Il y a du nouveau dans le monde immobilier wallon. Une des grandes mesures fiscales annoncées par le duo Prévot-Bouchez (respectivement des Engagés et du MR) pour la nouvelle législature wallonne concerne les droits d’enregistrement pour les primo-acquéreurs de biens immobiliers.

À partir du 1er janvier 2025, ces droits passeront de 12,5% à 3%. Une mesure qui est déjà d’application en Flandre depuis quelques années, rendant cette région particulièrement attractive pour les acheteurs éligibles.

Les incitants actuels, tels que "le chèque-habitat", seront eux, supprimés. Mais qu’est-ce que ça va changer concrètement ?

Conditions d'éligibilité à la réduction des droits d'enregistrement

Rappelons que la réduction des droits d'enregistrement à 3% ne concerne pas l'ensemble des candidats acquéreurs. Pour bénéficier de l'avantage, l'acheteur doit respecter plusieurs conditions.

Habitation propre

Pour bénéficier d'un taux de 3%, le bien immobilier acquis devra être occupé par l'acheteur lui-même. Celui-ci devra se domicilier dans la maison ou l'appartement dans un délai de 3 ans à compter de l'acte. S'il s'agit d'un terrain à bâtir, d'une habitation en construction ou achetée sur plan, ce délai est de 5 ans.

De plus, l'acheteur devra conserver ce bien en tant que résidence principale au minimum 3 ans à partir de la date de sa domiciliation dans l'habitation.

Habitation unique

Seconde condition pour bénéficier du taux réduit des droits d'enregistrement en Wallonie : l'acquéreur ne peut pas posséder d'autres biens immobiliers résidentiels.

• Qu'en est-il si l'acheteur est déjà propriétaire ? Il sera soumis au taux de 12,5% de droits d'enregistrement SAUF s'il s'engage à revendre son bien actuel dans un délai de 3 ans.

• Les biens à l'étranger sont ils pris en compte ? Oui, si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger, vous ne pourrez pas bénéficier des 3% de droits d'enregistrement.

• Qu'en est-il si je suis déjà nu-propriétaire ou usufruitier d'un bien ? Vous pourrez bénéficier des 3% de droits d'enregistrement ! Seules les personnes ayant la pleine propriété d'un autre bien immobilier ne sont pas éligibles.

Quels types de biens sont concernés ?

Généralement, tous les biens immobiliers destinés à devenir la résidence principale de l'acquéreur sont concernés. Cela comprend bien sûr les maisons et appartement, mais aussi les terrains à bâtir et les maisons en construction ou sur plan dont une partie est soumise aux droits d'enregistrement.

Les projets de démolition-reconstruction peuvent également être concernés par la mesure.

Qu'en est-il du chèque habitat et de l'abattement ?

Tous les autres incitants fiscaux qui étaient applicables avant 2025 seront supprimés.

Le chèque-habitat

Avant l'entrée en vigueur de la mesure, la Wallonie disposait d’un mécanisme financier appelé « chèque habitat » qui permettait aux Wallons de soustraire de leurs impôts un montant pouvant aller jusqu’à 1.520 € par contribuable par an, et ce pour une durée de maximum 20 ans (soit une économie pouvant aller jusqu'à 30.400€ au total). La réduction des droits d’enregistrement à 3% met donc un terme à ce mécanisme.

L'abattement

De 2018 à fin 2024, la Wallonie avait également opté pour le système d'abattement à l'achat d'une habitation propre et unique. La base imposable soumise aux droits d’enregistrement de 12,5 % pouvait être réduite jusqu'à 40.000 €, à certaines conditions, permettant une économie jusqu'à 5.000€. Une fois encore, le système d'abattement est supprimé dès 2025.

Habitation modeste

Finalement, les droits d'enregistrement réduits à 6% pour les habitations modestes disparaissent également. Il n'y a donc plus de segmentation basée sur le revenu cadastral (inférieur ou supérieur à 745€) .

Sur quelle tranche du prix s'applique la réduction de 3% ?

La mesure ne prévoit pas de plafond quant à la valeur de l'habitation, les 3% de droits d'enregistrement s'appliquent donc sur la totalité du prix d'achat.

Avantages de la Réforme

Réduction des coûts initiaux

Des 3 régions, la Wallonie était très clairement la moins avantageuse fiscalement parlant ; les droits d’enregistrement à 12,5% pouvaient constituer un obstacle majeur pour les acheteurs potentiels. En les réduisant à 3%, le gouvernement wallon souhaite encourager les ventes, particulièrement pour les premiers achats.

« Puisque les droits d’enregistrement ne sont pas finançables par la majorité des banques, cela constituait un frein à l’achat pour certains ménages ne disposant pas suffisamment de fonds propres » .

Prenons l’exemple d’un appartement ou d’une maison à 200 000 euros :

• Situation avant 2025 : Avec un taux de 12,5%, l’acheteur doit payer environ 25 000 € de droits d’enregistrement.

• Situation à partir de 2025 : Avec un taux de 3%, l’acheteur ne paiera que 6 000 €.

Cela représente une économie de 19 000 €, une différence significative qui pourrait rendre l’achat immobilier beaucoup plus accessible, surtout pour les jeunes ménages.

Augmentation du nombre d’acheteurs

Avec des coûts initiaux réduits, le nombre d’acheteurs potentiels pourrait augmenter, ce qui pourrait rendre la vente d’un bien plus rapide et stimuler le marché immobilier en Wallonie.

Inconvénients & Effets Pervers de la réduction des droits d'enregistrement

Augmentation de la concurrence et des prix des biens

Si davantage de personnes ont accès à la propriété un très grand nombre de candidats à l’acquisition vont arriver simultanément sur le marché. Cela va inévitablement amener à une concurrence plus importante et donc in fine à une potentielle hausse des prix, selon la loi de l’offre et de la demande.

Suppression des avantages fiscaux

Il apparaît que, selon le prix de la maison ou de l'appartement, les avantages fiscaux en place précédemment (chèque-habitat & abattement) étaient plus avantageux que la réduction des droits d'enregistrement.

En effet, l'ampleur du gain étant proportionnelle au prix d'achat, plus la valeur du bien est élevée, plus la réforme des droits d'enregistrement est avantageuse.

Au contraire, pour les habitations à plus "petit prix", c'est-à-dire tournant autour des 300.000€, le gain généré par la baisse des droits d'enregistrement ne compense pas les économies apportées par la combinaison des incitants fiscaux appliqués jusque fin 2024.

Que faut-il retenir ?

Cette réforme des droits d’enregistrement en Wallonie représente une avancée significative pour rendre l’accès à la propriété plus accessible et moins coûteux aux primo-accédants. Cependant, elle vient avec son lot de défis et d’incertitudes.

Une question, une incertitude ? Nos conseillers immobiliers sont disponibles pour vous guider dans votre projet immobilier.