Franchise de crédit : l’alliée méconnue de l’achat immobilier neuf
3 minutes de lecture
Léa Léonard 👩🏻💻
Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique
Léa Léonard 👩🏻💻
Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique
Rassurez-vous : la franchise en capital n’est ni un concept obscur réservé aux banquiers, ni un terme réservé aux professionnels de l’immobilier. Il s’agit simplement d’un mécanisme financier utile à connaître, en particulier dans le cadre d’un achat dans l’immobilier neuf, afin d’optimiser la période de remboursement de votre crédit hypothécaire. On vous explique.
Qu’est-ce que la franchise de crédit ?
Lorsqu’elle est associée à un crédit hypothécaire, la franchise correspond au délai avant le début du remboursement effectif du prêt. Elle s’applique lorsque le bien financé n’est pas immédiatement habitable.
C’est une situation fréquente lors d’un achat neuf, mais aussi lors de l’acquisition d’un bien nécessitant d’importants travaux. Sans franchise, l’emprunteur devrait cumuler :
les mensualités du nouveau crédit,
les frais liés à son logement actuel,
et parfois encore un loyer ou un crédit existant.
Dans la pratique, ce cumul est rarement tenable.
Pourquoi la franchise est fréquente dans l’immobilier neuf ?
Dans le cadre d’un achat immobilier neuf, notamment sous loi Breyne, le logement n’est généralement pas habitable dès le début du financement.
Les fonds sont libérés progressivement, selon l’avancement du chantier, et la réception du bien peut intervenir plusieurs mois, voire plusieurs années, après le début du financement.
Même logique pour certains biens existants : des travaux de rénovation peuvent retarder l’emménagement. Dans ces cas, la franchise permet d’éviter de payer un crédit pour un logement que l’on ne peut pas encore occuper.
La franchise ne concerne pas uniquement l’achat d’un bien pour occupation personnelle. Elle peut aussi s’appliquer dans le cadre d’un investissement immobilier.
Dans ce cas, le remboursement du crédit peut débuter uniquement lorsque le logement est en mesure d’accueillir un locataire. La logique est simple : la banque attend que le bien génère des loyers avant d’exiger les premières mensualités.
Franchise partielle ou totale : quelle différence ?
La franchise peut prendre deux formes, selon la situation financière de l’emprunteur et les conditions proposées par la banque.
La franchise partielle (la plus courante)
Dans ce cas, vous commencez à payer les intérêts dès le premier déblocage des fonds, mais le remboursement du capital est différé.
Pour un achat neuf, cela signifie que :
les intérêts sont calculés uniquement sur les montants effectivement débloqués,
le remboursement du capital débute une fois la totalité des fonds libérée,
cela correspond généralement à la réception provisoire, moment où le logement devient habitable.
C’est la solution la plus fréquemment proposée par les banques.
La franchise totale (beaucoup plus rare)
Avec une franchise totale, ni les intérêts ni le capital ne sont remboursés pendant la période de construction ou de travaux. Le remboursement commence uniquement une fois le bien réceptionné.
Cette formule est toutefois très rarement accordée, car elle représente un risque plus élevé pour l’établissement prêteur.
Quel est le coût d’une franchise de crédit ?
Il est important d’avoir une vision complète de l’impact d’un remboursement différé sur le coût global du crédit. Si la franchise de prêt offre une réelle souplesse en permettant de reporter le remboursement du capital, et parfois des intérêts, elle n’est pas sans conséquence financière.
Pendant cette période, les sommes débloquées génèrent ce que l’on appelle des intérêts intercalaires, qui viennent s’ajouter au montant total du crédit. En pratique, cela signifie que le coût final du prêt augmente, puisque des intérêts sont calculés sur des intérêts déjà dus.
La franchise doit donc être envisagée comme un outil de gestion de trésorerie à court terme, et non comme une solution neutre sur le plan financier.
Une solution stratégique pour l’achat dans le neuf
Si la franchise a un coût, elle reste un outil précieux dans le cadre d’un achat immobilier neuf. Elle permet à de nombreux acheteurs de concrétiser un projet sans devoir puiser massivement dans leurs économies pendant la phase de construction.
En résumé, la franchise constitue une alternative intelligente au crédit classique, particulièrement adaptée aux réalités du neuf et aux projets à moyen ou long terme.
Avant de vous lancer, l’idéal reste d’analyser cette option avec votre conseiller afin d’en mesurer l’impact réel sur le coût total de votre crédit et sur votre budget mensuel.
