Que signifie précisément la réception d'un appartement neuf, comment fonctionne-t-elle et qui est responsable ?

L’achat d’un appartement sur plan est régi par la loi Breyne. Ce qui implique, entre autres, que l’appartement doit être « réceptionné » à la fin des travaux. On vous explique ...

La loi Breyne contient un certain nombre de dispositions à respecter lors de la réception d'un bâtiment. Cette réception est obligatoire et se déroule normalement en deux phases:

• La réception « provisoire » 

• La réception « définitive ».

Dans les immeubles à appartements, il faut encore faire une distinction entre la réception des parties privatives (votre appartement) et celle des parties  communes (hall d'entrée, couloirs, ascenseurs, toiture, etc.) Mais pourquoi cette réception est-elle si importante ?

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Qu’est-ce que c’est ?

Une fois l’appartement prêt, vous avez le droit de contrôler si celui-ci a bien été construit conformément au contrat, c’est à dire aux plans et au cahier des charges que les travaux ont été correctement effectués et qu’il ne présente aucun défaut. C’est la raison d’être de ce que l'on appelle la « réception », à savoir l’inspection de ce que vous avez acquis.

ll est fort probable qu'à I'issu de cette inspection vous établissiez une liste de ce qui doit encore être achevé/amélioré/changé. Si vous constatez des malfaçons (revêtement de sol non conforme, fissure sur un rebord de fenêtre, etc.), vous pouvez bien entendu en informer le promoteur ou l'entrepreneur, afin que celui-ci vienne réaliser les adaptations nécessaires. Plus tôt, vous signalerez ces défauts, plus il sera facile d'y remédier.

Comment ?

La réception de votre appartement neuf est un moment clé dans le processus d'achat de votre bien immobilier. Elle est donc soumise à une procédure claire afin d'assurer que votre appartement vous soit livré dans les meilleures conditions.

Les étapes de la réception

Comme mentionné précédemment, la réception prévue par la loi Breyne se déroule en deux phases: la réception provisoire et la réception définitive. Cette procédure s’applique tant aux parties privées, votre appartement qu’aux parties communes (dans ce cas réalisé par le syndic). Il y a donc quatre réceptions au total.

Le timing de la réception

La loi Breyne stipule également qu'il doit s'écouler au moins un an entre la réception provisoire et la réception définitive. L'idée qui a prévalu à cette disposition est que le bâtiment doit avoir connu les quatre saisons, notamment un hiver afin de tester le système de chauffage, avant que la réception définitive puisse avoir lieu. En outre, la réception définitive de votre appartement ne peut avoir lieu qu'après la réception définitive des parties communes.

La réception des parties communes vs des parties privées

En revanche, la réception provisoire de votre appartement peut avoir lieu avant la réception provisoire des parties communes. Mais vous êtes en droit de refuser la réception provisoire de votre appartement s'il manque des aménagements essentiels dans les parties communes. C'est le cas, par exemple, lorsque les portes d'entrée des parties communes n'ont pas encore été posées ou lorsque l'ascenseur n'est pas encore en service.

Si la finition des parties communes n'est pas complètement achevée, mais qu'il ne reste, par exemple, que quelques travaux de peinture à effectuer, vous ne pourrez en revanche invoquer cette raison pour refuser la réception provisoire de votre appartement.

Pourquoi une réception provisoire?

La réception provisoire est un moment important, car elle vous permet de relever tous les manquements que vous pourriez observer. Il vous appartient d'indiquer quels travaux restent à exécuter ainsi que les défauts apparents. Si vous ne notifiez pas vos remarques à ce moment-là, vous ne pourrez plus y revenir par la suite. À noter évidemment que ceci n’est pas valable pour ce qu’on appelle, les « vices cachés », qui comme son nom l’indique sont des défauts non apparents.

La réception provisoire donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal qui reprend l’ensemble de vos remarques. Assurez-vous que les remarques soient correctement formulées, car, si tel n’était pas le cas, il vous sera difficile de prouver par la suite que vous les aviez effectivement énoncées. Enfin, spécifiez également le délai dans lequel ces travaux doivent être effectués.

Lors de la réception provisoire, vous pouvez vous faire accompagner d’un expert (entrepreneur, architecte, spécialiste immobilier, etc.) logiquement plus qualifié pour détecter les malfaçons.

La réception tacite

Il arrive que l’acquéreur obtienne les clés de son appartement avant même la réception provisoire. Soyez extrêmement prudent, car habiter les lieux pourrait signifier automatiquement votre acceptation de l’appartement en état, c’est à dire même avec les éventuels défauts visibles. On parle dans ce cas d’une réception tacite.

La réception définitive

La réception définitive a donc lieu au plus tôt un an après la réception provisoire. De plus, il faut que tous les problèmes soulevés lors de la réception provisoire aient été résolus. Si vous constatez encore des défauts dans votre appartement entre la réception provisoire et la définitive, vous devez en informer directement le promoteur et/ou l’entrepreneur.

La garantie décennale

En principe, la responsabilité décennale de l’entrepreneur, du promoteur et/ou de l’architecte commence à courir dès la réception définitive et ce pour une durée de 1O ans. Pour pouvoir invoquer la garantie décennale, il doit exister un vice compromettant la solidité, l’étanchéité ou la stabilité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci (plusieurs appartements impliqués).

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