De nieuwbouwmarkt verandert in sneltempo. Data, technologie en een persoonlijke aanpak worden steeds belangrijker om projecten succesvol te verkopen. Christophe Lejeune deelt zijn inzichten over hoe ontwikkelaars en makelaars vandaag het verschil maken.

De Belgische nieuwbouwmarkt heeft het moeilijk. Vergunningen lopen trager, financiering is duurder en de kloof tussen de prijs van bestaande woningen en nieuwbouw wordt groter. Toch zijn er projecten die nog steeds goed verkopen. Het verschil zit niet in geluk, maar in aanpak.

Christophe Lejeune, voormalig projectontwikkelaar, makelaar en vandaag marketeer gespecialiseerd in vastgoed, werd één rode draad duidelijk: data, strategie en beleving zijn de drie pijlers waarop succesvolle nieuwbouwverkoop vandaag rust.

Minder buikgevoel, meer cijfers

Waar marketing vroeger vooral draaide om ervaring en buikgevoel, draait het vandaag om cijfers. Campagnes moeten meetbaar zijn: wat werkt wel, wat werkt niet, en waarom?

Offline communicatie blijft belangrijk, een goede flyer of advertentie in de buurt heeft nog steeds effect, maar dan wel gekoppeld aan meetpunten, zoals QR-codes of online opvolging. Zo weet je precies hoeveel mensen je bereikt en hoeveel van hen effectief reageren.

“Marketing is geen kost, maar een investering. Als mijn inspanningen meer kosten dan ze opbrengen, loopt er iets mis.”

Waarom nieuwbouw het moeilijk heeft

Wie vandaag nieuwbouw verkoopt, merkt dat het een stuk lastiger is dan enkele jaren geleden.

De cijfers tonen dat duidelijk aan:

• In 2021 was ongeveer één op de vijf verkochte appartementen in Vlaanderen een nieuwbouw.

• In 2025 is dat nog maar 8,3 procent.

• Het aantal bouwvergunningen daalde met bijna 30 procent.

• De gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement ligt ruim 90.000 euro hoger dan die van een bestaand appartement.

Door de hoge prijzen en de stijgende rente kunnen veel gezinnen zich geen nieuwbouw meer veroorloven. Bovendien wachten kopers liever tot een project bijna klaar is, zodat ze minder risico lopen. Ze hebben minder behoefte aan keuzes, maar meer aan zekerheid.

Voor ontwikkelaars betekent dat een andere manier van werken. Waar vroeger één grote lanceringscampagne volstond, zijn er nu twee belangrijke verkoopmomenten: bij de start van het project, en opnieuw kort voor de oplevering. Tussendoor is het belangrijk om zichtbaar te blijven en vertrouwen op te bouwen.

De kracht van beleving

Een plan op papier verkoopt niet meer zoals vroeger. Mensen willen voelen wat ze kopen.

Nieuwe technologieën maken dat mogelijk. In Antwerpen bestaan al showrooms waar je letterlijk door je toekomstige appartement kunt wandelen dankzij projecties op ware grootte. Je ziet hoe het licht binnenvalt, hoe groot de ruimtes aanvoelen en hoe je meubels kunt plaatsen. Dat maakt het verschil tussen twijfelen en beslissen.

Toch is technologie slechts een hulpmiddel. Wat écht overtuigt, is een mens die luistert, uitleg geeft en het verhaal tot leven brengt. Technologie kan tonen wat er mogelijk is, maar het is de verkoper die ervoor zorgt dat iemand zich erin thuis voelt.

Transparantie is goed, begeleiding is beter

Een opvallend resultaat uit Christophe’s onderzoek bij projectontwikkelaars:

• Ongeveer de helft werkt met vanafprijzen,

• Iets meer dan 40 procent publiceert alle prijzen,

• En slechts een kleine groep houdt alles achter de schermen.

Veel ontwikkelaars kiezen voor vanafprijzen omdat ze zo niet meteen alle informatie vrijgeven. Dat klinkt misschien wat negatief, maar het heeft een duidelijke reden: het geeft de verkoper de kans om eerst met de klant in gesprek te gaan en te begrijpen wat die echt zoekt, voor hij alle details deelt.

Zo blijft er ruimte voor persoonlijk advies, in plaats van dat de koper alleen maar naar cijfers kijkt.

“De makelaar moet adviseren. Niet gewoon verkopen. Dat maakt het verschil.”

Ontwikkelen op basis van data

Een belangrijke les die Christophe benadrukt: bouw niet zonder te weten voor wie.

Wie vandaag ontwikkelt, moet begrijpen wie er in de buurt woont en wie er wil kopen. In steden als Gent en Antwerpen woont bijna de helft van de mensen alleen. Dat heeft invloed op de indeling, de grootte en de prijs van een woning.

Marketing hoort dus niet pas te beginnen bij de verkoop, maar al bij de voorbereiding van het project. Een product dat goed is afgestemd op de doelgroep, verkoopt zichzelf grotendeels.

De menselijke factor blijft beslissend

Ondanks alle cijfers, grafieken en technologie blijft vastgoed een menselijk verhaal. De makelaars en ontwikkelaars die vandaag het verschil maken, zijn diegenen die echt luisteren naar hun klanten, eerlijk advies geven en meedenken.

“Behandel klanten zoals je zelf behandeld wil worden, tevreden klanten zijn je beste reclame."

Een warme aanpak en een eerlijke dialoog zorgen voor vertrouwen. En vertrouwen is, ook in tijden van onzekerheid, nog altijd de basis van elke verkoop.

Samen bouwen aan de toekomst van vastgoed

De vastgoedsector verandert snel, maar één ding blijft hetzelfde: mensen willen zekerheid, duidelijkheid en begeleiding.

Wie cijfers gebruikt om beter te begrijpen, technologie om te versterken en menselijkheid om oprecht te adviseren, maakt het verschil.