Zit je vol bouwideeën of twijfel je tussen een nieuw huis of appartement te bouwen of je huidige woning te renoveren? Hou rekening met deze factoren!

Vooraleer je een beslissing maakt tussen verbouwen of bouwen hou je best rekening met deze belangrijke factoren!

Het budget voor de aankoop of renovatie

Het budget voor een nieuwbouwwoning is vaak hoger dan zelf de meest ingrijpende verbouwingen van een gelijkaardig bestaand pand. Over het algemeen is een budget van 1.400 euro (+ 21% btw) per vierkante meter bebouwing voor een nieuwbouwwoning met standaardafwerking nodig. Voor een afwerking van hoge kwaliteit kan je tot €2.000/m2 gaan.

Voor renovaties daarentegen moet je rekenen op zo'n €1.300/m2 plus 6% btw voor een volledige vernieuwing van de woning. Daarnaast hangt er veel vanaf welke ruimtes je precies verbouwt, alsook de mate van isolatie, enzovoort. Met renovatiewerken kan je er voor kiezen de werken in fases te laten uitvoeren, zodat je ook de onkosten kunt verspreiden over een langere periode. Dan moet je er wel rekening mee houden dat je je woning tijdelijk als een bouwwerf zal moeten runnen, met alle stoffige gevolgen van dien. Als je de verbouwing slim aanpakt, zal je huis of appartement na de werken méér waard zijn dan het geld dat je erin hebt gepompt.

Duurtijd van de werken

Hoewel nieuwbouw minimum 1 jaar in beslag neemt, is dat geen garantie dat je renovatie sneller afgerond zal zijn... Renovaties slepen vaak langer aan dan gepland door het ontbreken van een professionele werfleider.

De verschuldigde belastingen

Op de aankoop van een nieuwbouwwoning gelden de btw regels, terwijl op een bestaande woning registratierechten betaald worden. Hoe hoog deze belastingen zijn, hangt af van verschillende factoren zoals het gewest waarin het pand zich bevindt, de soort verbouwing, is het een eerste aankoop, ... Hier volgt een overzicht van de meest voorkomende situaties:

Verbouwing van je huidige woning: 

je betaalt geen belastingen op de aankoop, maar enkel op de kosten van de renovatie zelf. Deze kosten vallen onder het btw-stelsel van 21% indien het om kleine verbouwingen gaat, of 6% wanneer je ingrijpende verbetering doet op de energiezuinigheid van het pand of als het gebouw ouder is dan 10 jaar. Wees echter voorzichtig met aanbouw (uitbreidingen), want het verlaagde tarief geldt enkel als de oudere deel van de woning groter is dan het nieuwe deel. Houd er ook rekening mee dat het tarief van 21% altijd geldig is voor bepaalde werken, zoals tuinwerken, zwembaden, sauna’s, ... en ook voor bouwmateriaal dat je zelf aankoopt.

Verbouwing van een net aangekochte bestaande woning: 

Je betaald registratierechten op de aankoop van het pand. Deze bedragen normaal 3%. Indien je een woning koopt die ingrijpend moet gerenoveerd worden en hem energiezuinig maakt, geniet je van 1% registratierechten op de aankoop! De verbouwingen zelf worden belast zoals in de eerste situatie.

Aankoop van nieuwbouw: 

De aankoop van nieuwbouw valt altijd onder het btw stelsel voor het constructiegedeelte (21 of 6%) en de bouwgrond onder registratierechten (12%). Wanneer je een bestaand gebouw volledig afbreekt en een jouw droomhuis in de plaats zet, betaal je ook maar 6% btw.

Navigeren tussen de verschillende belastingstelsels is enorm complex en vergt heel wat onderzoek. Laat je daarom begeleiden door een expert.

Architectuur en vrijheid van ontwerp

Het grootste voordeel van nieuwbouw vs. bestaande woningen is ongetwijfeld dat je met een blanco blad van start gaat en de woning - binnen de bouwvoorschriften en je budget - volledig zelf kan ontwerpen. Zo kan je de woning volledig naar jouw smaak inrichten. Renovaties daarentegen houden altijd bepaalde beperkingen in. Niet alle bouwelementen of structuren kunnen worden vervangen, dan wel tegen een bepaalde prijs. Ook de indeling van nieuwbouw is altijd beter omdat het laatste trends kan volgen.

De ideale locatie van je woning

Woon je liever in een stad of op het platteland? Hoe ver ben je bereid te pendelen? Is de aanwezigheid van een school en/of winkels in de buurt belangrijk voor jou?

Wil je bouwen, dan zul je al snel merken dat het aanbod van percelen grond, vooral dan in de stad, steeds kleiner wordt. Een andere rem op nieuwbouw zijn de prijzen van percelen grond: gemiddeld 224 €/m2 in Vlaanderen, 764 euro/m2 in Brussel en 68 euro/m2 in Wallonië. Het is zo dat nieuwbouwwoningen in tegenstelling tot vooral buiten het stadscentrum liggen.

Premies

Als je renoveert, bestaan er ten slotte nog verschillende premies. Die hangen af van bepaalde criteria, zoals de inkomstenschaal van je huishouden of de aard van uitgevoerde werken. Voor een volledig overzicht van de premies kan je surfen naar deze website van de Vlaamse overheid.

Energieprestatie

Het EPB of EPC certificaat bepaalt hoe energiezuinig een woning is. Een oud gebouw kan, zelfs wanneer het volledig gerenoveerd is, moeilijk hetzelfde EPB als een nieuw gebouw bereiken. Het energieverbruik kan worden gedrukt, maar het gebouw zal ontworpen zijn met de nieuwste en best presterende materialen die conform zijn aan de strengste bouwnormen. Dat heeft natuurlijk een invloed op je energierekening.

Zo kunnen nieuwe woningen vaak bijna energiepassief zijn (en dat is ook bij wet verplicht vanaf 2030). Vanaf 2023 zal een ingrijpende renovatie verplicht zijn voor bestaande woningen die aangekocht worden om de Vlaamse huizen en appartementen energiezuiniger te maken.

Regelgeving

Voor nieuwbouw heb je sowieso een bouwvergunning van je gemeente nodig. Het hang af in welke gemeente je de bouwvergunning aanvraagt hoe complex deze aanvraag kan zijn. De aanvraag neemt gemiddeld 2 maanden in beslag. Bij renovatiewerken hangt het ervan af hoeveel je van de oorspronkelijke structuur behoudt of je een vergunning nodig hebt.

Op zoek naar vastgoedadvies?