Stoelen die op het water dobberen, behang dat helemaal week wordt, en modder die de woonkamer binnendringt - dit is het rampscenario dat meer dan 90% van de potentiële kopers van vastgoed terecht angst aanjaagt. Zeker sinds de beelden van de overstromingen in Wallonië tijdens de zomer van 2021 op ieders netvlies gebrand staan. Hoe schat je de risico's in en hoe bescherm je jezelf als het huis van je dromen in een overstromingsgebied ligt?

Wat is een overstromingsgebied? 

Overstromingsgevoelige gebieden zijn geografische zones die onder water kunnen staan (of dreigen te komen in de toekomst) als gevolg van hevige regenval of overstromende rivieren. Ook de zee ook een derde mogelijke bron van overstromingen. De gewesten zijn verantwoordelijk voor het regulariseren van de overstromingsgebieden op hun grondgebied.

In Vlaanderen liggen zo'n 211.000 woningen in een overstromingsgebied.

Verschillende types overstromingsgebieden 

Het ene overstromingsgevoelige gebied is het andere niet. Daarom worden ze ingedeeld volgens de graad van het overstromingsrisico, d.w.z. het risico dat woningen of appartementen  onder water komen te staan in geval van noodweer. 

In Vlaanderen wordt een onderscheid gemaakt tussen de overstromingsgevoeligheid van de grond en het gebouw, die respectievelijk een P-score en G-score krijgen, ingedeeld op een schaal van A tot D. Het is de meest kritieke overstromingsbron die de eindscore bepaalt. 

• A: geen overstroming gemodelleerd 

• B: kleine kans op overstroming bij klimaatverandering in 2050 

• C: kleine kans op overstroming bij huidig klimaat 

• D: middelgrote kans op overstroming bij huidig klimaat 

In Wallonië en Brussel worden deze risico's onderverdeeld in 4 categorieën: 

• Zeer laag risico (alleen in het Waalse Gewest) 

• Laag risico 

• Middelhoog risico 

• Hoog risico 

De gehanteerde criteria 

Om deze inschatting van de risico’s te bepalen, baseren de experts zich op twee graadmeters: de frequentie en de omvang van de overstromingen in het verleden. In Wallonië, bijvoorbeeld, wordt aan een overstromingsrisicogebied een hoog risicogehalte toegekend wanneer het gaat om een frequentie van een overstroming om de 25 jaar of minder in combinatie met een waterdiepte van minstens 30 centimeter. 

Voordelen van een woning in overstromingsgebied

Ja, er zijn ook voordelen aan het kopen van een huis in een overstromingsgevoelig gebied. En die zijn voornamelijk van financiële aard.

De vraag naar dit type woning is lager, wat ontegensprekelijk een impact heeft op de aankoopprijs van het huis of appartement. Het is echter belangrijk om te onthouden dat als je van dit voordeel profiteert bij de aankoop, je er ook rekening mee moet houden bij de wederverkoop. 

Gemiddeld kost een woning in overstromingsgebied zo'n 4% minder dan een gelijkaardige woning op droog land.

Ook het kadastraal inkomen – een fictief inkomen dat weergeeft wat de woning zou kunnen opbrengen op de huurmarkt en op basis waarvan de onroerende voorheffing wordt bepaald – ligt mogelijk lager, want het houdt rekening met de ligging van de woning. Let echter op! Dit KI werd bepaald in 1975. De zone waarin de woning ligt, moet op dat moment al erkend zijn geweest als overstromingsgebied, om van een lager kadastraal inkomen en dus een lagere onroerende voorheffing te kunnen genieten.  

Hoe weet je of jouw huis of appartement in een overstromingsgebied ligt? 

Laten we uitzoeken of  jij als eigenaar of potentiële koper van vastgoed ook rekening moet houden met overstromingsgevaar en in welke mate. Eerst en vooral moet je weten dat makelaars, notarissen en verkopers verplicht zijn om kopers te informeren over de locatie van het huis of appartement. Dit noemt de informatieplicht. In geen geval kan een woning dus worden verkocht zonder dat de nieuwe eigenaar op de hoogte is van deze factor, anders kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor toekomstige schade.

Kopers kunnen echter ook zelf stappen ondernemen om uitgebreidere informatie te verzamelen:

Interactieve kaarten 

In Vlaanderen worden op één kaart de overstromingsgevaarzones, de afgebakende overstromingsgebieden en de oevergebieden weergegeven, evenals de gebieden met een overstromingsrisico. In Wallonië zijn 3 interactieve kaarten online beschikbaar. In Brussel geven deze 2 interactieve kaarten informatie over overstromingsgebieden.

