Visite d'une maison

Comment estimer sa maison ou son appartement ?

5 minutes de lecture

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique

Dans cet article, nos experts de l’immobilier vous donnent toutes leurs astuces pour une estimation réaliste de votre bien immobilier.

Le prix… le nerf de la guerre de toute vente ! Et, vous vous en doutez, la vente immobilière ne fait pas exception à cette règle... Entre le propriétaire qui souhaiterait vendre au plus cher et l’acheteur qui veut acheter au plus bas… le chemin peut s’avérer long pour arriver à un terrain d’entente. Estimer sa maison ou son appartement correctement est donc la première étape vers une vente couronnée de succès...

Dans cet article, nos experts de l’immobilier vous donnent toutes leurs astuces pour une estimation réaliste de votre maison ou votre appartement.

Pourquoi estimer sa maison?

En tant que propriétaire, vous pourriez choisir de ne pas faire estimer votre maison et de l'afficher au prix que vous vous êtes fixé sans véritable fondement. Pourtant, avec une telle approche, vous pourriez bien vous retrouver lésé, on vous explique …

Vendre sa maison dans les meilleurs délais

En choisissant de ne pas faire estimer votre maison sur base de critères objectifs, vous serez certainement tenté de lui attribuer une valeur au-dessus du marché. Mais attention, un prix surévalué risque de refroidir les potentiels acheteurs qui ne se déplaceront pas pour venir visiter votre maison ou appartement. Vous pourriez alors passer à côté de l’acquéreur idéal ou pire encore…

A l'heure actuelle, les acquéreurs comparent énormément grâce à Internet. Dès lors, si le bien “sort” des prix du marché, il aura tendance à y rester… Dans le jargon, on dit “qu’il va se brûler”, c'est-à-dire qu'il ne va pas se vendre assez vite et va susciter à terme la méfiance des candidats-acquéreurs. Même si, au final, le propriétaire finira sûrement par vendre sa maison ou son appartement, son prix sera souvent en deçà du montant souhaité, voire moins cher que la valeur estimée réellement… Vous l’aurez compris, faire expertiser votre propriété par un professionnel, c’est avant tout assurer un prix juste et une vente dans les meilleurs délais.

Vendre sa maison au prix juste

À l’inverse, ne pas faire estimer sa maison c’est également prendre le risque de la sous-évaluer ! Le marché immobilier est un marché dynamique qui évolue constamment, tout comme les critères prioritaires des acheteurs. Les professionnels de l’immobilier suivent au quotidien ces évolutions qu’ils peuvent refléter dans leurs estimations. En tant que particulier, il est plus difficile de les anticiper et pourtant, une caractéristique qui vous semble anodine peut faire exploser la valeur de votre habitation. Un exemple ? La forte augmentation des prix des appartements avec balcon lors de la crise Covid. Plus récemment, c'est le score PEB qui jouer un rôle clé dans la valeur des biens immobiliers.

Éviter les négociations

Faire estimer sa maison ou son appartement permet également d’éviter des négociations laborieuses… En effet, un bien immobilier mal évalué est plus sujet à des négociations qui peuvent se clôturer par une baisse de prix plus importante que si le bien avait été affiché et vendu au prix juste sans négociation.

Fixer le prix du loyer

Outre la vente, faire évaluer un bien immobilier apporte des pistes en ce qui concerne la fixation du loyer. Cela permet de sécuriser un investissement en s'assurant que les revenus liés sont en accord avec le marché.

L’importance de cette étape étant établie dans chacun des cas de figure, reste maintenant à la mettre en pratique.

Alors, à quoi faut-il faire attention pour estimer sa maison ?

Nous l’avons vu, la première étape d’une vente est donc l’estimation du prix et il ne faut pas la négliger car elle est déterminante pour la suite de l’opération. Ce passage obligé n’est pas un exercice facile… En effet, il existe une multitude de critères à prendre en compte, chacun avec leur ordre d’importance et comme pour rajouter un peu de challenge, il y a également des pièges à éviter. Nos experts vous partagent le secret d’une estimation rondement menée.

Les erreurs à éviter pour estimer sa maison

Estimer sa maison

Lors de l’évaluation d’un bien, plusieurs erreurs sont régulièrement commises et peuvent mettre à mal la commercialisation, dès son début. Il est donc important de ne pas tomber dans certains travers:

  • Faire ses calculs sur base de son achat futur :
    Le prix de votre prochain achat ne doit en aucun cas dicter le prix du bien que vous mettez en vente. Vous vendez un bien immobilier dont la valeur est déterminée par le marché, vos projets personnels ne doivent jamais entrer en compte dans vos calculs.

