Acheter un appartement ou une maison, c’est aussi faire un choix fondamental : opter pour une nouvelle construction ou se tourner vers un bien existant.

Confort, budget, délais, travaux, performance énergétique ou encore potentiel de personnalisation… chaque option présente ses avantages et ses contraintes. Avant de se lancer, mieux vaut comprendre ce qui distingue réellement le neuf de l’existant. On fait le point.

Avantages d'une construction neuve

Des charges de copropriété plus légères dans le neuf

Acheter dans le neuf présente d’abord un avantage très concret : des charges de copropriété généralement plus faibles. Les immeubles récents ne nécessitent ni travaux lourds ni mises aux normes coûteuses pendant de nombreuses années. Ascenseurs, toitures, façades ou installations techniques sont neufs, ce qui limite fortement les appels de fonds, au moins durant la première décennie.

Un cadre juridique sécurisant pour les nouvelles constructions

Autre point rassurant pour l’acquéreur : la garantie décennale. Pendant dix ans, le constructeur reste responsable des éventuelles malfaçons affectant la structure, la stabilité ou l’étanchéité du bâtiment. À cela s’ajoute la protection offerte par la loi Breyne, qui encadre strictement la vente sur plan ou en cours de construction. Cette double sécurité juridique constitue un filet de protection solide, particulièrement apprécié par les acheteurs prudents.

Des logements conformes aux normes les plus récentes

Les logements neufs répondent également aux normes de construction les plus récentes, tant en matière d’isolation thermique qu’acoustique. Ces exigences renforcées se traduisent par une meilleure performance énergétique et, à terme, par des charges liées à la consommation d’énergie plus maîtrisées. Un avantage non négligeable dans un contexte où les coûts énergétiques occupent une place centrale dans les décisions immobilières.

Le confort d’une première occupation

Au-delà des aspects techniques et financiers, l’achat dans le neuf séduit aussi pour une raison plus subjective, mais tout aussi importante : la nouveauté. Être le premier occupant d’un logement, ne pas avoir à composer avec les choix ou l’usure laissés par d’anciens propriétaires, apporte un véritable confort psychologique à de nombreux acheteurs.

La flexibilité dans l’aménagement du logement

Enfin, le neuf offre une généralement une flexibilité avant l’emménagement. Les finitions peuvent souvent être choisies ou adaptées en amont, revêtements de sol, carrelage, équipements et le bien est livré prêt à être habité. Les logements récents sont également pensés pour répondre aux usages actuels, avec des agencements plus fonctionnels que certains biens anciens, parfois transformés au fil du temps sans réelle cohérence.

Avantages de l'immobilier existant

Un régime de droits d’enregistrement plus avantageux

L’achat d’un bien existant est soumis au régime des droits d’enregistrement, fixés à 12 % ou 12,5 % selon la région. Des mécanismes de réduction existent toutefois pour les acquéreurs occupants : un taux réduit à 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie, ainsi qu’un abattement à Bruxelles, permettant de diminuer sensiblement la facture fiscale à l’achat.

À l’inverse, l’achat dans le neuf est soumis au régime de la TVA à 21 %, appliquée sur la construction. Même s’il existe certains montages permettant d’optimiser partiellement cette TVA, le coût global d’acquisition reste, dans la majorité des cas, plus élevé dans le neuf. Cet écart fiscal est l’un des premiers éléments de comparaison à intégrer dans la réflexion entre neuf et existant.

La possibilité de visiter le bien avant l’achat

L’acquéreur d’un bien existant peut visiter le logement physiquement avant de s’engager. Il sait précisément ce qu’il achète, peut évaluer l’état général du bien et anticiper d’éventuels travaux. Cette visite permet également de mieux appréhender l’environnement : quartier, voisinage, état de la copropriété, qualité des parties communes. Autant d’éléments concrets qui aident à prendre une décision plus éclairée.

Côté neuf, les promoteurs mettent toutefois souvent à disposition des appartements témoins, conçus pour permettre aux acquéreurs de se projeter dans le logement fini, tant en termes de volumes que d’ambiance générale.
Il est cependant important de garder à l’esprit que ces appartements sont avant tout des outils de projection : la disposition, les équipements ou encore les matériaux présentés peuvent différer de ceux du bien acheté.

