De geschiedenis leert ons dat vastgoed uiterst stabiel is in vergelijking met andere bank- of financiële investeringen.

Maar vooraleer de sprong te wagen hou je best rekening met een paar goede technieken om je investering te optimaliseren. Je moet niet alleen rekening houden met de keuze van het juiste pand, maar ook met de financiering ervan en zeker ook zorgvuldig de toekomstige huurders selecteren. Onze vastgoedprofessionals hebben 10 veelgemaakte fouten geïdentificeerd die je best nooit meer maakt!

1. Niet kiezen voor een appartement dat overeenstemt met de verwachtingen

Met andere woorden, weet je zeker dat je een huurder zal vinden voor dit type pand, op deze locatie? De juiste match tussen het pand en de vraag (huidige, potentiële en toekomstige) in de markt is uiteraard de sleutel tot een succesvolle investering in vastgoed.

Het type vastgoed hangt vooral af van de huurder die je wil aantrekken en het rendement dat je op het oog hebt. Er is geen goed of fout type pand: de kunst is om een pand te kiezen dat past bij jouw voorkeuren..

• Kortetermijnhuurders zoeken vooral een functioneel appartement in kleine gebouwen in goed bereikbare wijken in de stad.

• Voor langetermijnhuurders is de locatie van groter belang. Over het algemeen zullen zij de voorkeur geven aan een woning of appartement met meer charme, ruimte en een goede inrichting.

Denk daarom na over de grootte van het pand, de ligging, de kwaliteit van de afwerking, de inrichting, enzovoort. Al deze elementen moeten overeenstemmen met de voorkeuren van jouw ideale huurder. Onze adviseurs staan uiteraard ter beschikking voor een grondige studie van het ideale doel voor jouw investering.  

2. De rentabiliteit niet op een realistische manier schatten

Het is van essentieel belang om een financieel plan op te stellen op basis van een redelijke en realistische schatting van de huurinkomsten, zonder daarbij te vergeten de onvermijdelijke kosten ervan af te trekken. Het gaat om de onroerende voorheffing, onderhoudswerkzaamheden, verhuurdersverzekering en renovatiekosten.

Het kan verleidelijk zijn om een pand als belegging te kopen vanwege het beloofde hoge rendement MAAR, vaak het brutorendement dat vaak wordt gebruikt als verkoopargument, is geen weerspiegeling van de  werkelijkheid: er wordt immers geen rekening gehouden met de onderhouds- en beheerskosten, noch met de mogelijke leegstand. Voor een meer realistische en rationele rentabiliteitsanalyse geef je daarom best de voorkeur aan de nettorentabiliteit. .

Stel je financieel plan op aan de hand van realistische ramingen en vergeet niet de onvermijdelijke kosten in mindering te brengen.

Kortom, het theoretische rendement of brutorendement verschilt vaak aanzienlijk van het nettorendement: het bedrag dat je als investeerder overhoudt na aftrek van alle kosten.  

3. Alles inzetten op rentabiliteit

Het theoretische rendementsniveau van een woning of appartement mag dus niet het enige criterium zijn dat jouw keuze bepaalt. Er bestaan immers ook indirecte factoren die eveneens het succes van jouw investering in vastgoed kunnen bepalen.

• Kijk zeker ook naar de EPC-score. Ook als je daar zelf niet zo mee bezig bent, is de kans groot dat de huurder dat wel doet. Eigenaar zijn van een energiezuinige woning of appartement, betekent dat je de huurder kan verzekeren van een lagere energiefactuur. Bovendien is de EPC-score  almaar belangrijker in de nieuwe wettelijke bepalingen.  Het EPC-certificaat beperkt voortaan immers de indexering van de huurgelden maar dat is nog niet alles.

• Hou rekening met kosten zoals het vernieuwen van de gevel of het dak, de vervanging van de verwarmingsketel of de noodzakelijke werken om ervoor te zorgen dat de lift aan alle normen beantwoordt. Het zijn allemaal kosten die een impact hebben op het nettorendement.

