La loi Breyne vise à protéger les acquéreurs d'un bien immobilier vendu sur plan ou non achevé. Un peu flou tout ça ? On fait le point !

Loi Breyne : qui est concerné ?

En matière de vente sur plan, la protection dont bénéficie actuellement l’acquéreur n’a pas toujours existé. Dans les années soixante, la faillite d'un promoteur s’est soldée par l’arrêt de la construction des immeubles qu’il érigeait, alors que les malheureux acheteurs avaient déjà financé la totalité de l’édification de celui-ci. C’est pour remédier à ces abus que la loi Breyne fut votée en 1971.

La loi Breyne a été édictée afin de protéger les futurs acquéreurs d’un bien acheté sur plan ou en cours de construction, destiné à l’habitation et situé en Belgique. Cette loi protège les acquéreurs au niveau de la garantie d'achèvement des travaux, du transfert de propriété, du paiement du prix, et de la réception de l'immeuble.

La loi vise les immeubles à construire ou en cours de construction situés en Belgique et destinés à l’habitation. Cela signifie que, si, au moment de la signature de l’acte de vente, les travaux pour un bien destiné à l’habitation et situé en Belgique ne sont pas terminés (ou même commencés), cette loi sera d’application.

Quelles protections sont assurées par cette loi ?

1. Le mode de paiement

Le prix sera fixé dans le compromis et l'acte de vente, de manière définitive. La loi interdit tout paiement avant la signature du compromis. À ce moment, si le vendeur demande un acompte, il ne pourra pas exiger plus de 5% du prix total.

Lors de la signature de l'acte notarié, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés. Le solde du prix sera donc payé par tranches successives au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

2. La garantie d’achèvement

Le promoteur prévoyant la vente d’un immeuble à construire ou en cours de construction doit répondre à l’obligation de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement. Celle-ci prévoit qu’en cas d'impossibilité du maître d’ouvrage de continuer la construction, les garanties financières apportent donc les fonds nécessaires pour permettre l'achèvement de l'immeuble, par un autre promoteur.

Autrement dit, la garantie procure à chacun des acquéreurs du projet immobilier, l’assurance qu’un tiers garant (organisme financier ou assureur) apportera toutes les sommes nécessaires afin de permettre l’achèvement de la construction, dans l'éventualité où le promoteur ne serait plus en mesure de le faire.

3. La réception provisoire et définitive

La réception consiste en une approbation par l'acheteur de l'appartement (ou de la maison) tel qu'il est construit, même si à cette occasion, l'acheteur a le droit d'émettre certaines réserves. La loi Breyne prévoit une procédure de réception scindée en deux phases: la réception provisoire et la réception définitive. La loi exige un délai minimum d'un an entre les deux.

La réception provisoire est normalement un constat d'achèvement des travaux, mais la plupart des contrats prévoient que par la réception provisoire l'acheteur "agrée" les travaux, c’est-à-dire qu'il accepte de considérer qu'ils ont été exécutés correctement. Un procès-verbal de réception est signé par les parties, où sont mentionnés les défauts apparents, relevés lors de la réception provisoire (exemple : il manque une plinthe, il y a un coup dans un mur).

À noter que si l'acheteur accepte les clés et occupe le bien avant la réception, cela vaut réception tacite, sauf preuve contraire. Il ne pourra alors plus faire de remarques ! Au plus tôt un an après vient la réception définitive. Ce délai permet à l'acheteur de "tester" le bien et de signaler au vendeur les défauts qu'il aurait constatés à l'usage.

4. Le transfert de propriété

Le transfert de propriété au profit de l’acquéreur des constructions s’opère à mesure de l’avancement des travaux. Le jour du compromis, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain correspondant à son appartement (ou de la totalité du terrain acquis, s'il s'agit d'une maison). Il deviendra ensuite propriétaire des constructions au même rythme que l'incorporation des matériaux au sol ou au chantier.

L’acquéreur devient donc propriétaire de son habitation au fur et à mesure que celle-ci se construit et paye le vendeur en fonction de l’évolution des travaux, par un système de tranches. Chaque avancée dans les travaux doit être attestée par un architecte.

5. Le délai d’exécution et les astreintes

Afin d’éviter des retards, la date précise de commencement des travaux, ainsi que le délai d’exécution, doit figurer dans la convention.
Lorsqu’un retard d’exécution imputable à l’entreprise est constaté, celle-ci est redevable au maître d’ouvrage de dommages et intérêts. Ils correspondent au loyer normal que l’on aurait été en droit d’espérer si l’immeuble neuf ou transformé avait été mis en location.

6. La garantie décennale

Après les réceptions, la mission de l’entrepreneur, de l’architecte et du promoteur n’est pas encore terminée. En effet, à partir de la signature du procès-verbal de réception provisoire, débute un délai de dix ans durant lequel l'acheteur a un recours, contre le vendeur, l'architecte et l'entrepreneur pour les problèmes relatifs à la structure du bâtiment, c'est-à-dire ceux liés à la stabilité et l'étanchéité de leur bien.

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