Twijfel je tussen nieuwbouw of bestaand vastgoed? We zetten de belangrijkste verschillen in prijs, belastingen, rendement en comfort op een rij.

Wanneer je actief op zoek bent naar een woning of een investering in de Belgische vastgoedmarkt, komt al snel de vraag: moet ik kiezen voor een nieuwbouwproject of voor een bestaand pand? Beide opties hebben hun voor- en nadelen. In dit artikel zetten we de belangrijkste verschillen op een rij zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.

1. Aankoopprijs: nieuwbouw vs. bestaand vastgoed

De prijs is vaak de doorslaggevende factor. Over het algemeen ligt de aankoopprijs van een nieuwbouw ongeveer 15 à 20% hoger dan die van een vergelijkbaar bestaand pand in dezelfde buurt.
Bestaande woningen zijn dus goedkoper, maar kunnen bijkomende renovatiekosten met zich meebrengen. Bij een nieuwbouw zijn grote kosten de eerste 10 à 15 jaar vrijwel uitgesloten.

2. Belastingen en kosten bij aankoop

• Bestaande woning: sinds 1 januari 2025 betaal je in Vlaanderen 2% registratierechten bij de aankoop van je enige en eigen gezinswoning. Let op: dit tarief geldt enkel als je aan de voorwaarden voldoet.

  Voor de aankoop van een tweede verblijf, investeringsvastgoed of bouwgrond bedraagt het tarief 12%.

• Nieuwbouw: doorgaans 21% btw, al bestaan er uitzonderingen, bijvoorbeeld bij sloop- en heropbouwprojecten of wanneer de grond apart wordt verkocht.

Let op: bij nieuwbouw is de btw ook financierbaar via de bank, terwijl registratierechten dat niet zijn. Dat kan voor sommige kopers een voordeel zijn.

3. Rendement en investering

Investeerders kijken vaak naar huurinkomsten en rendement.

• In het bestaande vastgoed kan het brutorendement oplopen tot 4 à 5%, vooral wanneer je bereid bent te renoveren en risico’s te nemen.

• Bij nieuwbouw ligt het rendement gemiddeld wat lager (3 à 3,5%), maar daar staat tegenover dat je minder onverwachte kosten en een stabieler huurrendement hebt.

Bovendien hechten huurders steeds meer belang aan energiezuinigheid. Een energiezuinig appartement (label A of B) kan gemakkelijker verhuurd worden en zelfs een hogere huurprijs opleveren.

4. Energieprestaties en onderhoud

Nieuwbouw voldoet aan de strengste energienormen. Denk aan:

• betere isolatie

• lage energiekosten

• een garantie van 10 jaar op de constructie

Bestaande woningen zijn vaak ruimer en hebben meer karakter (hoge plafonds, charmante gevels), maar zijn minder energiezuinig. Gelukkig bestaan er premies en fiscale voordelen om renovaties te stimuleren.

5. Wooncomfort en gebruiksgemak

• Bestaand vastgoed: je kunt de woning onmiddellijk bezoeken, bewonen of verhuren. Je koopt “wat je ziet”.

• Nieuwbouw: je koopt meestal “op plan”, wat verbeelding vergt. Het voordeel is dat je vaak nog inspraak hebt in de afwerking (vloeren, keuken, badkamer). Daartegenover staat dat je soms 1 à 2 jaar moet wachten voor oplevering.

6. Locatie en toekomstwaarde

Nieuwbouwprojecten worden vaak ontwikkeld in wijken die in opkomst zijn of herontwikkeld worden. Dit kan op termijn een mooie meerwaarde opleveren.
Bij bestaande woningen hangt de waardestijging sterk af van de buurt en de renovatiemogelijkheden.

Conclusie: wat kies je best?

• Kies voor nieuwbouw als je houdt van comfort, energiezuinigheid, voorspelbare kosten en weinig kopzorgen.

• Kies voor bestaand vastgoed als je graag onderhandelt, renovaties ziet als een kans om waarde te creëren en een hoger rendement nastreeft.

Welke keuze je ook maakt: het allerbelangrijkste is niet te lang wachten om te kopen. De Belgische vastgoedmarkt blijft op lange termijn stijgen, zowel voor nieuwbouw als voor bestaande panden.

Overweeg je om te investeren of een woning te kopen? Neem contact op met een vastgoedspecialist in jouw regio voor advies op maat en ontdek welke optie het best bij jouw situatie past.