• Laat appartementen met hoge kosten voor de mede-eigendom links liggen.  Zelfs als sommige kosten voor de mede-eigendom, zoals het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, kunnen worden doorberekend aan de huurder en geen invloed hebben op de winstgevendheid, zal een flat met hoge gemeenschappelijke kosten waarschijnlijk veel aanvragers tegenhouden. Voor nieuwe eigenaars zijn er op het vlak van energie ook verplichte renovatiewerken.

• Verifieer het bedrag van de onroerende voorheffing en geef de voorkeur aan woninngen en appartementen waarvan deze lager ligt dan de prijs van 1 maand huur.

4. Juiste financieringsbron aanspreken

Om je investering te financieren heb je verschillende mogelijkheden:

• Je investering volledig financieren met eigen middelen. Vergeet echter niet dat zelfs als je over voldoende middelen beschikt om een woning of appartement aan te kopen zonder een lening aan te gaan bij een financiële instelling, het soms toch interessanter is om een hypotheeklening af te sluiten om zo te profiteren van het hefboomeffect!

• Kiezen voor een klassieke hypotheeklening. De lening moet maandelijks worden terugbetaald. Elke maand betaal je een gedeelte van het kapitaal terug plus de intresten op het nog terug te betalen kapitaal. Op het einde is de lening helemaal terugbetaald.

• Kiezen voor een bulletkrediet of eindtermijnkrediet. Tijdens de hele looptijd van het contract betal je enkel de intresten op het geleende bedrag. Het kapitaal moet op het einde van de lening in één keer worden terugbetaald.  

De juiste financieringsoplossing kiezen, aangepast aan jouw profiel en jouw vastgoedinvesteringsproject, is een belangrijke stap voor het succes van je project op lange termijn. Kies dus niet zomaar voor een conventionele lening of aandelenfinanciering zonder alle opties te overwegen.  

5. De meerwaarde vergeten meerekenen

Het is belangrijk om een vastgoedbelegging op lange termijn te overwegen en rekening te houden met de 2 soorten verkregen rendement: het nettorendement, dat je maandelijks ontvangt, en de meerwaarde bij de herverkoop.

Op de Belgische residentiële markt bedraagt de gemiddelde jaarlijkse meerwaarde 5% over de laatste 30 jaar. Hoewel niemand over een glazen bol beschikt, schatten deskundigen dat deze waardestijging de komende 2 tot 3 decennia rond de 3,5% zal blijven.

6. De kosten van de mede-eigendom niet meerekenen

Wanneer je een beleggingspand koopt, bevindt het zich waarschijnlijk in een flatgebouw: dit staat bekend als mede-eigendom en je wordt mede-eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten, naast de eigenaar van je flat.

Voor deze gemeenschappelijke ruimtes ben je dus afhankelijk van de andere eigenaars. Het is dus niet alleen belangrijk om de flat te bekijken, maar ook om informatie over het gebouw zelf in te winnen. Sommige kosten van de mede-eigendom, zoals het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten of de energierekening, kunnen worden doorberekend aan jouw toekomstige huurders, maar niet allemaal. In een mede-eigendom zijn er twee soorten maandelijkse lasten

Het werkkapitaal dat wordt opgebouwd met de provisies die worden gestort door alle mede-eigenaars in functie van hun aandeel in de eigendom. Deze gelden dienen om de recurrente kosten te betalen:

• Verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke gedeeltes,

• Beheerskosten,

• Conciërgekosten, enzovoort.

Deze kosten vallen ten laste van de huurder. Het reservefonds dat bedoeld is om de zogenaamde uitzonderlijke kosten te betalen, zoals de vervanging van de verwarmingsketel, het dak of de lift. Deze kosten zijn voor rekening van de eigenaar

Deze kosten kunnen jouw nettorendement dus verlagen. Bovendien kan een appartement met hoge gemeenschappelijke kosten sommige kandidaat-huurders afschrikken. Of je nu privé of als belegging een woning of appartement koopt, het is dus belangrijk om alle beslissingen en uitgaven van de mede-eigendom te raadplegen om de inherente kosten correct in te schatten. Deze studie omvat verschillende punten:

• Zijn er schulden in de mede-eigendom? Lopen er juridische procedures? Worden deze fondsen aangesproken? Heeft de vorige eigenaar eventueel nog een achterstand? Wat zijn de lasten van de afgelopen twee jaar?

