Lorsque l’on achète un bien immobilier, on sait pertinemment que s’ajouteront au prix final les tristement célèbres « frais de notaire ». Mais sont-ils si bien connus ?

Taxes diverses, honoraires et frais, facile de s'y perdre parmi toutes ces dénominations. Petit éclairage !

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Qu’il s’agisse d’un bien existant, appartement, maison ou terrain ou qu’il s’agisse d’un bien sur plan ou d’une construction neuve, le prix annoncé sera toujours additionné des frais annexes liés à la signature de l’acte.

On nomme souvent ces frais « frais de notaire », donnant parfois l’impression que ce montant est intégralement dû au notariat et à son étude. C’est bien entendu loin de la vérité puisque ces frais sont en réalité un ensemble perçu par l’étude, mais ensuite subdivisé et attribué à diverses parties.

Bien entendu, le notaire percevra une partie pour honoraires mais c’est surtout l’État et les administrations qui en percevront la plus grande part.  

Nous allons donc ici différencier :

• les taxes (droit d’enregistrement, droit d’écriture et droit de transcription)

• les honoraires

• les frais administratifs et de recherche

• le cas du prêt immobilier et/ou du mandat hypothécaire

Quelles taxes s’appliquent à un achat immobilier ?

La première partie des frais de notaire concerne les inévitables taxes.

On retrouvera ici trois types principaux : le droit d’enregistrement, le droit d’écriture et la transcription.

Le droit d’enregistrement

La loi vous impose, comme à tout acquéreur d’un immeuble belge, un droit fiscal calculé sur le prix de vente et les charges, avec pour base minimale, la valeur de l’immeuble. Chaque Région possède son taux propre : Bruxelles et la Wallonie sont à 12,5% et la Flandre est à 10%. Cela dit, ces taux peuvent être réduits selon les cas.

On relève les possibilités de diminutions suivantes :

En Région wallonne :

·      Abattement en cas d’habitation unique

·      Taux réduit pour habitation modeste

·      Taux réduit en cas de vente en viager

·      Taux réduit sur la constitution d’hypothèque en garantie d’un prêt hypothécaire social

·      Restitution des droits d’enregistrement à certaines conditions

En Région bruxelloise :

·      Abattement des droits d’enregistrement

·      Restitution des droits d’enregistrement

En Région flamande :

·      Taux de 7% en cas d’habitation unique servant de logement familial

·      Abattement complémentaire

·      Taux réduit

·      Reportabilité des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement doivent être payés dans un délai de quatre mois après la signature du compromis de vente.

En cas de condition suspensive, le délai ne débute qu’à la date de la réalisation de cette condition.

Le cas des constructions neuves : La TVA plutôt que les droits d’enregistrements

Dans le cas d’une construction neuve ou en cours de construction, la taxation ne sera pas 7 à 12,5% mais de 21%, correspondant à la TVA. Une taxe qui va fortement augmenter le prix final à payer pour acquérir un bien. Toutefois, il existe certains montages fiscaux qui permettent de diminuer ces frais.

Le droit d’écriture

Cette taxe existe en réalité pour tous les actes notariés. Pour les actes de vente, elle s’élève toujours à 50€.

Le droit de transcription

Cette taxe, de 230€ actuellement, concerne la transcription de l’acte au bureau des hypothèques. Une copie intégrale de tous les actes de vente est déposée par le notaire au bureau des hypothèques. C’est souvent cette étape qui prend du temps après la signature de l’acte, car un acte peut rester plusieurs mois à la conservation des hypothèques, reportant la remise du titre de propriété aux acquéreurs.

Le dépôt de l’acte est très important, car c’est lui qui avertit les tiers que le bien appartient désormais à telle personne.  

Que représentent les honoraires ?

Parce que tout travail mérite salaire, l’étude chargée de rédiger et préparer votre acte perçoit une rémunération pour la gestion administrative de la vente de votre maison. Ce montant n’est pas établi par le notaire : il est déterminé par un barème et proportionnel au montant du prix d’achat de votre bien.

Important à savoir : lorsque le vendeur et l’acquéreur ont deux notaires différents ou s’il arrivait que vous changiez de notaire en cours de procédure, le coût des honoraires notariaux n’évoluera pas : il sera réparti entre les intervenants.

Les frais administratifs et de recherche

Ils entrent également dans les frais « de notaire ». Ce sont tous les frais liés à la gestion administrative du dossier. Le notaire doit en effet effectuer des recherches cadastrales et urbanistiques. Il doit en plus demander « l’origine trentenaire » du bien : il doit effectuer un contrôle complet de l’appartenance du bien sur la trentaine d’années précédant la vente. Ces recherches permettent d’assurer la sécurité juridique de la transaction, c’est donc très important !

Mais que se passe-t-il en cas de prêt hypothécaire ?

On couple souvent les démarches que nous venons de décrire avec un financement. Le notaire intervient à nouveau dans cette démarche puisqu’il doit réaliser une inscription hypothécaire et l’enregistrer au Bureau des hypothèques ou gérer le financement via un mandat hypothécaire.

L'inscription hypothécaire vs le mandat hypothécaire

Dans le cas de l’inscription hypothécaire, l’hypothèque commence dès le début de la durée de l’emprunt.

Dans le cas du mandat hypothécaire, vous donnez la permission à la banque de prendre une hypothèque sur votre bien n’importe quand pendant la durée de votre crédit.

L’avantage de la seconde solution est qu’elle est moins chère puisqu’elle n’est pas enregistrée au bureau de conservation des hypothèques. Cependant, en cas de difficultés de paiement, la banque peut transformer le mandat en inscription hypothécaire et les frais vous sont alors réclamés.

Dans le cas de l’inscription hypothécaire, les droits d’enregistrement s’élèvent à 1% de la somme empruntée.

Dans le cas du mandat hypothécaire, puisqu’il ne s’agit que d’un accord entre vous et votre banquier, nul besoin d’une inscription au bureau des hypothèques. Les divers frais seront également moins élevés : selon les cas, sur un prêt de 150.000€, vous pouvez espérer une économie de plus de 1000€.

Nous conseillons généralement de demander à votre banque à la fois une inscription hypothécaire et un mandat. Dans le cas où vous avez accès à la seconde solution, cela peut vous permettre une belle économie.

Et comment peut-on évaluer ces frais ?

Bien entendu, ces frais de notaire ne sont pas négligeables lorsque vous achetez un bien immobilier. On se demande toujours à combien ils s’élèveront. S’il existe de très nombreux calculateurs en ligne, rien ne vaudra une vraie estimation professionnelle et personnalisée.

Pour cela, contactez le notaire qui sera responsable de votre dossier afin qu’il puisse vous aider à faire une estimation correcte, mais également pour qu’il puisse vous indiquer si vous êtes susceptibles de bénéficier des réductions éventuelles citées plus haut dans cet article.

Quoiqu’il arrive, votre agent immobilier peut vous guider au travers de ce dédale parfois un peu complexe de frais méconnus !