Onze experts beantwoorden in dit artikel je meest prangende vragen.

Je hebt plannen om een woning te bouwen of om een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement te kopen, maar je ziet ook dat de prijsstijging van de bouwmaterialen en grondstoffen de kostprijs de pan uit doet swingen en dat aannemers clausules in hun contracten opnemen die de bouw of het project  mogelijk nog duurder kunnen maken dan eerst was voorzien. Blijft het dan de moeite om voor nieuwbouw te kiezen? En hoe ga je in dat geval om met mogelijke prijsherzieningsclausules in de aannemerscontracten?  Of koop je beter een bestaande woning of appartement, zodat je alvast de prijsstijgingen van de grondstoffen uit de weg gaat en voor eventuele renovatie kan wachten op betere tijden?

Nieuwbouw lost woningnood niet op

De bevolkingstoename en wijzigingen in de maatschappelijke context, zoals het stijgende aantal singles,  zorgen ervoor dat er nog altijd een grote nood is nieuwbouw. Ook het feit dat  in ons land nog altijd meer dan 150.000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale woning, zorgt voor een grote nood aan nieuwe woningen en appartementen. Maar het tempo waartegen de nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd, ligt te laag om de woningnood op te lossen. Temeer omdat nieuwbouwprojecten ook steeds vaker stil liggen of gewoonweg niet opgestart geraken, omdat er protest tegen komt van milieubewegingen, omwonenden en andere partijen. En daardoor staan de bouwvergunningen onder druk.

Minder bouwvergunningen

Volgens de cijfers van Statbel, het Belgische statistiekbureau,  is het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen in de eerste 4 maanden van 2022 met 4,9% afgenomen tegenover dezelfde periode in 2021 tot 10.675 gebouwen. De afname is het sterkst in het Waals Gewest (-12%). In het Vlaams Gewest lag het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen 2,6% lager en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was er een toename van 15,5%.

Gestegen materiaalprijzen

Of er een rechtstreeks verband is tussen deze daling van het aantal bouwvergunningen en de bezwaren van omwonenden is niet duidelijk. Mogelijk speelt ook een ander fenomeen, want  wat  ondertussen wel vast staat is dat er in de nieuwbouw veel onzekerheid heerst als gevolg van de fors gestegen materiaalprijzen. Dat is dan weer te wijten  aan de oorlog in Oekraïne die de energieprijzen verhoogde en de leveringstijden van materialen deed oplopen . Opdrachtgevers en aannemers moeten met elkaar rond de tafel zitten om te bespreken hoe de pijn verdeeld gaat worden. Aannemers zijn voorzichtig omdat de stijgende bouwkosten nieuwbouwwoningen onbetaalbaar kunnen maken en nemen steeds vaker clausules op in hun contracten, die bepalen dat ze de in het oorspronkelijk berekende voorstel bouwprijs kunnen verhogen. Daardoor wordt de haalbaarheid van sommige nieuwbouwprojecten onzeker. Ook projectontwikkelaars zetten tegenwoordig steeds vaker een rem op hun projecten als ze de aannemers niet kunnen vastpinnen op de prijs.  Het maakt het verwerven van een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement er alvast niet makkelijker op.

Waarop moet je letten als je toch voor een nieuwbouwwoning gaat? .

Eén en ander betekent dat je goed moet opletten als je een nieuwbouwwoning op het oog hebt. .In principe mag de aannemer niet zonder geldige reden de prijs verhogen. Het is wel mogelijk dat de algemene voorwaarden een clausule bevatten die een prijsherziening toestaat wanneer de werken langer duren dan voorzien. Deze clausule is alleen geldig als je er als klant uitdrukkelijk mee akkoord bent gegaan.  Is de clausule nogal onopvallend opgenomen te midden van alle andere algemene voorwaarden, dan kan er discussie ontstaan over dat akkoord. Staat er geen prijsherzieningsclausule in het contract, dan zijn prijsstijgingen uitgesloten.

