Peu importe la situation de l’acquéreur ou du bien acheté, certains frais sont inévitables lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Quels sont ces frais dissimulés ? On fait le point.

On peut comparer l'achat d'une maison ou d'un appartement à un iceberg où le prix du bien cache une série de frais supplémentaires qui ne sont pas compris dans le prix d'achat. Souvent insoupçonnés, ils sont malheureusement obligatoires.

Sources: Le Vif/L'Express et ING International Survey

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Les frais obligatoires 

1. Les droits d'enregistrement

Il s'agit d'une taxe fixée par les Régions sur l'achat d'un bien immobilier existant. Elle équivaut à 12,5% du prix d'achat à Bruxelles et en Wallonie et à 10 % en Flandre. Une exception existe pour les primo-acquéreurs qui sont exemptés sur un tranche du prix, définie selon les régions. C'est ce que l'on appelle l'abattement. 

Par ailleurs, les habitations dites " modestes " (dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros) bénéficient de droits d'enregistrement réduits de 5 % en Flandre ou 6 % en Wallonie, pour une tranche dont le montant varie selon la zone dans laquelle elles s'inscrivent.

2. Les frais de notaire

Le notaire, chargé de préparer le dossier et d'acter l'achat du bien immobilier, perçoit des honoraires pour son travail. Leur montant est fixé par un arrêté royal et est donc identique pour tous les notaires de Belgique.

En plus de ces honoraires, d'autres frais doivent être ajoutés, et ceux-ci correspondent aux recherches et formalités imposées au notaire par différentes législations : les recherches fiscales, urbanistiques, cadastrales et hypothécaires, mais aussi les frais qui résultent d'attestations diverses (hypothécaires, d'assainissement du sol...).

Enfin, après leur signature, tous les actes de vente et leurs annexes sont déposés par les soins du notaire au bureau des hypothèques où ils sont retranscrits intégralement, c’est ce qu’on appelle la transcription hypothécaire qui sera également facturé à l’acquéreur.

Tous ces frais sont à payer à votre notaire (au moment de l’acte) qui le redistribue aux administrations concernées.

À noter que depuis le 1er janvier 2012, les honoraires du notaire, tout comme les recherches et formalités administratives, sont soumis à 21 % de TVA.

Les frais optionnels

Certains frais ne sont pas dus d'office, mais peuvent potentiellement être demandés aux futurs acquéreurs. C’est le cas des frais liés à l’emprunt bancaire: rares sont les candidats acquéreurs qui sont capables de financer un bien immobilier sans emprunter une partie plus ou moins importante du prix à la banque… ce qui va évidemment engendrer des frais.

3. Les frais liés au crédit hypothécaire

Faire appel à un crédit hypothécaire de la part d’une banque est une opération qui fait, elle aussi, l'objet d'un acte notarié : l'acte de crédit hypothécaire. Une fois encore, ce processus a un coût qui comprend les droits d'enregistrement, le droit d'hypothèque, les honoraires du notaire et les frais d'acte.

S'ajoutent bien entendu à l'emprunt les intérêts, calculés en fonction du taux accordé par l'organisme de prêt et de la prime de risque de l'acquéreur.

Par ailleurs, les prêteurs imposent la prise d'une assurance solde restant dû qui couvre le capital encore dû, si l'emprunteur venait à décéder avant le remboursement complet du crédit.

Enfin, ajoutons les frais d'expertise immobilière, qui consistent à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable. Ceux-ci sont facturés par l'organisme de crédit qui souhaite confirmer le bien-fondé du prix de l'habitation: le bien étant mis en garantie du crédit, sa valeur vénale doit correspondre au montant prêté.

4. Le coût des travaux

On ne peut pas vraiment parler de coût “caché” dans ce cas-ci puisque le futur acquéreur a visité le bien et est censé savoir si des travaux sont nécessaires ou pas (et dans quelles mesures). Reste que certains postes passent parfois inaperçus lors des visites, pour mieux s'imposer au démarrage du chantier. Comme dit l'adage: " tout le monde sait quand les travaux commencent, mais jamais quand ils s'arrêtent".

Frais récurrents pour un propriétaire

La liste des dépenses ne s'arrête pas à l'acquisition du bien. De nombreux frais s'ajoutent ensuite à l'ardoise de l'heureux propriétaire, généralement à payer annuellement.

5. Le précompte immobilier

La liste des dépenses ne s'arrête pas à l'acquisition du bien. De nombreux frais s'ajoutent ensuite à l'ardoise de l'heureux propriétaire, généralement à payer chaque année. Ainsi, le précompte immobilier est un impôt régional calculé sur la base du revenu cadastral du bien (c'est-à-dire du revenu moyen que ce dernier rapporterait à son propriétaire en un an s'il était loué).

Le précompte consiste en un pourcentage du revenu cadastral indexé. Ce pourcentage du précompte varie en fonction de la région du bien: 1,25 % du RC pour les habitations situées en Région wallonne et dans la Région de Bruxelles-Capitale et 2,5 % du RC pour les habitations situées en Région flamande.

Par ailleurs, les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base de “centimes additionnels”.

6. Les assurances

La prise d'une assurance n'est pas obligatoire en Belgique, mais fortement conseillée: l'assurance solde restant dû, évoquée plus haut, mais aussi l'assurance habitation, qui protège le bien en cas de sinistre. Il arrive que les organismes de prêt offrent aux preneurs de crédit de diminuer le taux d'intérêt hypothécaire s'ils souscrivent à une assurance habitation. À l'emprunteur d'en examiner les tarifs avec attention parce qu'ils peuvent varier fortement d'une institution à l'autre.

7. Les frais d'entretien

Un bien immobilier, cela s'entretient. Petites réparations diverses, menus travaux après d'éventuels dégâts, etc. Mais aussi entretien de la chaudière, par exemple.

8. Les frais de copropriété

Le propriétaire d'une maison n'a pas à s'en soucier, mais celui d'un appartement inscrit dans un immeuble en comptant plusieurs autres logements doit s'acquitter de frais de copropriété. Lesquels incluent le nettoyage des communs, l'entretien de l'ascenseur, le paiement de charges énergétiques communes, mais aussi des prélèvements beaucoup plus importants si l'immeuble nécessite de gros travaux (façade, toiture, ascenseur...). Des fonds de roulement et de réserve sont constitués et alimentés à cette fin. Des frais de syndic sont aussi à prévoir.

Et les frais spécifiques à l'achat d'un bien neuf ?

1. La TVA

Elle est due uniquement sur l'immobilier neuf, à hauteur de 21 %.

À noter que de plus en plus de promoteurs tentent de contrer ce frein financier, et essaient de proposer une taxation avantageuse sur leurs projets neufs. Comment ? En scindant la propriété du terrain et celle de la construction. L’acquéreur ne devra payer la TVA (21%) que sur la construction, alors que le terrain sera taxé seulement à 12,5%, sous le régime des droits d’enregistrement.

2. Les frais d'Acte de Base

Être propriétaire au sein d'une copropriété signifie être partiellement propriétaire d'une partie de l'immeuble qui appartient à la collectivité. La détermination des droits et devoirs de chacun sera reprise dans l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble.

L'acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Des frais pour l'établissement et la rédaction de ce document seront demandés à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.

3. Les frais de raccordement

Étape indispensable lors de l’acquisition d’un bien, le raccordement d’un logement  neuf aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, internet) nécessite des démarches en amont, et génère des coûts qui seront supportés par l'acquéreur.

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Les coûts cachés d'un achat immobilier

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