L’investissement immobilier devant être considéré comme un investissement sur le long terme, il peut être utile de réfléchir aux aspects successoraux, afin d’éviter à vos héritiers de devoir fournir une somme, parfois conséquente, correspondant à l’impôt sur l’héritage.

Le montant des droits de succession

Le montant des droits de succession que l’héritier devra payer dépend de la région dans laquelle il habite et du degré de parenté avec le défunt.

À Bruxelles, le tarif minimal s’élève à 3% et concerne les héritages en ligne directe d'un montant inférieur ou égal à 50.000€. En Wallonie, la taxe minimum est de 3% également pour les héritages en ligne directe mais pour un montant inférieur ou égal à 12.500€. Dans ces deux régions, le taux peut monter jusqu'à 80% pour un héritage entre des personnes sans lien de parenté et dont le montant est supérieur à 175.000€.

La donation comme alternative aux droits de succession

Un bon moyen d’éviter de payer des droits de succession sur les biens immobiliers est de faire une donation de vos biens immobiliers. Toutefois, pour une donation immobilière, il vous faudra établir un acte notarié et payer des droits d’enregistrement.

Une donation de biens immobiliers doit obligatoirement se faire devant le notaire.

Une donation engendre également des frais : les honoraires de notaire, les droits de donation ainsi que les frais divers.

Les taux applicables pour les droits de donation dépendent de la valeur du bien immobilier, du lien de parenté avec le donateur ainsi que la région dans laquelle se trouve le domicile fiscal du donateur.

Ainsi, si vous êtes fiscalement domicilié en Flandre et que vous donnez une maison située à Bruxelles à votre neveu qui habite en Wallonie, ce sont les droits de donation flamands qui s’appliqueront.

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La réserve de progressivité

Pour un bien immobilier faisant l’objet d’une donation moins de 3 ans avant le décès du donateur, les droits de donation payés seront alors simplement considérés comme une avance sur la succession. C’est ce qu’on appelle la réserve de progressivité.

Il est donc important d’établir un plan successoral et de faire don du bien immobilier suffisamment tôt pour s’éviter des frais supplémentaires.

Toutefois, Bruxelles a supprimé cette réserve de progressivité pour les donations de biens immobiliers depuis le 1er janvier 2016. Par contre, elle est toujours d’application en Wallonie et en Flandre.

Donation ‘en tranches’

Les droits d’enregistrement que vous devez payer lors de la donation du bien immobilier sont progressifs, selon le coût de la donation. Dans le cas d’une donation immeuble, les montants peuvent être colossaux. Pour obtenir un tarif le plus intéressant possible, il peut être utile d’effectuer une donation ‘en tranches’.

Si vous optez pour des donations partielles successives au(x) même(s) bénéficiaire(s) pour éviter des droits de donation trop élevés, veillez à respecter un intervalle de trois ans entre celles-ci : les donations réalisées sur une période inférieure à trois ans sont considérées fiscalement comme une seule et même donation ! Vous devez donc attendre trois ans entre chaque donation immobilière pour pouvoir à nouveau tomber dans la tranche la plus basse. Il faut donc s’y prendre bien à temps pour réaliser son plan successoral.

Clauses d’usufruit et nue propriété

Enfin, le moyen le plus efficace reste encore de prévoir l’aspect successoral au moment de l'acquisition, notamment via des clauses d’usufruit et nue propriété.

Si le donateur a acheté le bien immobilier en «pleine propriété », ses successeurs devront payer des droits de succession/donation en raison du transfert de la propriété suite au décès. Par contre, la planification successorale prévoit la possibilité d’un achat démembré, en usufruit et nue propriété. Concrètement, cela signifie que le donateur achète uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que le/les successeur(s) achète(nt) la nue propriété du même bien.

Celui qui dispose de l’usufruit peut habiter le bien, le louer, le gérer. Celui qui dispose de la nue propriété a la certitude qu’au décès de l’usufruitier, la propriété, dans sa totalité, lui reviendra automatiquement. Cela permet au(x) nus propriétaire(s) de ne pas devoir payer de droits de succession, lorsqu’il(s) devien(en)t plein propriétaire(s) du bien.

Pour accéder à cette dérogation, deux conditions doivent toutefois être remplies:

1. Une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue propriété doit exister. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit.

2. Les nus propriétaires doivent avoir de l’argent et l’utiliser pour l’achat de leur part de nue propriété. Ils peuvent acheter leur part avec de l’argent dont ils disposent déjà mais il peut également s’agir d’argent que l’usufruitier leur a donné, juste avant l’achat. Cela signifie que l’achat démembré peut être entièrement et uniquement financé par l'usufruitier.

Dans le cas contraire, les successeurs devront quand même payer des droits de succession sur la valeur du bien en pleine propriété.

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