  • Ne pas être suffisamment objectif :
    La valeur sentimentale, le temps, l’énergie et l’argent consacrés dans le bien, sont des facteurs qui rendent difficile la prise de recul par le propriétaire. Il faut pourtant être capable de tenir compte de tous les éléments qui caractérisent l'habitation, les positifs comme les négatifs et se cantonner à ces critères objectifs.

  • Additionner tous les frais depuis le début :
    Les plus organisés tiennent peut-être un Excel de tous les frais liés à la maison. Frais d’acquisition, travaux de rénovation, installation de panneaux photovoltaïque… vous avez certainement beaucoup investi dans votre bien immobilier mais chaque euro ajouté n’est pas un euro ajouté au prix de vente ! L’acquéreur qui achète une maison repeinte en blanche n’achète pas une maison plus de la peinture blanche, c’est un ensemble indissociable. Bien sûr, cela ne veut pas dire que vos travaux n’augmentent pas la valeur de votre bien, au contraire ! Mais ici, tout est question de pondération.

  • Évaluer son bien sur base du prix d’annonce d’un bien similaire :
    Il faut prendre en compte les spécificités et différences de chaque bien et également garder en tête que le prix d’annonce n’est pas égal au prix de vente : il est généralement un peu plus élevé que la valeur réelle du bien, afin notamment de laisser une marge de négociation.

  • Faire confiance aveugle aux estimateurs sur Internet :
    Si certes, un estimateur en ligne peut vous donner une première indication intéressante, un tel module ne remplacera jamais l’expérience d’un agent immobilier local, notamment pour inclure des facteurs externes au bien, tel que la santé du marché immobilier local.

  • Se lancer dans les calculs savants repérés sur internet :
    Vous avez très certainement déjà cherché la valeur du prix au mètre carré dans votre commune. Se limiter à multiplier la superficie de sa maison par cette valeur ne constitue en aucun cas une démarche suffisante, de même que multiplier le prix d’achat par l’inflation. Ces calculs ne donnent que de très larges informations qui peuvent servir de base mais certainement pas déterminer le prix final.

  • Anticiper les négociations :
    Une erreur typique est d’afficher le bien beaucoup plus cher que le prix estimé, en comptant sur une future négociation et/ou pour espérer faire une bonne affaire. Au risque de nous répéter, surévaluer sa maison est une fausse bonne idée !

  • Choisir l’agence qui présente la plus haute estimation:
    Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour faire estimer sa maison. On ne peut donc que vous encourager à vous faire accompagner mais n’y aller pas les yeux fermés. Choisissez l’agence immobilière qui fournit un rapport d’estimation clair, détaillé et justifié, pas celle qui vous donnera l’estimation que vous espérez uniquement pour vous faire signer.

Les éléments importants pour estimer sa maison :

Réaliser l’estimation d’un bien immobilier nécessite de prendre en compte une multitude de facteurs directement liés ou non au bâtiment. Si les estimateurs en ligne sont limités aux informations qui leurs sont communiquées, les agents immobiliers, en revanche, prennent en compte tous les éléments à leur disposition. Parmi ces critères influençant, on retrouve les éléments de base, le terrain et la construction, la PEB ainsi que l’état du marché.

  • Les bases (d’une) de l’estimation d’un bien immobilier

Concrètement, pour estimer sa maison, il faut prendre en compte 2 éléments capitaux:

  1. La brique, si vous n’avez pas une maison en brique pas de panique, la brique concerne en réalité la structure et les finitions de l'habitation, tout ce qui est immuable et qui possède une même valeur peu importe sa localisation.

  2. La localisation, c’est-à-dire l’emplacement du terrain, qui change d’un pays à l’autre, d’une région à l’autre, d’une commune à l’autre, d’une rue à l’autre, etc.

  • L’impact de la construction et du terrain

Pour fixer le prix d’un bien immobilier, on observe deux phénomènes contraires: d’une part, le terrain dont la valeur va constamment augmenter (inflation), et d’un autre côté la brique qui va avoir, elle, tendance à diminuer au fil du temps, au fur et à mesure que les constructions et finitions se dégradent… il faut donc rassembler ces deux tendances pour obtenir le bon prix.

  • L’impact du score PEB

Notez également que depuis peu, le certificat PEB prend une place de plus en plus prépondérante dans l’estimation d’un bien immobilier et pour cause… Les préoccupations environnementales poussent les autorités à améliorer les performances énergétiques du parc immobilier belge, mettant la PEB au cœur des nouvelles réglementations.

