstoffenprijzen, verklaart dit de impact hiervan op de te betalen premies voor we woningverzekeringen. 
 

Hogere kosten voor de notarisaktes 

Sinds 1 januari 2024 kost ook het ondertekenen van de notarisakte bij een vastgoedtransactie tussen de 17% en de 19% meer. Dat komt door de indexering van de vergoedingen voor hypothecaire formaliteiten.  

De overdracht van een eigendom via een verkoop of een schening gebeurt via verschillende etappes en wettelijke procedures die bedoeld zijn om te laten akteren dat er een andere eigenaar is. Voor die werkzaamheden moet de koper sinds 1 januari een bedrag van 285 euro betalen, in plaats van de 240 euro die tot vorig jaar van kracht was.  

Lagere hypothecaire dossierkosten 

Voor wie vastgoed koopt en daarvoor geld leent is er echter ook goed nieuws. In 2024 verlagen immers de dossierkosten voor hypothecaire kredieten. 

De voorgaande jaren mochten die dossierkosten maximaal 500 euro bedragen, maar dit jaar is dat plafond verlaagd tot 350 euro. Dat goede nieuws moet voor toekomstige kopers normaal deels de verhoging van de kosten voor de akte compenseren! 

Einde van de bonus voor tweede verblijven

Een lening aangegaan voor een tweede woning of opbrengsteigendom valt onder het systeem van langetermijnsparen. Tot 31 december 2023 leverde het aangaan van zo’n lening voor de aankoop van een tweede verblijf een interessant fiscaal voordeel op: een belastingvermindering van 30% op een maximumbedrag van 2.350 euro.  

Sinds 1 januari 2024 kunnen kopers van een tweede verblijf niet langer van dit belastingvoordeel genieten. Het blijft wel bestaan indien de akte is ondertekend vóór die datum.   

Behoud van de BTW van 6% voor slopen en heropbouw 

Opnieuw is de verlaagde BTW voor een jaar verlengd. Tot 31 december 2024 wordt de verlaagde BTW van 6% (in plaats van 21%) behouden voor slopings- en heropbouwwerkzaamheden.

Let echter op! Deze maatregel is van kracht als de werkzaamheden worden uitgevoerd door een particulier, maar niet langer als de werkzaamheden worden uitgevoerd door professionals uit de bouwsector.  

Ook de voorwaarden om voor de verlaagde BTW in aanmerking te komen, blijven van kracht: de slopingswerken moeten gevolgd worden door een heropbouw van maximaal 200 vierkante meter bewoonbare ruimte met woonbestemming. Er geldt ook een verplichting voor de koper die van deze maatregel geniet om gedurende 5 jaar na het uitvoeren van de heropbouwwerkzaamheden in de woning of het appartement te blijven wonen. 

Veranderingen voor de BTW op zonnepanelen 

Indien jouw woning of appartement minder dan tien jaar oud is, geldt vanaf 2024 opnieuw een BTW-tarief van 21% voor de installatie van zonnepanelen of een zonneboiler.  

Daar staat tegenover dat die wijziging niet geldt voor warmtepompen. Die blijven met andere woorden genieten van het verlaagde BTW-tarief, ongeacht wanneer de woning is gebouwd. 
 

Nieuwe verificaties rond de huuraftrek 

Als je als huurder de betaalde huurgelden deels of gedeeltelijk aftrekt voor de belastingen, dan zal je voortaan bij je belastingaangifte een bijlage moeten indienen met alle coördinaten van de verhuurder én met informatie over jouw huur (adres, huurgeld, afgetrokken bedrag).

Deze nieuwe maatregel heeft een dubbel doel: enerzijds moet hij ervoor zorgen dat de huurder de woning of het appartement niet voor beroepsdoeleinden gebruikt zonder dat de verhuurder daarvan op de hoote is en anderzijds wil de belastingadministratie zo ook nagaan of de verhuurder de huurinkomsten uit de verhuur voor beroepsdoeleinden correct heeft aangegeven en daarvoor dus aan het juiste belastingregime is onderworpen.    

Veranderingen in Vlaanderen in 2024

In het Vlaamse Gewest zijn vooral wijzigingen van kracht voor eigenaars van energieverslindende woningen en appartementen. Maar daarnaast moeten kopers ook rekening houden met veranderingen rond de registratierechten. 

