La fédération de la construction (Embuild) a publié ses prévisions... Verdict : pas de croissance en vue. Pourquoi, comment et quel impact pour le secteur immobilier ? On fait le point.

Depuis une dizaine d’années, le marché de l’immobilier neuf en Belgique connaît un net ralentissement. La hausse des coûts des matériaux, la diminution des octrois de permis et des prix de vente élevés ont progressivement freiné les projets de construction. Pourtant, l’achat dans le neuf reste un levier essentiel pour répondre à la pénurie de logements et accélérer la transition énergétique du parc immobilier belge. Un paradoxe qui mérite d’être analysé.

Immobilier neuf : pourquoi les nouvelles constructions ne suffisent pas à résorber la pénurie de logements

La croissance démographique et l’évolution des modes de vie actuels : multiplication des ménages d’une seule personne, augmentation des familles monoparentales... accentuent la demande en logements. Logiquement, l’immobilier neuf apparaît comme une réponse évidente à cette pénurie.
Pourtant, dans les faits, le rythme des nouvelles constructions reste insuffisant pour répondre aux besoins actuels.

Les projets avancent trop lentement et sont de plus en plus souvent retardés, voire abandonnés. En cause : des délais d’octroi de permis toujours plus longs, des recours multiples, mais aussi un contexte économique qui fragilise la faisabilité de nombreux projets de construction neuve.

Immobilier neuf : la pression sur les permis de construire

Les chiffres confirment cette tendance. Selon Statbel, le nombre de nouveaux bâtiments résidentiels autorisés a reculé en 2025... et est même au plus bas sur les 10 dernières années.

Par ailleurs, si la moyenne belge est à la baisse, on remarque des disparités régionales marquées. La Flandre rempli a elle plus de la moitié des permis octroyés, suivie de loin par la Wallonie et enfin Bruxelles.

Cette diminution du nombre d’autorisations ralentit mécaniquement l’offre de logements neufs, alors même que la demande continue de croître.

La hausse du coût des matériaux : un frein à la construction neuve

Au-delà des permis, un autre facteur pèse lourdement sur l’immobilier neuf : l’augmentation spectaculaire du prix des matériaux entre 2020 et 2022.
La guerre en Ukraine a entraîné une flambée des coûts de l’énergie, des perturbations dans les chaînes d’approvisionnement et des délais de livraison allongés.

Si les dernières statistiques montrent un retour à la stabilité, les prix sont encore loin de revenir à leur niveau d'avant crise...

Résultat : les promoteurs et les acheteurs doivent désormais composer avec des budgets plus incertains. Les entrepreneurs, de leur côté, se montrent plus prudents et intègrent de plus en plus souvent des clauses de révision de prix dans leurs contrats.

Prix et incertitude, un mélange qui ne penche pas en faveur de l'immobilier neuf.

Quelles options pour sécuriser votre achat neuf ?

Par prudence, plusieurs stratégies peuvent être envisagées lors de l’achat d’un bien en immobilier neuf :

• négocier la suppression de la clause de révision de prix,

• prévoir la possibilité de résilier le contrat en cas de désaccord sur une augmentation,

• limiter la clause dans le temps, par exemple en interdisant toute révision durant la première année,

• ou encore faire vérifier les ajustements par l’architecte chargé du projet.

Un accompagnement professionnel permet souvent d’éviter bien des mauvaises surprises.

Immobilier neuf : des avantages qui restent bien réels

Malgré ces contraintes, la construction neuve continue d’offrir de nombreux atouts. Un logement neuf implique généralement moins de frais d’entretien, une meilleure performance énergétique et une facture énergétique plus faible.

Certes, le charme de l’ancien, moulures, vitraux, portes d’époque, n’est pas toujours au rendez-vous. Mais à l’inverse, un bien neuf vous épargne les problématiques liées à l’amiante, aux cuves à mazout, aux installations obsolètes ou aux matériaux polluants. Il répond aux normes énergétiques les plus strictes, un avantage déterminant à long terme.

Autre atout majeur de l’achat dans le neuf : la personnalisation.
Agencement, cuisine, salle de bains, matériaux, équipements techniques… tout peut être pensé en fonction de vos besoins et de votre mode de vie. À l’inverse, dans un bien existant, il faut souvent composer avec les choix des anciens propriétaires... parfois au prix de compromis ou de rénovations supplémentaires.

Neuf ou ancien : un choix avant tout personnel

Vous l'aurez compris, malgré la croissance ralentie du marché neuf, les avantages de ce type de construction pèsent dans la balance.

Finalement, choisir entre immobilier neuf et logement existant reste avant tout une décision personnelle. Certains seront séduits par le cachet de l’ancien, d’autres privilégieront la tranquillité et la performance d’un bien neuf.

Dans un tel contexte, certains acheteurs se tournent vers des biens à rénover, tandis que d’autres préfèrent sécuriser un achat neuf par crainte de nouvelles augmentations. Dans tous les cas, être bien conseillé reste la clé pour faire un choix éclairé.