Des localisations souvent plus centrales

Les emplacements centraux, notamment en ville, sont majoritairement composés de bâtiments anciens. Sauf exception, comme un projet neuf remplaçant un immeuble existant, l’offre immobilière dans les centres urbains se compose principalement de biens existants. Pour les acheteurs qui privilégient la proximité des transports, des commerces et des services, l’ancien offre donc davantage d’opportunités.

Un prix d’achat généralement plus accessible

En règle générale, les prix d’achat dans l’ancien sont plus bas que dans le neuf, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir. Cette différence de prix peut offrir une marge de négociation intéressante ou permettre de dégager un budget pour des rénovations ciblées. Pour certains profils, cela constitue une réelle opportunité de créer de la valeur, à condition d’anticiper correctement les coûts.

Un emménagement rapide après la signature

Autre avantage de l’existant : le délai d’emménagement. Contrairement au neuf, où les délais de construction peuvent s’étendre sur plusieurs mois, voire années, un bien existant peut généralement être occupé dès la signature de l’acte authentique. En pratique, cela correspond à environ 4 mois après le compromis de vente, un critère déterminant pour les acheteurs pressés ou contraints par un calendrier précis.

Le charme et le cachet de l’ancien

Enfin, le choix de l’ancien relève aussi d’une question de sensibilité. Certaines habitations séduisent par leur charme, leur histoire et leur patine. Cheminées d’époque, moulures, hauts plafonds ou voûtes apportent un cachet que les constructions neuves, plus standardisées, ne proposent pas toujours. Si le neuf se distingue par sa fonctionnalité, l’ancien continue d’attirer les acheteurs en quête d’authenticité et de caractère.

Et pour l'investisseur ?

Rendement et plus-value

La rentabilité est évidemment l’un des premiers critères à observer lorsqu’on parle d’investissement (immobilier ou non). Le rendement d’un investissement correspond au rapport entre les revenus locatifs perçus et le capital injecté pour acquérir et entretenir ce bien.

À cet égard, avantage pour l’existant : un bien ancien fournit un meilleur rendement car les prix au mètre carré d’un bien neuf seront toujours plus élevés. En revanche, celui-ci aura davantage de risque d’être impacté par des frais liés aux travaux de mise en conformité ou de rénovation, que ce soit pour l’immeuble en entier (et donc impactant l’ensemble de la copropriété) ou pour l’appartement en lui-même.

En résumé, si l’immobilier plus ancien procure un rendement plus élevé (autour des 3,5 à 4%), ce rendement pourrait être altéré par des frais inattendus.

Avec une nouvelle construction, pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d’années. Le rendement sera donc légèrement plus bas, mais surtout plus stable et prévisible. Attention à également intégrer la plus-value à la revente lors des calculs de rendement. Dans ce cas : l’avantage revient aux constructions neuves. On estime qu’un bien neuf sera plus “liquide”. C'est-à-dire  qu’il se revendra facilement et rapidement, car il répond davantage aux demandes actuelles, notamment en matière de normes énergétiques.

Normes énergétiques

Un  bon investissement, c'est avant tout un bien qui répond aux attentes des futurs locataires… Or, aujourd’hui plus que jamais, les locataires sont devenus extrêmement regardants sur les consommations énergétiques du bien qu'ils convoitent. C’est bien simple, s'ils doivent dépenser davantage pour leurs consommations énergétiques, ils risquent d’être moins disposés à payer un loyer plus élevé. Faire le choix d’un logement peu énergivore, c’est s’assurer un investissement pérenne.

Pour le coup, avantage aux biens neufs puisqu’aujourd’hui, toute construction nouvellement bâtie devra atteindre des objectifs énergétiques se rapprochant du passif. À Bruxelles, toute nouvelle construction doit répondre à de nouvelles normes énergétiques proches du standard passif, c'est-à-dire de consommation inférieur ou égal à 15 kWh /m²/an. En Wallonie, on parle d’un bâtiment Q-Zen, abréviation pour Quasi Zéro Énergie, soit l’équivalent d’un PEB A.

Ajoutons aussi que même dans le cadre d’une rénovation dite “profonde”, il sera toujours plus compliqué d’atteindre des performances énergétiques aussi élevées avec de l’existant qu’avec un bâtiment neuf, construit en conformité aux dernières normes.

