Jonathan Pham, fondateur de We Invest travaille depuis des années sur le marché concurrentiel de la construction neuve à Bruxelles. Dans cette courte interview, il répond à certaines questions fréquemment posées sur l'investissement locatif des constructions neuves. Quels en sont les avantages ? Quels sont les garanties ?

« Pourquoi investir dans de l’immobilier neuf ? »

Jonathan Pham: « Les avantages sont multiples ! Premièrement, quand vous achetez de l’immobilier neuf, vous tombez sous le régime de la loi Breyne, qui réglemente la vente sur plan et celle de constructions en cours de réalisation. En vertu de cette loi, les promoteurs, architectes et sociétés de construction ont l’obligation de souscrire une série de garanties qui assurent à l’acheteur de recevoir son bien quoi qu’il arrive. Même en cas de faillite du promoteur, un mécanisme financier permet à d’autres intervenants de poursuivre la réalisation. Par ailleurs, d’autres règles et normes sont imposées dans la construction, en termes d’acoustique, de performance énergétique, d’installation électrique, etc. Des organismes de contrôle agréés et indépendants se rendent sur chantier à intervalles réguliers pour vérifier qu’elles sont bien appliquées. »

« Qu’en est-il sur le plan énergétique ? »

John: « Depuis 2015, les nouvelles constructions doivent respecter des exigences minimales en termes de performance énergétique des bâtiments (PEB), notamment grâce aux techniques utilisées et au choix des matériaux. On parle de norme "passif 2015". Même s’ils ne sont pas encore tout à fait passifs, les bâtiments sont très basse énergie - catégorie A ou B. Par la suite, cette exigence a bien sûr une répercussion positive sur la consommation d’énergie. »

« Et du point de vue fiscal ? »

John: « À Bruxelles, lors de l’acquisition d’un bien neuf, l’acheteur doit s’acquitter de la TVA, soit une taxation de 21 %, contre 12,5 % pour celui qui achète un bien dit "existant". La fiscalité des nouvelles constructions étant moins favorable que celle des anciennes, les promoteurs immobiliers tentent d’optimiser la fiscalité de leurs projets, notamment via des opérations de "split terrain-construction". Le terrain est alors taxé à 12,5 % tandis que les constructions sont soumises à la TVA. Donc, plus la partie terrain est importante, plus la taxation sera avantageuse. Il n’est dès lors pas rare d’arriver à une taxation moyenne de 16-17 %. »

« Pointez-vous encore d’autres avantages ? »

John: « Par rapport à un bâtiment existant, il n’y a pas de gros travaux à prévoir avant 12-15 ans pour les copropriétés. De plus, grâce à la nouvelle loi sur la copropriété, les syndics imposent dès le départ la constitution d’un fond de réserve. Il n’est pas forcément élevé : 10 ou 15 euros mensuels qui, multipliés par le nombre d’appartements sur 10 ou 15 ans, permettront de constituer un bon bas de laine. Autre avantage : la première année, l’acheteur d’un bâtiment neuf est assuré contre les vices cachés éventuels, ce qui n’existe pas dans le cadre de l’achat d’un bien existant. Enfin, dans du neuf, la garantie décennale assure l’acheteur pendant dix ans qu’au moindre problème lié à la stabilité ou l’étanchéité du bâtiment, le promoteur, le constructeur et l’architecte doivent intervenir et prendre les mesures nécessaires. »

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