Vendre une maison ou un appartement ne se résume pas à placer une annonce et à mandater au besoin une agence pour assurer les visites, puis à signer l’acte chez le notaire. Il y a une série de certificats et de documents importants à fournir que l’on n’a pas forcément sous la main. Ou, pire, qui ne sont pas en règle. Inventaire et mises en garde.

Source: L'Echo, Notaire.be

Le volet administratif d’une vente immobilière est fastidieux et ne doit pas être négligé! Car si le notaire prend en charge une partie des démarches, notamment en ce qui concerne le cadastre et les éventuelles hypothèques qui grèveraient le bien, le vendeur est également mis à contribution. Et il a intérêt à s’y prendre à temps pour réunir la panoplie de documents, certificats et autres attestations obligatoires, qui lui sont demandés parfois même avant de débuter la commercialisation. Comme on ne décide pas forcément un an ou plusieurs mois à l’avance de vendre sa maison ou son appartement, ces démarches peuvent vite virer au parcours du combattant si l'on est pressés.

Le titre de propriété

Il s’agit de l’acte notarié d'achat du bien (sa carte d’identité), qui vous a été remis par le notaire lors de l’acquisition de votre maison, appartement ou immeuble. Si vous avez hérité du bien (succession), vous devez disposer de la déclaration de succession et de l’éventuel acte d’achat du défunt.

Alors qu’il s’agit du document "de base", près de la moitié des vendeurs n’arrivent pas à mettre la main sur leur titre de propriété. Par ailleurs, l’administration de l’enregistrement étant en réorganisation, retrouver ce document peut parfois prendre des semaines!

Les renseignements urbanistiques

La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer sa destination urbanistique la plus récente (bureau, commerce, maison unifamiliale, maison de rapport) ainsi que les permis et certificats d’urbanisme qui le concernent. Ces informations peuvent être obtenues au service urbanisme de la commune où est situé le bien.

Infractions et régularisations

Les ennuis commencent si le propriétaire a réalisé des travaux ou modifié la destination du bâtiment sans demander de permis… "La responsabilité civile du vendeur peut être engagée s’il n’informe pas préalablement le futur acquéreur de l’existence d’infractions urbanistiques". Les infractions urbanistiques étant des infractions continues, elles se transmettent automatiquement du vendeur au nouvel acquéreur, qui en devient ainsi responsable.

Aujourd’hui, il arrive que des administrations considèrent certaines infractions urbanistiques comme antérieures à la mise en place des règles régissant les situations concernées. D’où l’opportunité d’une forme d’amnistie pour les infractions historiques qui ne posent objectivement aucun problème…

En Région wallonne et Région flamande

Le Nord et le Sud du pays ont opté pour la prescription des infractions urbanistiques. Pour faire simple, les travaux anciens ne sont pas discutés pour autant qu’ils ne présentent pas de danger. En Wallonie, où les renseignements urbanistiques doivent être disponibles lors de la signature du compromis, une amende transactionnelle forfaitaire est prévue en fonction du degré de gravité de l’infraction, en échange de la régularisation.

En Région bruxelloise

À Bruxelles, par contre, les infractions urbanistiques posent réellement problème. On a multiplié les renseignements urbanistiques à fournir et les communes n’arrivent plus à suivre. Elles ont souvent besoin de trois mois pour répondre. Or l’acheteur doit faire une demande de crédit et présenter pour ce faire un compromis de vente à la banque. Il n'est donc pas rare de signer un compromis de vente avant même l'obtention de ces documents,.. qui arrivent plus tard, avec souvent des objections (près d'un dossier sur quatre serait grevé d'une infraction plus ou moins grave)!
Les plus courantes portent sur le placement de châssis en PVC en façade côté rue et sur le revêtement de la toiture. À titre d'exemple, la commune d’Ixelles refuse de régulariser les châssis en PVC. Dans ce cas de figure, l'acquéreur pourrait faire pression sur le vendeur pour remettre d'autres chassis ou diminuer le prix de vente.

Cette saga des infractions urbanistiques, c’est l’histoire du serpent qui se mord la queue puisqu'il faut parfois un an ou deux pour obtenir un permis... Ce qui ne pousse évidemment pas les propriétaire à attendre avant de débuter les travaux.

À noter qu'un bien entaché d’une irrégularité urbanistique n’est pas pour autant invendable ou condamné à voir son prix sérieusement bradé. Toutefois, le vendeur doit être transparent lors de la mise en vente: "Un vendeur qui cacherait délibérément cette irrégularité se rendrait coupable de dol", met en garde Gilles Tijtgat, consultant juridique chez Legisconsult. "Il faut avoir l’honnêteté de dire que des pièces ou aménagements ne figurent pas sur le dossier administratif. Enfin, pour éviter tout problème, il faut procéder à une régularisation auprès de l’administration." Mais là encore, les démarches peuvent prendre des mois. Bref, des procédures laborieuses et à l’issue parfois incertaine.

Dans le cadre du nouveau Cobat (aka le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire) un permis de régularisation simplifié pour les travaux réalisés avant 2000 (moyennant le respect de certaines conditions) est susceptible d’apporter une réponse aux difficultés les plus courantes. Mais l’entrée en vigueur du Cobat, initialement prévue le 20 avril 2019, a été postposée au 1er septembre… avec toutes les incertitudes que les élections législatives feront peser d’ici là.