Alleen herziening volgens objectieve parameters

De clausule moet objectieve parameters bevatten waarmee de nieuwe prijs kan worden bepaald. Die parameters zijn bijvoorbeeld de prijs van materialen en brandstof, maar ook lonen of andere kosten. De herziening mag alleen maar slaan op de prijs van de werken die worden beïnvloed door de gewijzigde parameters. De aannemer mag dus niet de volledige aannemingssom verhogen.

Prijsstijgingen door vertragingen

Als de aannemer door de oorlog in Oekraïne of andere redenen pas zes maanden later dan voorzien kan starten en hogere prijzen wil doorvoeren omdat de materialen intussen duurder zijn geworden, dan moet hij de prijsstijging van de materialen kunnen aantonen. Duren de werken langer door een fout van de aannemer, dan mag hij de clausule niet toepassen.

Wat zijn je opties?

Het is moeilijk te controleren of een prijsverhoging gerechtvaardigd en correct is. Voorzichtigheidshalve is het daarom aangewezen om met de aannemer te onderhandelen over een schrapping van de prijsherzieningsclausule. Als de clausule toch blijft staan, kan je als tegenprestatie in de overeenkomst de mogelijkheid laten opnemen om  een einde te maken aan de overeenkomst wanneer je niet akkoord gaat met de prijsverhoging. Een andere optie is om een minimumtermijn in te lassen, zodat de aannemer bijvoorbeeld pas ten vroegste een jaar na de ondertekening van het contract een prijsverhoging kan vragen. Als je werkt met een architect, is het aangewezen hem of haar te vragen om de prijsverhoging te controleren.

Toch blijft nieuwbouw voordelen bieden

De toenemende moeilijkheidsgraad om een bouwvergunning te krijgen als je zelf voor nieuwbouw gaat, de oplopende kosten, de prijsverhogingsclausules van de aannemers  en de mogelijke vertragingen bij de oplevering zijn allemaal flinke hinderpalen op de weg naar het verwerven van een eigen nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement.  Maar daar staan toch ook nog altijd voordelen tegenover. Met een nieuwbouw bespaar je immers flink wat onderhoudskosten en zal jouw energierekening wellicht een stuk lager uitvallen. In een nieuwbouw zal je weliswaar geen  authentieke plafondornamenten, glas-in-loodramen en paneeldeuren aantreffen, maar anderzijds ook geen vervuilende olietank of vetput in de tuin, en evenmin asbestdaken en loden waterleidingen. Een nieuwbouw bespaart je met andere woorden nogal wat kopbrekens. Een van de grootste pluspunten van een nieuwbouwhuis is bovendien dat je de woning helemaal naar je eigen hand kan zetten. Je bepaalt zelf de indeling, de inrichting van de keuken en badkamer, de gebruikte materialen en de locaties van stopcontacten. In een bestaande woning daarentegen moet je maar afwachten of de keuzes van de vorige bewoners naar jouw zin zijn. Misschien zit je helemaal niet te wachten op een ligbad  of een kookeiland.

Het blijft altijd een persoonlijke keuze

Nieuwbouw biedt ontegensprekelijk een aantal belangrijke voordelen, maar die worden vandaag de dag wel voor een stuk gecounterd door de stijging van de materialenprijzen. Hoe dan ook blijft kiezen voor nieuwbouw of voor een bestaande woning altijd een persoonlijke keuze. Terwijl de enen onder de indruk zijn van de charme van een kenmerk in een bestaande woning dat eigenlijk niet meer van deze tijd is, zullen anderen dat weerzinwekkend vinden. En terwijl de oplopende materiaal- en grondstoffenprijzen voor de enen  een reden zijn om te kiezen voor woningen in minder goede staat met de bedoeling om ze later gespreid in de tijd te renoveren, zijn ze voor andere kandidaat-kopers juist een reden om nu snel tot de aankoop van een nieuwbouwwoning over te gaan uit schrik dat de grondstofprijzen nog verder zullen oplopen. Het beste wat je daarom kan doen is je goed te laten adviseren en de pro’s en contra’s van de keuze voor nieuwbouw of een bestaande woning samen met een vastgoedprofessional van We Invest onder de loep te leggen.

Of je nu kiest voor nieuwbouw of voor een bestaande woning of appartement :