La loi Breyne vise à protéger les acquéreurs d'un bien immobilier vendu sur plan ou non achevé. Un peu flou tout ça ? On fait le point !

Lorsqu’on parle d’achat sur plan ou de construction neuve, la protection de l’acquéreur n’a pas toujours été une évidence.
Dans les années 60, plusieurs faillites de promoteurs ont laissé des chantiers à l’abandon, alors même que les acheteurs avaient déjà financé l’intégralité de leur futur logement.

C’est pour éviter ces abus et sécuriser l’immobilier neuf que la loi Breyne a été adoptée en 1971. Aujourd’hui encore, elle constitue un pilier essentiel de la protection des acquéreurs en Belgique.

Qu’est-ce que la loi Breyne ?

La loi Breyne vise à protéger les personnes qui achètent un bien immobilier sur plan ou en cours de construction, destiné à l’habitation et situé en Belgique.

Elle encadre notamment :

• le paiement du prix,

• la garantie d’achèvement des travaux,

• le transfert de propriété,

• la réception du bien,

• les délais d’exécution,

• et les responsabilités après livraison.

Dès lors que, au moment de la signature du compromis, les travaux ne sont pas terminés, voire pas encore commencés, la loi Breyne s’applique.

Qui est concerné par la loi Breyne ?

La loi concerne :

• les maisons et appartements à construire,

• les biens en cours de construction,

• situés en Belgique,

• et destinés à un usage d’habitation.

Elle s’applique aussi bien aux promoteurs qu’aux entrepreneurs et protège directement l’acquéreur final, qu’il s’agisse d’un acheteur occupant ou d’un investisseur dans l’immobilier neuf.

Quelles protections offre la loi Breyne ?

1. Un mode de paiement strictement encadré

Le prix du bien doit être fixé de manière définitive dans le compromis et l’acte notarié.
La loi interdit tout paiement avant la signature du compromis. À ce stade, un acompte peut être demandé, mais il est limité à 5 % maximum du prix total.

Lors de la signature de l’acte notarié, le promoteur ne peut exiger que :

• le prix du terrain,

• et la valeur des travaux déjà exécutés.

Le solde est ensuite payé par tranches successives, au fur et à mesure de l’avancement réel du chantier.

2. La garantie d’achèvement des travaux

Le promoteur est tenu de fournir une garantie financière d’achèvement.
Cette garantie protège l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur : si celui-ci n’est plus en mesure de terminer le chantier, un tiers garant (banque ou assureur) interviendra pour financer la poursuite et l’achèvement des travaux.

Concrètement, l’acheteur a l’assurance que son logement sera terminé, même en cas de problème majeur du promoteur.

3. La réception provisoire et la réception définitive

La loi Breyne impose une réception en deux étapes.

La réception provisoire marque l’achèvement des travaux. L’acheteur peut émettre des réserves concernant les défauts apparents (finition manquante, défaut visible, etc.), consignées dans un procès-verbal signé par les parties.

⚠️ Attention : si l’acheteur accepte les clés et occupe le logement avant la réception provisoire, cela peut être considéré comme une réception tacite, ce qui limite fortement les recours ultérieurs.

Au minimum un an plus tard, intervient la réception définitive. Cette période permet à l’acquéreur de tester le bien et de signaler d’éventuels défauts constatés à l’usage.

4. Le transfert progressif de propriété

Dans le cadre de l’immobilier neuf, le transfert de propriété s’opère progressivement.
Dès la signature du compromis, l’acheteur devient propriétaire :

• de sa quotité du terrain (ou de l’ensemble du terrain pour une maison),

• puis des constructions, au fur et à mesure de leur réalisation.

Chaque étape de paiement correspond à un état d’avancement des travaux, certifié par un architecte.

5. Les délais d’exécution et les pénalités de retard

Le contrat doit mentionner clairement :

• la date de début des travaux,

• le délai d’exécution.

En cas de retard imputable à l’entreprise, celle-ci peut être tenue de verser des dommages et intérêts, généralement calculés sur la base du loyer que le bien aurait pu générer s’il avait été livré à temps.

6. La garantie décennale

Enfin, après la réception provisoire, débute la garantie décennale.
Pendant dix ans, l’acquéreur dispose d’un recours contre le promoteur, l’entrepreneur et l’architecte pour les défauts affectant la stabilité, la solidité ou l’étanchéité du bâtiment.

Cette protection est essentielle pour sécuriser un achat dans l’immobilier neuf sur le long terme.

En résumé

La loi Breyne constitue un cadre légal solide pour toute personne souhaitant acheter un bien sur plan ou en cours de construction en Belgique. Elle sécurise les paiements, garantit l’achèvement du projet et protège l’acquéreur à chaque étape de son achat immobilier neuf.

👉 Vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf ou d’acheter sur plan ? Un accompagnement professionnel permet de s’assurer que toutes les protections prévues par la loi Breyne sont bien respectées.