Acheter un appartement ou une maison d'une nouvelle construction présente des avantages et des inconvénients. Lesquels ? On fait le point.

Avantages d'une construction neuve

Charges communes réduites

Les charges de copropriété sont généralement moins importantes dans le neuf que dans l’ancien. En effet, un bien acheté dans le neuf ne nécessite pas d’importants travaux de réfection ou de mise aux normes pendant au moins la première décennie.

Garantie décennale

Pendant 10 ans, le constructeur est responsable de la construction et donc des réparations des éventuelles malfaçons. Par ailleurs, les acheteurs du neuf sont également protégés par la Loi Breyne... une double protection pour protéger les acquéreurs en édictant un certain nombre de nouvelles dispositions que doivent suivre les promoteurs.

Respect des (dernières) normes

Les constructeurs doivent se conformer à des normes de construction strictes. Les standards d'isolation acoustique et thermique auxquels ils sont soumis, les engagent à améliorer toujours plus la performance énergétique des bâtiments. Les charges liées à la consommation d’énergie sont en conséquence plus faibles, et ce, dans la durée.

Nouveauté

Au-delà des questions financières, le principal argument en faveur d’un achat dans le neuf est lié au fait que personne n’a habité auparavant dans le bien.

Flexibilité

Il est possible de réaliser les aménagements souhaités avant d’y entrer : par exemple, des parquets, des carrelages, etc. De plus, pas de trous à boucher ou de peinture à reprendre ; le bien neuf est livré clés en main. Parallèlement, les logements neufs sont généralement plus fonctionnels que les logements anciens, qui souvent, ont fait l’objet de multiples transformations.

Avantages de l'existant

Frais d'abattement

Depuis le 1er janvier 2017, l'abattement est de 175.000 €. Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21.875 €), moyennant certaines conditions.

Visite physique

L’acheteur a la possibilité de visiter physiquement le bien, ce qui n’est généralement pas le cas avec les appartements neufs. Il sait donc ce qu’il achète et peut se rendre compte des aménagements nécessaires. Il peut en outre interroger à loisir le propriétaire ou les voisins de ce dernier sur le voisinage, l’environnement local, l’état de la copropriété, etc.

Localisation centrale

Les emplacements centraux sont principalement occupés par des bâtiments anciens —sauf dans le cas où le bâtiment neuf vient remplacer un bâtiment existant. Les centres-villes donc offrent généralement une grande diversité de biens anciens, mais plus rarement de bien neuf.

Prix

Les tarifs d’achat dans l’ancien sont la plupart du temps moins élevés que ceux du neuf, surtout si des travaux doivent être réalisés, offrant une marge de manœuvre supplémentaire pour la négociation.

Emménagement imminent

Contrairement au neuf, où les délais de livraison peuvent être longs, le nouveau propriétaire d’un bien existant sait qu’il pourra emménager à l'acte, soit approximativement trois mois après la signature du compromis  de vente.

Charme

Question de goût, mais certaines personnes préfèrent les habitations plus anciennes pour son charme et sa « patine ». La présence d’anciennes cheminées, de voûtes ou de moulures apporte un cachet dont certains acheteurs ne veulent pas se priver. Les biens neufs sont certes plus fonctionnels, mais ils sont également plus impersonnels.

Vous avez maintenant une meilleure idée du type de bien vers lequel vous tourner ?

Et pour l'investisseur ?

Rendement et plus-value

La rentabilité est évidemment l’un des premiers critères à observer lorsqu’on parle d’investissement (immobilier ou non). Le rendement d’un investissement correspond au rapport entre les revenus locatifs perçus et le capital injecté pour acquérir et entretenir ce bien.

À cet égard, avantage pour l’existant : un bien ancien fournit un meilleur rendement car les prix au mètre carré d’un bien neuf seront toujours plus élevés. En revanche, celui-ci aura davantage de risque d’être impacté par des frais liés aux travaux de mise en conformité ou de rénovation, que ce soit pour l’immeuble en entier (et donc impactant l’ensemble de la copropriété) ou pour l’appartement en lui-même.

En résumé, si l’immobilier plus ancien procure un rendement plus élevé (autour des 3,5 à 4%), ce rendement pourrait être altéré par des frais inattendus.

Avec une nouvelle construction, pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d’années. Le rendement sera donc légèrement plus bas, mais surtout plus stable et prévisible. Attention à également intégrer la plus-value à la revente lors des calculs de rendement. Dans ce cas : l’avantage revient aux constructions neuves. On estime qu’un bien neuf sera plus “liquide”. C'est-à-dire  qu’il se revendra facilement et rapidement, car il répond davantage aux demandes actuelles, notamment en matière de normes énergétiques.

Normes énergétiques

Un  bon investissement, c'est avant tout un bien qui répond aux attentes des futurs locataires… Or, aujourd’hui plus que jamais, les locataires sont devenus extrêmement regardants sur les consommations énergétiques du bien qu'ils convoitent. C’est bien simple, s'ils doivent dépenser davantage pour leurs consommations énergétiques, ils risquent d’être moins disposés à payer un loyer plus élevé. Faire le choix d’un logement peu énergivore, c’est s’assurer un investissement pérenne.