Waarop moet je letten bij het bezoeken van een pand in overstromingsgebied? 

Hoewel de kaarten waardevolle theoretische gegevens verschaffen, vind je als potentiële koper van een woning of appartement in een overstromingsgebied een aantal belangrijke aanwijzingen door direct ter plaatse op onderzoek uit te gaan.

Controleer de staat van de muren.

Overstromingen laten meestal sporen na, dus kijk zeker in de garage en de kelder of daar sporen te zien zijn van vroegere overstromingen. Misschien zie je vochtkringen of een lineaire afbakening die de hoogte van eerdere overstromingen aangeeft. 

Zoek informatie over eerdere rampen. 

Het internet is een bron van informatie voor het opsporen van eerdere rampen en je zal gemakkelijk artikelen vinden over natuurrampen die zich in je doelgebied hebben voorgedaan.

Natuurlijk moet ook je  makelaar je voorzien van alle informatie die hij over het onderwerp heeft. 

Doe zeker ook een rondje in de buurt. Dit is een goede gelegenheid om je toekomstige buren te ontmoeten en meer te weten te komen over de omgeving.

Identificeer waterlopen in de buurt

Niet alle huizen worden op dezelfde manier blootgesteld binnen een risicozone, en de nabijheid van waterlopen is een factor die het verschil kan maken. Google Maps is je beste bondgenoot bij het lokaliseren ervan. 

Analyseer de locatie van het huis.

Controleer ook de positie van het huis: staat het onderaan een helling of juist beschut op een heuvel? Is het huis omgeven door velden of zijn er natuurlijke obstakels voor de waterafvoer?

Hoe kan je je beschermen? 

Heb je kunnen vaststellen dat het huis van je dromen in een gebied met een hoog risico ligt? Dat hoeft nog niet te betekenen dat je meteen moet beslissen om het niet te kopen. We geven je enkele tips mee om de aankoop van je woning toch met een gerust hart af te ronden. 

Sluit een goede verzekering af 

De eerste essentiële voorzorgsmaatregel is het afsluiten van een woonverzekering. In de volksmond wordt deze ook wel eens de brandverzekering genoemd. Hoewel een woonverzekering niet verplicht is voor bewoners van een eigen huis, blijft het de beste dekking voor zowel het gebouw als de inboedel in geval van waterschade.

Houd er rekening mee dat zelfs als het huis al schade heeft opgelopen door overstromingen, de verzekering verplicht is om alle natuurrampen te blijven dekken. Er is één belangrijke uitzondering:  als de woning gebouwd is binnen de 18 maanden nadat het gebied officieel werd geclassificeerd als overstromingsgevoelig, is het voor de verzekeraar mogelijk om mogelijke waterschade niet te dekken.

En natuurlijk moet je ook beseffen dat de brandverzekeringspremie hoger zal oplopen in een overstromingsgevoelige zone. Dit is dus een extra kostenpost om rekening mee te houden bij de aankoop van je woning. 

Inrichting en uitrusting 

Naast financiële bescherming via een goede verzekering, kan je natuurlijk ook enkele maatregelen nemen om je huis of appartement in een overstromingsgebied beter te beschermen.

Water buiten houden kan in de eerste plaats met waterkeringen, die ook bekend staan als kistdammen en die  kunnen worden geplaatst bij de deuren en poorten. Ze helpen bij de strijd tegen wilde waterstromen die niet lang duren en waarbij  het waterpeil minder dan 1 meter stijgt. In combinatie met waterdichte deuren en een efficiënte waterpomp kan je dankzij deze waterkeringen hopen dat je droge voeten houdt. 

Mocht er toch water je huis binnendringen, dan kan je nog de schade beperken als je preventief ook aan een plan B hebt gedacht door te kiezen voor waterbestendige materialen zoals pvc of betegelde vloeren en door van meetaf aan ervoor te kiezen om huishoudelijke apparaten en andere waardevolle spullen op een iets hoger te plaatsen. 

Tot slot

Je hebt nu in ieder geval alle sleutels in handen om te beslissen of je al dan niet een woning of appartement wil kopen in een overstromingsgebied. He tis in ieder geval niet nodig je op voorhand te laten afschrikken en je vindt misschien wel je droomwoning in ons aanbod van woningen en appartementen die te koop staan!