Depuis janvier 2025, le paysage immobilier belge est en pleine mutation. On fait le point !

Réduction des droits d’enregistrement, fin des avantages fiscaux pour les multipropriétaires, renforcement de l’encadrement des loyers à Bruxelles, suspension des primes à la rénovation… Ces mesures bouleversent les équilibres du marché. Alors, quels en sont les effets concrets ? Éclairage croisé avec Julien, actif sur le terrain en Wallonie, et Xavier, expert du marché bruxellois.

1. Baisse des droits d’enregistrement en Wallonie : un coup de pouce… à nuancer

Depuis début 2025, les droits d’enregistrement pour l’achat d’une première habitation en Wallonie sont fixés à 3 %. Si cela semble, de prime abord, un excellent levier pour dynamiser le marché, la réalité est plus nuancée :

• Effet statistique biaisé : Beaucoup d’acheteurs ont repoussé la signature de leur acte à janvier 2025 pour bénéficier de ce taux avantageux, gonflant artificiellement les chiffres du premier trimestre.

• Un impact réel mais progressif : Sur le terrain, on constate un retour à un marché plus dynamique après un creux post-Covid. Cependant, l'effet sur l'âge moyen des acheteurs n'est pas immédiat : la part des 18-30 ans a même diminué de 2 % sur ce trimestre.

• Qui en bénéficie vraiment ? Les biens sous 280.000-300.000€ étaient plus avantageux sous l’ancien régime (avec chèque habitat, abattement, taux réduit). Le nouveau régime favorise les biens plus chers et les acheteurs disposant de peu d’épargne pour payer les frais d’enregistrement.

• Pas d’exode massif de Bruxelles vers la Wallonie : Ceux qui déménagent l’auraient fait de toute façon, indépendamment des 3 % selon Xavier, directeur d'agence We Invest à Bruxelles.

2. Fin de la déductibilité des intérêts pour les multipropriétaires : coup dur pour les petits investisseurs

À partir de la déclaration fiscale 2026, les intérêts hypothécaires liés aux biens d’investissement ou résidences secondaires ne sont plus déductibles à l'impôt des personnes physiques :

• Impact sur la rentabilité : Surtout pour les petits investisseurs particuliers, les "bons pères de famille" avec quelques biens.

• Risque de hausse des loyers : Pour compenser la perte fiscale et les futurs coûts liés aux obligations de rénovation énergétique.

• Pas encore de vague de ventes : Les investisseurs restent prudents, mais la réflexion sur la rentabilité immobilière est engagée.

• Structuration en société : Attendue en hausse pour contourner l’interdiction via la fiscalité des sociétés.

3. Bruxelles : tensions locatives et encadrement renforcé des loyers

Bruxelles a connu une série de mesures destinées à contenir la hausse des loyers, avec un impact mitigé :

• Grille des loyers contraignante : Si un loyer dépasse de 20 % le loyer médian indiqué dans la grille, il est présumé abusif, obligeant le propriétaire à prouver qu’il ne l’est pas.

• Un contexte difficile pour les propriétaires : Délais d’expulsion très longs, trêve hivernale, et sentiment d’injustice renforcé.

• Risque de désinvestissement : Si le climat devient trop hostile, certains investisseurs pourraient quitter le marché, créant une offre encore plus insuffisante.

• Problèmes structurels : Le vrai nœud est le manque criant d’offre et de permis de construire. Sans solution sur l’offre, la régulation seule risque d’aggraver la situation.

4. Wallonie : suspension brutale des primes à la rénovation

Le 28 février 2025, la Wallonie a brutalement suspendu plusieurs primes à la rénovation pour raisons budgétaires :

• Chute de près de 60 % des aides : Avec des critères d'accès durcis en attendant une réforme structurelle prévue pour 2026.

• Effet d'appel d'air : En deux semaines, 24.000 demandes ont été enregistrées pour profiter des anciennes primes.

• Une réflexion à moyen terme : L'objectif est de repenser un système plus juste, notamment pour mieux cibler les ménages les plus vulnérables et rendre la rénovation plus accessible.

5. Rénovation énergétique : un enjeu central pour l’avenir du marché

Le PEB (certificat de performance énergétique) est devenu un critère clé pour les acheteurs :

• Différences de prix importantes : Entre un bien en PEB A et un bien en PEB G, la décote peut atteindre 20 %.

• Frein à l’achat : Les banques intègrent désormais les coûts futurs de rénovation énergétique dans l’analyse de crédit, rendant certains projets inaccessibles.

• Rénovés vs à rénover : Les biens clés en main, rénovés et performants énergétiquement, se vendent beaucoup plus rapidement et plus cher que les biens nécessitant d’importants travaux.

6. TVA à 6 % pour les projets de démolition-reconstruction : un soutien bienvenu

Bonne nouvelle dans ce contexte : la TVA à 6 % sur les projets de démolition-reconstruction est désormais définitive et étendue aux promoteurs :

• Avantage compétitif : Cela réduit fortement le coût de la construction neuve issue de la transformation du bâti existant.

• Incitation à rénover lourdement : Favorisant la réutilisation des bâtiments vides plutôt que l’étalement urbain.

Cependant, les projets neufs "classiques" restent soumis à la TVA à 21 %, créant toujours une distorsion de traitement dans le marché immobilier neuf.

Conclusion : un marché en pleine mutation, des opportunités à saisir

Malgré les bouleversements, les opportunités sont bien là : taux d'intérêt attractifs, droits d’enregistrement abaissés, soutien à la rénovation lourde via la TVA réduite… Pour les acquéreurs et investisseurs capables de naviguer ces évolutions, 2025 pourrait être une très bonne année pour se lancer.

Petit conseil des experts :

• Si vous envisagez un achat, profitez du régime actuel tant qu’il est en place (droits d’enregistrement à 3 %, taux bas).

• Si vous êtes investisseur, réfléchissez à structurer votre patrimoine intelligemment.

• Anticipez les rénovations et la performance énergétique : elles deviennent des critères majeurs tant pour vendre que pour louer.

Vous souhaitez encore plus de conseils ?