Moet je altijd 21% btw betalen wanneer je een nieuwbouwwoning koopt? In principe is dat de regel… maar er bestaan ook fiscale voordelen!

Moet je bij de aankoop van een nieuwbouwwoning altijd 21% btw betalen?
In principe wel, dat is de regel... Maar er bestaan fiscale voordelen en gunstregelingen waarmee je in bepaalde gevallen van die regel kunt afwijken.

Wat is ‘nieuwbouw’ precies?

Eerst en vooral: een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste ingebruikname.

Concreet: als meneer Michiels in februari 2025 een nieuwbouwwoning koopt, behoudt dat pand de nieuwbouwstatus tot 31 december 2027 (februari 2025 → februari 2027 = 2 jaar, en daarna nog tot het einde van dat kalenderjaar).

21% btw: de basisregel

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je btw (standaard 21%). Koop je een bestaande woning, dan betaal je registratierechten: 12% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. Let op: voor je enige en eigen woning geldt sinds 1 januari 2025 een verlaagd tarief van 2% in Vlaanderen en 3% in Wallonië (onder voorwaarden). In Brussel blijft het 12,5%, maar daar bestaat een abattement op de eerste €200.000 (onder voorwaarden).

De fiscaliteit van nieuwbouw is dus minder gunstig dan die van bestaand vastgoed, wat sommige kopers kan afschrikken. Bovendien kun je als koper van nieuwbouw geen abattement/vrijstelling krijgen, ook al voldoe je aan de voorwaarden.

Dat terugkerende bezwaar heeft projectontwikkelaars ertoe aangezet de fiscaliteit van hun projecten te optimaliseren, bijvoorbeeld via een opsplitsing grond/constructie of zelfs een opsplitsing van de eigendom van de grond. Die technische oplossingen zorgen er in de praktijk voor dat een deel van de verkoopprijs onder het regime van de registratierechten valt, wat de totale kost soms aanzienlijk kan verlagen.

Zo’n (volledig legale) structuur moet de ontwikkelaar vooraf uitwerken: de verkoop wordt opgesplitst tussen twee vennootschappen. Eén vennootschap verkoopt de grond (waarop registratierechten verschuldigd zijn) en een andere vennootschap verkoopt het gebouw (waarop btw verschuldigd is).

Het aantal fiscaal geoptimaliseerde nieuwbouwwoningen neemt toe, waardoor de koper te hoge kosten kan vermijden.

Split grond/constructie

De opsplitsing grond/constructie is de meest voorkomende situatie. Bij deze structuur wordt de totale prijs opgesplitst: een deel voor de grond waarop het gebouw staat, en een deel voor de constructie zelf. Het gedeelte van de prijs dat overeenstemt met de waarde van de grond is onderworpen aan de registratierechten (in 2025: 12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië, met verlaagde tarieven of abattement onder voorwaarden), terwijl het gedeelte dat overeenstemt met de waarde van de constructies onderworpen is aan de btw (21%). Hoe groter het aandeel grond, hoe gunstiger de totale belastingdruk kan uitvallen.

Dit scenario is enkel mogelijk wanneer de verkoper van de constructies (de promotor) niet de eigenaar is van de grond. Er zijn dus twee verkopers: één voor de grond en één voor het gebouw. Voor jou verandert er echter niets: je wordt volle eigenaar van het appartement én van het bijhorende deel van de grond.

Opsplitsing van de eigendom van de grond

Het is mogelijk nog verder te gaan in fiscale optimalisatie met een opsplitsing van de eigendom van de grond. Daarbij wordt het eigendomsrecht opgesplitst en verdeeld over twee vermogensbestanddelen:

• de blote eigendom van de grond (de ondergrond), en

• het erfpachtrecht, het recht om de grond gedurende een lange periode te gebruiken en ervan te genieten.

Het bijzondere aan een erfpachtrecht is dat de overdracht ervan zeer laag belast wordt: de registratierechten bedragen slechts 5% (sinds 2024). Dat kan de belastingdruk bij aankoop aanzienlijk verlagen.

Kort samengevat: bij de aankoop van een nieuwbouw in dit scenario betaalt de koper nog steeds 21% btw op de constructie. Voor de grond betaalt hij registratierechten, maar opgesplitst:

• op de waarde van de blote eigendom (ondergrond): 12% in Vlaanderen of 12,5% in Brussel en Wallonië (tenzij een verlaagd tarief of abattement geldt),

• op de waarde van het erfpachtrecht: 5%.

Hoe groter de waarde die aan het erfpachtrecht wordt toegerekend in verhouding tot de blote eigendom, hoe lager de totale belastingdruk kan uitvallen.

Hoewel deze structuur technisch complex lijkt, verandert er voor de koper in de praktijk niets: zodra zowel de blote eigendom als het erfpachtrecht in zijn handen komen, beschikt hij over de volle eigendom van het goed.

Grondige renovatie

In bepaalde gevallen kan een bestaand gebouw dat grondig gerenoveerd wordt, opnieuw als “nieuw” worden beschouwd. In dat geval valt de verkoop onder het btw-regime in plaats van onder de registratierechten.

Er worden in principe twee criteria gebruikt om te bepalen of een gebouw door de renovatie opnieuw als nieuw geldt:

1. De werken hebben het gebouw ingrijpend veranderd, bijvoorbeeld in zijn aard, structuur of bestemming.

2. De kosten van de werken bedragen minstens 60% van de waarde van het gebouw na de renovatie.

In de praktijk lijkt de fiscus dit tweede criterium (de 60%-regel) steeds minder toe te passen. De nadruk ligt vooral op de vraag of het gebouw door de werken fundamenteel van aard of structuur veranderd is.

Is dat niet het geval, dan kan je een situatie krijgen waarbij een gebouw volledig is gerenoveerd en bijna alle kenmerken van een nieuwbouw heeft, maar waarbij de verkoop toch niet aan btw onderworpen is. Voor de koper betekent dat: een financieel voordeel, want je betaalt dan enkel registratierechten en geen 21% btw.

Sloop en heropbouw

Sinds 1 januari 2021 kan een particulier die een gebouw sloopt en er een nieuwe woning voor in de plaats zet, genieten van een btw-tarief van 6% in plaats van 21%.

Let op: sinds 1 januari 2024 geldt dit voordeel niet langer voor professionele bouwbedrijven en projectontwikkelaars. Het is dus uitsluitend van toepassing voor particulieren.

Bovendien is het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw sinds 1 juli 2025 definitief verankerd in de wet. Het gaat dus niet meer om een tijdelijke maatregel.

Zoals vaak zijn er voorwaarden aan verbonden:

• de heropgebouwde woning mag niet groter zijn dan 200 m² bewoonbare oppervlakte,

• het moet gaan om de enige en eigen woning van de koper,

• de koper moet de woning of het appartement minstens vijf jaar zelf bewonen na de werken.

Kortom: een nieuwbouwwoning kopen of bouwen roept vaak heel wat vragen op, maar biedt ook heel wat garanties en fiscale voordelen die jou de nodige gemoedsrust geven. Wil je er meer over weten? Onze nieuwbouwexperten staan klaar om al jouw vragen te beantwoorden.