Sérénité d'esprit

Globalement, on estime qu’une nouvelle construction demandera moins d’implication à son propriétaire. En effet, avec un bien neuf, il n’y a pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d'années et des frais d’entretien limités… ce qui offre davantage de tranquillité d'esprit aux propriétaires. Si vous ne souhaitez pas vous investir outre mesure dans la gestion de votre investissement, tournez-vous davantage vers le neuf.

Une autre solution peut être de faire appel à un service de gestion locative, tel que celle proposée par We Manage, notre partenaire qui vient prêter main-forte aux propriétaires-investisseurs.

Retenez également qu’une nouvelle construction est couverte par différentes garanties dont la  garantie décennale, qui protège le propriétaire en cas de problème survenu après l’achat. Une garantie qui n’existe pas dans le cadre de l’achat d’un bien dit ancien, où le risque de vices cachés (des défauts non visibles au moment de l’achat) est généralement plus élevé.

Timing

Lorsque vous achetez du neuf, tout dépend du stade d’avancement des constructions au moment où vous achetez, mais il faudra généralement compter 2 ans entre le début de la commercialisation et la réception de votre appartement… Ce qui peut menacer votre équilibre financier si vous devez mettre votre bien en location rapidement pour rembourser votre emprunt.

Dans l’existant par contre,  comptez maximum 4 mois entre le compromis et l’acte notarié, qui correspond généralement à la remise des clés. Pour les pressés, misez donc davantage sur l’existant. Notons que dans les deux cas, il est possible de demander à votre organisme bancaire de différer le paiement de vos mensualités, c’est-à-dire que vous ne commencerez à payer votre crédit qu’à la réception de votre appartement.

Impact de la hausse des coûts des matériaux

La crise des matériaux que nous connaissons aujourd’hui impacte le secteur de la construction dans son ensemble, que ce soit pour la construction que pour la rénovation, avec une hausse des prix des matériaux pouvant être conséquente (comme par exemple le prix du bois qui a augmenté de 70% entre décembre 2020 et mai 2022).

Notez aussi qu'il est de plus en plus difficile pour les corps de métiers de se fournir, ce qui rallonge les délais. Ces pénuries touchent particulièrement les matériaux d’isolation ou encore, le métal.À l’achat d’un bien neuf, assurez-vous que le prix soit fixe et garanti. De même jetez un coup d'œil aux clauses quant aux délais et  aux indemnités prévues en cas de retard.

Si les délais sont rarement prolongés dans le cadre d’une construction neuve (notamment parce que des clauses sont prévues pour protéger les acquéreurs, dans le cadre de la loi Breyne), ils peuvent, à contrario, facilement être dépassés dans le cadre d’une rénovation.

Vous connaissez l’adage : “Les travaux, on sait quand ils commencent, on ne sait jamais quand ils se terminent”. Soyez donc particulièrement vigilants, car il se peut qu’en cas de retard dans vos travaux, les factures soient revues à la hausse en raison des prix qui ne cessent de grimper.

Taxation

À l’achat d’un bien immobilier, l'acquéreur -qu’il soit investisseur ou non- devra payer des taxes nationales, appelées droits d'enregistrement. Le taux normal est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

En Flandre, cela évolue de 1 à 12%, selon que vous possédiez déjà un bien ou non. Dans le cas d’un investisseur qui possède déjà un bien immobilier et qui fait l’acquisition d’un immeuble de rapport (mais également dans le cas d’une résidence secondaire), les droits d'enregistrement s’élèveront à 12%.  

Lors de l'acquisition d'un bien neuf, c'est en principe le régime TVA (soit 21%) qui s'applique. La fiscalité des nouvelles constructions est donc moins favorable que celle de l’ancien. Cette différence de fiscalité, vrai point d’ombre dans l’achat d’un bien “neuf” a poussé les promoteurs immobiliers à optimiser la fiscalité de leurs projets via des opérations de « split » terrain/construction ou même de démembrement de la propriété du terrain.

Ces termes barbares permettent, dans les faits, de faire passer une partie du prix de vente du bien neuf dans le régime des droits d’enregistrement, ce qui peut – parfois considérablement – faire baisser la facture finale.

Naturellement, ce montage -parfaitement légal- doit être réfléchi en amont par le promoteur puisqu’il devra vendre l’immeuble en plusieurs « morceaux » via deux sociétés différentes : une société vend le terrain et une autre vend l’immeuble.