• Anticipeer op de verwachte werkzaamheden voor de gemeenschappelijke gedeeltes. Raadpleeg de verslagen van de laatste algemene vergaderingen om te weten of er werkzaamheden gepland zijn of net achter de rug zijn. Als je je ervan verzekert dat grote kosten al gedaan zijn, betekent dit dat de beheerskosten lager zullen zijn en dat je dus een hoger nettorendement kan halen.

• Vermijd mede-eigendommen met een gemeenschappelijke tuin of terras, want een dergelijke groene ruimte vergen bijkomende onderhoudskosten.  

7. De huurprijs te hoog inschatten

Beginnen met een huur die iets  hoger ligt dan de markt betekent niet altijd een hogere rentabiliteit... integendeel! Het is zelfs mogelijk dat je moeilijk huurders vindt en dus een grotere huurleegstand hebt, en dat zal het rendement ondermijnen.

Het is beter om objectieve criteria te hanteren en te vergelijken met andere panden op de markt, om het huurniveau te bepalen en ervoor te zorgen dat er  evenwicht is tussen aantrekkelijkheid en rentabiliteit: niet te laag, zodat het geen rem zet op het rendement, maar ook niet te hoog omdat dit het moeilijker maakt om snel huurders aan te trekken.

De ligging, het aantal slaapkamers en de oppervlakte, het terras of de tuin, de vloer, de levensstandaard, de parkeerplaatsen, de isolatie, zijn allemaal objectieve criteria die het niveau van de huurprijs bepalen, naast de charme van de woning of het appartement die ervoor kan zorgen dat huurders er een boontje voor hebben.

8. Onvoldoende investeren in de kwaliteit van het pand

Een van de essentiële parameters voor een succesvolle verhuur is het beperken van verloop en leegstand. Om dit te doen, is het noodzakelijk een woning of appartement van goede kwaliteit aan te bieden, zowel om goede huurders aan te trekken als om ze te behouden. In beide gevallen is dit alleen mogelijk als je een aangename woning aanbiedt tegen de juiste prijs.

9. Je projecteren in de woning alsof je er zelf zou intrekken

Bij een project dat zo belangrijk is als de aankoop van een woning is het soms moeilijk om jezelf er niet in te projecteren, en toch... Het is belangrijk om voor ogen te houden dat dit huis of dit appartement niet voor jou bestemd is.

Dit betekent dat je moet kiezen voor soberheid bij de inrichting, zodat zoveel mogelijk mensen zich erin kunnen herkennen, maar ook dat je je moet richten op werkzaamheden die een echte meerwaarde opleveren voor de toekomstige bewoner.

10. Geen aandacht besteden aan de advertentie en de bezoeken

De advertentie en de daarop volgende bezoeken zijn de eerste contacten met potentiële huurders. Deze stappen zijn dus bijzonder belangrijk om een goede eerste indruk te maken en interesse te wekken. De advertentie moet voldoen aan de 2 hoofddoelstellingen: Het pand laten opvallen tussen de vele andere advertenties en voldoende interesse wekken om tot een bezoek te leiden.

De bezoeken daarentegen moeten de huurder in staat stellen zich 'thuis' te voelen en zijn of haar hart sneller te laten slaan voor de woning of het appartement! Belangrijk voor deze stap zijn professionele foto's en videos van je pand, zodat je enkel gekwalificeerde bezoekers over de vloer krijgt.

Hulp nodig bij je investering ?

Je bent nu klaar om je vastgoedinvesteringsproject te verwezenlijken. Onze experts van We Invest zullen jou helpen om je rendement te optimaliseren dankzij een analyse en ondersteuning op maat!