Devez-vous systématiquement payer 21% de TVA lorsque vous achetez un appartement neuf ? À priori, c’est la règle… Mais des fiscalités avantageuses peuvent être mises en place pour éviter cette règle !

Une construction neuve, c'est quoi ?

Avant toute chose, rappelons qu'une habitation est considérée comme “neuve” jusqu’au 31 décembre de la 2e année qui suit la première occupation. C’est-à-dire que si Monsieur Dupont achète une construction neuve en février 2021, ce bien conservera ce statut de neuf jusqu’au 31 décembre 2023 (février 2021 → février 2023 (2 ans) puis jusqu’au 31 décembre de cette même année).

TVA à 21% : la règle de base

Lors de l’acquisition d’un bien neuf, l’acheteur doit s’acquitter de la TVA, tandis que celui qui achète un bien dit “existant” (occupé depuis plus longtemps que le timing mentionné ci-dessus) est redevable des droits d’enregistrement, soit 12,5% à Bruxelles et en Wallonie et 12% en Flandre (sauf exceptions).

La fiscalité des nouvelles constructions est donc moins favorable que celle de l’ancien, ce qui a tendance à refroidir certains acquéreurs. Par ailleurs, les potentiels acheteurs ne peuvent pas bénéficier d’un abattement fiscal, s’ils entrent dans les critères.

Ce frein récurrent a poussé les promoteurs immobiliers à optimiser la fiscalité de leurs projets via des opérations de « split » terrain/construction ou même de démembrement de la propriété du terrain. Ces mots barbares permettent, dans les faits, de faire passer une partie du prix de vente du bien neuf dans le régime des droits d’enregistrement, ce qui peut – parfois considérablement – faire baisser la facture finale.

Naturellement, ce montage -parfaitement légal- doit être réfléchi en amont par le promoteur puisqu’il devra vendre l’immeuble en plusieurs « morceaux » via deux sociétés différentes : une société vend le terrain et une autre vend l’immeuble.

Ces biens neufs, fiscalement optimisés, sont en augmentation, permettant à l'acquéreur de s'éviter des frais trop élevés

Split terrain / construction

Le split terrain/construction est le cas le plus fréquent. Dans ce montage, on divise le prix total en deux : une partie consacrée au terrain sur lequel est construit le bâtiment, et l’autre pour le bâti en lui-même. La partie du prix qui correspond à la valeur du terrain est soumise aux droits d’enregistrement (10 ou 12,5%, selon la région) tandis que la partie du prix qui correspond à la valeur des constructions est, elle, soumise à la TVA (21%). Plus la partie terrain est importante, plus la taxation sera donc avantageuse.

Ce cas de figure ne vaut que lorsque le vendeur des constructions (le promoteur) n'est pas propriétaire du terrain. Il y aura donc deux vendeurs : un pour le terrain et l'autre pour les constructions. Même si dans le chef  de l’acheteur, cela ne change rien : il devient plein propriétaire de l’appartement et de sa partie de terrain !

Démembrement de la propriété du terrain

Il est possible d’aller encore plus loin dans l’optimisation fiscale, avec un démembrement de la propriété du terrain. Lorsque l’on parle du démembrement du droit de la propriété, on cherche à diviser ce droit et répartir ses composantes sur deux patrimoines distincts : le tréfonds (c’est-à-dire le sol) et l'emphytéose (le droit de jouir de ce sol).

Cette emphytéose a la particularité d’être très faiblement taxée lors de sa transmission : les droits d’enregistrement ne s’élevant qu’à 2%...  ce qui va considérablement diminuer l’imposition liée à l’achat.  

En résumé, à l’achat d’un bien neuf dans ce cas de figure, l’acquéreur paiera toujours 21% de TVA pour la partie construction. Par contre, pour le terrain, il paiera  des droits d’enregistrement de 10 ou 12,5% uniquement sur la valeur du tréfonds et 2% sur la valeur de l’emphytéose. Vous l’aurez compris, plus la valeur de l’emphytéose est importante par rapport aux tréfonds, moins l’imposition sera élevée… pouvant parfois descendre en dessous des 15%.

Parce qu’un peu complexe, ce montage peut faire peur, alors que dans les faits cela ne change strictement rien pour le futur acquéreur : une fois les deux composantes de la propriété réunies dans son chef, le propriétaire jouit de la pleine propriété du bien.

Rénovation profonde

Dans certaines conditions, un immeuble existant, mais rénové en profondeur sera considéré comme neuf, et donc soumis au régime TVA. Deux critères sont pris en compte pour déterminer si l’immeuble est redevenu « neuf » aux yeux du code de la TVA :

• Les travaux ont entraîné une modification radicale du bien, dans sa nature, sa structure et sa destination

• Le coût des travaux atteint au moins 60 % de la valeur du bâtiment après travaux.

À noter que l’administration fiscale semble ne plus appliquer ce deuxième critère et se concentre uniquement sur le changement de la structure ou de la nature du bâtiment. Si ce n’est pas le cas, on sera face à un cas de figure où un immeuble a été complètement rénové (avec beaucoup d’attributs d’un bâti neuf) mais sans pour autant subir la TVA. Jackpot !

Démolition, reconstruction

Enfin, depuis le 1er janvier 2021, un particulier qui démolit un bâtiment pour reconstruire une nouvelle habitation peut bénéficier d’un taux de TVA à 6 % au lieu de 21 % !

Notez que depuis le 1 janvier 2024, cette mesure n'est plus valable pour les professionnels du bâtiment.

Sachez également que l'accès à cette taxation est comme bien souvent soumise à des conditions :

• L'habitation reconstruite ne doit pas dépasser les 200m2

• L'acheteur doit occuper la maison ou l'appartement minimum 5 ans après ces travaux.

Vous l'aurez compris, acheter un bien neuf est entouré d'une série de questionnements, mais vient également avec un grand nombre de garanties qui vous permettent de faire un achat serein ! Vous souhaitez en savoir plus ? Nos experts du neuf sont à votre disposition pour répondre à vos questions !