Pour le coup, avantage aux biens neufs puisqu’aujourd’hui, toute construction nouvellement bâtie devra atteindre des objectifs énergétiques se rapprochant du passif. À Bruxelles, toute nouvelle construction doit répondre à de nouvelles normes énergétiques proches du standard passif, c'est-à-dire de consommation inférieur ou égal à 15 kWh /m²/an. En Wallonie, on parle d’un bâtiment Q-Zen, abréviation pour Quasi Zéro Énergie, soit l’équivalent d’un PEB A.

Ajoutons aussi que même dans le cadre d’une rénovation dite “profonde”, il sera toujours plus compliqué d’atteindre des performances énergétiques aussi élevées avec de l’existant qu’avec un bâtiment neuf, construit en conformité aux dernières normes.

Sérénité d'esprit

Globalement, on estime qu’une nouvelle construction demandera moins d’implication à son propriétaire. En effet, avec un bien neuf, il n’y a pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d'années et des frais d’entretien limités… ce qui offre davantage de tranquillité d'esprit aux propriétaires. Si vous ne souhaitez pas vous investir outre mesure dans la gestion de votre investissement, tournez-vous davantage vers le neuf.

Une autre solution peut être de faire appel à un service de gestion locative, tel que celle proposée par We Manage, notre partenaire qui vient prêter main-forte aux propriétaires-investisseurs.

Retenez également qu’une nouvelle construction est couverte par différentes garanties dont la  garantie décennale, qui protège le propriétaire en cas de problème survenu après l’achat. Une garantie qui n’existe pas dans le cadre de l’achat d’un bien dit ancien, où le risque de vices cachés (des défauts non visibles au moment de l’achat) est généralement plus élevé.

Timing

Lorsque vous achetez du neuf, tout dépend du stade d’avancement des constructions au moment où vous achetez, mais il faudra généralement compter 2 ans entre le début de la commercialisation et la réception de votre appartement… Ce qui peut menacer votre équilibre financier si vous devez mettre votre bien en location rapidement pour rembourser votre emprunt.

Dans l’existant par contre,  comptez maximum 4 mois entre le compromis et l’acte notarié, qui correspond généralement à la remise des clés. Pour les pressés, misez donc davantage sur l’existant. Notons que dans les deux cas, il est possible de demander à votre organisme bancaire de différer le paiement de vos mensualités, c’est-à-dire que vous ne commencerez à payer votre crédit qu’à la réception de votre appartement.

Impact de la hausse des coûts des matériaux

La crise des matériaux que nous connaissons aujourd’hui impacte le secteur de la construction dans son ensemble, que ce soit pour la construction que pour la rénovation, avec une hausse des prix des matériaux pouvant être conséquente (comme par exemple le prix du bois qui a augmenté de 70% entre décembre 2020 et mai 2022).

Notez aussi qu'il est de plus en plus difficile pour les corps de métiers de se fournir, ce qui rallonge les délais. Ces pénuries touchent particulièrement les matériaux d’isolation ou encore, le métal.À l’achat d’un bien neuf, assurez-vous que le prix soit fixe et garanti. De même jetez un coup d'œil aux clauses quant aux délais et  aux indemnités prévues en cas de retard.

Si les délais sont rarement prolongés dans le cadre d’une construction neuve (notamment parce que des clauses sont prévues pour protéger les acquéreurs, dans le cadre de la loi Breyne), ils peuvent, à contrario, facilement être dépassés dans le cadre d’une rénovation.

Vous connaissez l’adage : “Les travaux, on sait quand ils commencent, on ne sait jamais quand ils se terminent”. Soyez donc particulièrement vigilants, car il se peut qu’en cas de retard dans vos travaux, les factures soient revues à la hausse en raison des prix qui ne cessent de grimper.

Taxation

À l’achat d’un bien immobilier, l'acquéreur -qu’il soit investisseur ou non- devra payer des taxes nationales, appelées droits d'enregistrement. Le taux normal est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

En Flandre, cela évolue de 1 à 12%, selon que vous possédiez déjà un bien ou non. Dans le cas d’un investisseur qui possède déjà un bien immobilier et qui fait l’acquisition d’un immeuble de rapport (mais également dans le cas d’une résidence secondaire), les droits d'enregistrement s’élèveront à 12%.  

Lors de l'acquisition d'un bien neuf, c'est en principe le régime TVA (soit 21%) qui s'applique. La fiscalité des nouvelles constructions est donc moins favorable que celle de l’ancien. Cette différence de fiscalité, vrai point d’ombre dans l’achat d’un bien “neuf” a poussé les promoteurs immobiliers à optimiser la fiscalité de leurs projets via des opérations de « split » terrain/construction ou même de démembrement de la propriété du terrain.

Ces termes barbares permettent, dans les faits, de faire passer une partie du prix de vente du bien neuf dans le régime des droits d’enregistrement, ce qui peut – parfois considérablement – faire baisser la facture finale.

Naturellement, ce montage -parfaitement légal- doit être réfléchi en amont par le promoteur puisqu’il devra vendre l’immeuble en plusieurs « morceaux » via deux sociétés différentes : une société vend le terrain et une autre vend l’immeuble.