En Flandre par exemple, toute personne faisant l’acquisition d’un bien immobilier présentant un score PEB E ou inférieur, se verra dans l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires pour atteindre une performance énergétique égale à D, dans les 5 ans à compter de la signature de l’acte. Une enveloppe travaux à prévoir pour les acquéreurs qui ne manquera pas d’impacter la valeur du bien. Et les actions gouvernementales similaires étant de plus en plus nombreuses, la PEB se place désormais parmi les facteurs influençant d’une estimation.

  • L’impact de l’offre et la demande

Bien sûr, l’estimation d’un bien immobilier est également soumise aux lois du marché ! Votre maison peut être exceptionnelle à vos yeux, s’il n’y a pas ou peu de demande pour ce type de propriété, cela doit évidemment être pris en compte dans l’estimation.

Les méthodes à utiliser pour estimer sa maison :

Faire estimer sa maison par un agent immobilier

Estimation d'un bien

Mais concrètement... comment calculer le prix du bien ? Vous trouverez évidemment des estimateurs sur Internet qui vous donneront une première idée de prix, mais l’idéal pour éviter les déconvenues est de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui se basera sur son expertise, sa connaissance du marché local et des méthodes beaucoup plus poussées pour évaluer votre bien.

Estimer sa maison ou son appartement consiste à anticiper le marché et savoir combien une personne serait prête à mettre pour faire l’acquisition de votre bien.

Pour arriver à un montant le plus proche de la réalité du marché, les experts utilisent et compilent généralement plusieurs méthodes :

  1. Le coût de remplacement déprécié: on va partir d'une valeur à neuf sur laquelle on va appliquer un coefficient de vétusté en fonction de l'usure du bien.

  2. Le coût de capitalisation des revenus (rendement/investissement): on va prendre comme base de calcul la valeur locative (réelle ou fictive) d'un bien et en déterminer un certain rendement, qui donnera in fine un certain prix.

  3. Le coût des points de comparaison: les experts ou agents immobiliers ont accès à une série d'informations sur les transactions immobilières, auxquelles n'ont pas accès le grand public. L’expert va ainsi pouvoir comparer son évaluation aux biens similaires vendus dans le même secteur, et confirmer son estimation.

Ces méthodes sont certes un peu techniques, mais elles permettent de cibler un prix beaucoup plus précis, là où un estimateur en ligne vous donne une première idée de la valeur de votre bien immobilier.

Estimer sa maison en ligne

Mais d’ailleurs, comment les estimateurs en ligne parviennent-ils à évaluer des maisons et appartements qu’ils ne connaissent même pas ? Et bien, ils apprennent à les connaître grâce à l’association d’un formulaire précis et la puissance des datas. Une fois les caractéristiques de votre bien immobilier encodées, elles sont comparées aux biens similaires de la base de données. Vous obtiendrez alors une tranche de prix dans laquelle se situe la valeur de votre habitation, actualisée avec les prix du marché. Ces estimateurs étant de plus en plus performants, ils peuvent constituer une première étape avant de faire estimer sa maison par un professionnel de l’immobilier.

Estimer mon bien

Et après ? Le prix estimé VS le prix d’annonce

Une fois le prix de vente estimé, il va également falloir mettre le bien sur le marché. À ce stade, il faut faire la distinction entre le prix estimé du bien et le prix d'annonce. En effet, vous savez désormais combien vaut votre maison mais quelle est la stratégie à adopter en ce qui concerne le prix à afficher sur l’annonce ?

Tout d’abord, lors de la réception du rapport d’estimation, vous remarquez que trois prix sont indiqués : le prix minimum, le prix recommandé et le prix maximum. Il est essentiel de rester dans cette tranche de prix qui vous a été communiquée ! On tape encore une fois sur le clou : vendre au juste prix est la clé d’une transaction réussie.

Ensuite, faut-il privilégier la tranche basse comme un prix d’appel, le prix recommandé ou la tranche haute (prix coup de cœur) ? Ici, il n’y a pas une seule bonne stratégie à adopter, cela dépend du type de bien immobilier mais aussi du contexte du marché. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller immobilier qui pourra vous conseiller avec une approche personnalisée.

Moralité, pour vendre votre maison ou appartement dans des délais raisonnables et à un prix adapté, il est important de fixer, dès le départ, le prix de façon professionnelle et réalistejustifier ce prix et le maintenir puisqu’il est justifié.

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