Verplichte EPC voor gemeenschappelijke gedeeltes  

Sinds 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen beschikken over een EPC-certificaat (het equivalent van een EPB-certificaat in Wallonnië) voor de gemeenschappelijke gedeeltes van het gebouw.  

Terwijl deze verplichting tot voor kort enkel gold voor grote appartementsgebouwen, is ze sinds 1 januari 2024 dus ook van kracht voor gebouwen met 2 tot 4 woonunits.  

Bij het niet naleven van deze verplichting kunnen mede-eigenaars een boete krijgen die kan oplopen tot 5.000 euro, naargelang van het aantal woonunits in het gebouw.   

Aanpassingen van de renovatiepremies

Ook rond de renovatiepremies zijn er vanaf 2024 enkele nieuwigheden op te merken: 

• Geen premie meer bij de aankoop van zonnepanelen.  

• Behoud van het premiesysteem “Mijn Verbouwpremie” (de fusie van de energiepremie, premie voor de renovatie van het woonmilieu en de premie voor de verfraaiing van de gevels).

Einde van het principe van de overdraagbaarheid bij de aankoop van vastgoed 

Tot slot vermelden we nog dat in Vlaanderen vanaf 2024 een einde is gemaakt aan het principe van de overdraagbaarheid van de registratierechten.

Onder bepaalde voorwaarden was het in Vlaanderen bij de verkoop van een woning of appartement en de aankoop van nieuw vastgoed, mogelijk om een gedeelte van de eerder betaalde registratierechten te ‘recupereren’.   

Met andere woorden: de te betalen registratierechten voor de aankoop van een nieuwe woning of appartement, werden verlaagd door rekening te houden met de eerder betaalde registratierechten bij de eerste vastgoedaankoop. De koper moest enkel het verschil tussen beide sommen betalen.  

Aan dat systeem van overdraagbaarheid is sinds 1 januari 2024 een einde gekomen. Je moet bij de aankoop dus de volledige registratierechten betalen.

Veranderingen in Brussel in 2024

Ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft zich over de huurproblematiek gebogen en voert een nieuwe maatregel in voor verhuurders en huurders. 

Voorkeurrecht voor de huurder bij de verkoop van woning of appartement

Sinds 1 januari 2024 is in Brussel het voorkeurrecht voor de huurder van kracht geworden. Met andere woorden: als een woning of appartement dat wordt bewoond door een huurder wordt verkocht, dan beschikt de huurder over 30 dagen om te laten weten of hij of zij het betrokken pand wil kopen tegen de prijs die door de eigenaar wordt gevraagd. Tijdens die periode beschikt de huurder dus over een voorkeurrecht!

Als de gevraagde prijs na die periode, waarin de huurder geen gebruik heeft gemaakt van het voorkeurrecht, wordt verlaagd, krijgt de huurder opnieuw 7 dagen de tijd om te beslissen om het pand al of niet te kopen.       

De verplichting om een voorkeurrecht toe te kennen geldt evenwel niet voor huurcontracten op korte termijn, of als de eigenaar de woning of het appartement verkoopt aan een familielid tot in de derde graad.  

Veranderingen in Wallonië

Wie in Wallonië eigenaar of verhuurder is, moet rekening houden met de volgende twee veranderingen. 

Verplichte individuele elektriciteits- en gasmeter 

Sinds 2008 is het bij nieuwbouw en renovatie van een woning of appartement verplicht om een individuele elektriciteits- en gasmeter te installeren.  

En 1 januari 2024 was de ultieme datum om dat ook in alle andere gebouwen te doen die daar nog niet over beschikten.  

Als je eigenaar bent van residentieel vastgoed met elektriciteit en gas, is het dan ook belangrijk om te verifiëren of het pand over een individuele elektriciteits- en gasmeter beschikt.  

‘Mystery shoppers’ voor eigenaars 

Huurdiscriminatie is jammer genoeg schering in inslag in ons land. Om dat te bestrijden is sinds 1 januari 2024 een nieuwe maatregel met ‘mystery shoppers’ van kracht.    

Concreet houdt dit in dat er testen worden gedaan waarbij mensen van de gewestelijke administratie zich zullen voordoen als kandidaat-huurders, om op die manier na te gaan of eigenaars en vastgoedmakelaars zich aan de regels houden van non-descriminatie op basis van gender/huidskleur enzovoort.

Zoals je ziet, verandert in 2024 dus heel wat aan de vastgoedreglementering. Maar onze makelaars staan natuurlijk klaar om je bij te staan om daar allemaal klaar in te zien.