On en est là. En attendant, les propriétaires désireux de régulariser une infraction peuvent compter sur l’aide de professionnels habitués à ce genre d’exercice. Ainsi, à titre d'exemple, la start-up ImmoPass propose une procédure rapide et accessible pour tout type de permis. "Les architectes procèdent à un check-up sur place pour identifier ce qui diffère par rapport au document disponible au service urbanisme de la commune, réalisent les plans, puis se chargent de la demande de permis et assurent le suivi", explique le cofondateur de la société.
Une niche également exploitée par Ubex. "La durée de la procédure est fonction du type d’infraction de la commune et de la Région où se situe le bien. Pour le dépôt d’un permis d’urbanisme, comptez 3 à 8 semaines pour la préparation de la demande. Les services compétents ont 120 jours pour donner leur réponse… mais certains dossiers ont obtenu une réponse favorable après 20 jours", lit-on sur le site de ces experts en aménagement du territoire, architectes et spécialistes des législations urbanistiques. Le tarif (horaire) dépend de la nature et de l’ampleur des démarches à effectuer.

Le certificat PEB

Le certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB), qui permet d’évaluer la performance énergétique d’un bâtiment dans des conditions standard d’utilisation et qui contient des recommandations d’amélioration, est obligatoire dans les trois Régions (même si certaines modalités diffèrent quelque peu).

Le vendeur a l’obligation d’afficher la PEB dans la publicité de mise en vente et/ou de location de son bien et de fournir une copie de ce document à tout candidat-acquéreur qui en fait la demande. Ce diagnostic sous forme de classement (de A, le plus économe, à G, le plus énergivore) permet de se faire une idée du coût énergétique du bâtiment, de le comparer à d’autres, évaluer sa future facture énergétique… ou de prendre  conscience de l’ampleur des travaux à réaliser pour améliorer la situation. Par ailleurs, ce certificat PEB doit obligatoirement être communiqué par le vendeur au futur propriétaire avant la signature du compromis de vente.

• En Région bruxelloise, le propriétaire qui n’établit pas le PEB en temps voulu risque une sanction pénale ou une amende administrative de 62,5 à 2.500 euros.

• En Région wallonne, il s’expose à une amende dont le montant varie entre 500 et 1.000 euros, selon le manquement.

Le coût d’un certificat PEB varie légèrement selon les organismes, mais plus fondamentalement suivant la Région, le type de bien (maison, appartement, villa, etc.), sa superficie, le nombre de façades, l’existence de plans, etc. En moyenne, les tarifs vont d’une centaine d’euros pour un studio à 450 euros pour une villa.

Enfin, des études ont montré un lien évident entre le score PEB d’un bâtiment et son prix de vente, mais aussi son impact sur la rapidité avec laquelle la vente est conclue.

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La pollution des sols

Autre document indispensable pour vendre un bien immobilier: une attestation prouvant que le sol du terrain ou de la maison n’est pas pollué. Chaque Région applique des règles précises en la matière.

• En Région bruxelloise, c’est l’IBGE qui délivre les attestations de sol nécessaires pour tout acte de cession (vente, usufruit, droit d’usage) d’un terrain ou d’une construction.

• En Région wallonne, l’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Les données sont accessibles sur le site.

• En Flandre, c’est l’OVAM qui est compétent.

Le PV de contrôle de l’installation électrique

Le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique pour la vente d’une habitation. Ce document doit être fourni par un organisme agréé (voir liste sur le site du SPF Économie). Le coût de ce certificat est compris entre 125 et 170 euros.

L’éventuelle non-conformité n’est pas pour autant un obstacle à la vente de l’immeuble. Certains vendeurs ne remettent d’ailleurs ce document qu’à la signature de l’acte. Enfin, l’acheteur dispose d’un délai de 18 mois pour mettre son installation aux normes le cas échéant.

Le Dossier d’intervention ultérieure (DIU)

Depuis 2001, les travaux importants (qui concernent la structure ou des éléments essentiels du bâtiment ou qui sont susceptibles d’engendrer une situation dangereuse) qui ont été effectués dans un immeuble doivent figurer dans ce qu'on appelle le dossier d'intervention ultérieur, DIU pour les intimes. Il s'agit donc d'un descriptif des travaux, plans, matériaux utilisés, croquis d’installation, emplacement exact des conduites (eau, gaz, téléphone, égouts, électricité), conseils d’entretien, fiches techniques, preuves de garantie, photos de travaux avant/après, etc. L’objectif est d’assurer la sécurité et la santé lors de rénovations futures.

Cela, c’est la théorie. Car en pratique la plupart des DIU sont incomplets et les entrepreneurs ne sont pas vraiment disposés à ressortir des dossiers après plus de dix ans.
Même manquante, cette pièce, qui doit théoriquement être remise au nouvel acquéreur lors de la signature de l’acte authentique, ne compromettra jamais la vente. "Comme la loi ne prévoit aucune sanction, on indique simplement dans l’acte que le vendeur n’est plus en possession du dossier". Les acheteurs les plus pointilleux demanderont que ce dossier soit reconstitué. Le propriétaire devra alors tenter de rassembler quelques indications en faisant appel au besoin à un coordinateur de sécurité spécialisé.