We vergelijken in dit artikel twee mogelijkheden voor de verhuur van je investeringspand: de kortetermijnverhuur en de vakantieverhuur zoals bij Airbnb.

Als je een woning of appartement koopt als investering, is het een natuurlijke reflex om te kijken naar een klassieke verhuring ervan, via een contract voor een periode van minimum 1 jaar, die kan oplopen van 3 tot 9 jaar. Er zijn tegenwoordig echter ook andere mogelijkheden. Zoals bij de keuze om te investeren in een nieuwbouw of in een bestaande woning of appartement, hangt ook het al dan niet kiezen voor die alternatieven af van je doelstellingen.

Hoe kan je verhuren via AirBnB?

Een appartement of tweede verblijf verhuren via Airbnb is een eenvoudig idee dat flink wat geld in het laatje kan brengen. Dat kan voor mooie inkomsten zorgen – afhankelijk van de locatie van de woning of het appartement – maar er is ook een belangrijke keerzijde van de medaille: « gastheer » of “gastvrouw” worden, vraagt veel flexibiliteit en flink wat van je tijd.

Een andere mogelijke oplossing om inkomsten te halen uit je vastgoedinvestering is de kortetermijnverhuur van een gemeubelde studio voor een periode vanaf 1 maand. Deze oplossing wordt nog weinig aangeboden maar is in een hoofdstad zoals Brussel veel gevraagd. Ze biedt je eveneens een mooi rendement, zonder dat je er veel tijd in moet steken.  

De voor- en nadelen van verhuur via AirBnB of kortetermijnverhuur

1. DOELGROEP

AirBnb:

Voornamelijk toeristen, maar ook zakenreizigers.

Kortetermijnverhuur:

Werknemers met een contract van welbepaalde duur, stagiairs, expats, zakenreizigers, enz.

2. VRAAG

AirBnb:

Grote vraag, maar er zijn ook heel wat plaatsen beschikbaar.

Kortetermijnverhuur:

Grote vraag en weinig beschikbare woningen en appartementen voor dit type verhuring.

3. ZOEKEN NAAR HUURDERS

AirBnb:

Het vinden van huurders en het afsluiten van de huurovereenkomst wordt gefaciliteerd door het platform. Geen voorafgaand bezoek, maar het is mogelijk om huurders te weigeren op basis van negatieve commentaren.

Kortetermijnverhuur:

Advertenties plaatsen, de oproepen beantwoorden en de bezoeken regelen kan veel tijd kosten en redelijk duur zijn.

Vergeet niet dat discriminatie bij de verhuur verboden is.

4. BEZETTINGSGRAAD

AirBnb:

• Verblijfsduur: gemiddelde verblijfsduur van 4 à 5 dagen. Er is dus een veel groter verloop.

• Beschikbaarheid: de woning of het appartement zijn voornamelijk bezet tijdens de vakanties en de weekends. De rest van de tijd kan je er zelf gebruik van maken.

• Bezettingsgraad: de bezettingsgraad loopt uiteen. Je mag uitgaan van 40% voor steden die vooral in het hoogseizoen worden bezocht, en 70% op plaatsen waar het hele jaar door toeristen komen.

Kortetermijnverhuur:

• Verblijfsduur: De verblijfsduur loopt uiteen van 1 maand tot maximum 3 jaar (verlenging inbegrepen). Het gaat dus om een formule met meer stabiliteit.

• Beschikbaarheid: de woning of het appartement zijn soms meerdere maanden ingenomen. Je kan ze tijdens die periode dus niet zelf gebruiken.

• Bezettingsgraad: de bezettingsgraad is bekend aan de hand van de huurovereenkomst, die maximaal een periode van drie jaar beslaat.

5. BEHEER

AirBnb:

• Persoonlijk beheer: het plaatsen van de advertenties, het antwoorden op de reacties erop, de ontvangst en de omgang met de huurders vragen gemiddeld om daar 13 uur per week mee bezig te zijn.

• Je kan heet beheer ook toevertrouwen aan één van de ondernemingen die zich specialiseren in AirBnB-verhuur. Zij zorgen dan voor de advertenties, de antwoorden op de reacties, de ontvangst van de huurders en het onderhoud van de woning of het appartement, maar daarvoor vragen ze een commissieloon van 20%.

Kortetermijnverhuur:

Het beheer verloopt meer punctueel, maar vraagt toch inspanningen en tijd, onder meer voor het ondertekenen van het contract en voor het opmaken van de plaatsbeschrijving.

6. DIENSTEN

AirBnb:

Veel was en huishoudelijk werk tussen elk vertrek van huurders en de aankomst van nieuwe huurders.

Kortetermijnverhuur :

Het opruimen en terug in de oorspronkelijke staat brengen, is de verantwoordelijkheid van de huurder op het einde van het huurcontract.

7. VERZEKERING

AirBnb:

Schadedekking door de verzekering van AirBnB.

Kortetermijnverhuur:

Bescherming als gevolg van de plaatsbeschrijving en de betaalde huurwaarborg.

8. NOODZAKELIJKE AKKOORDEN EN ERKENNNGEN

AirBnb:

Voor toeristische overnachtingen is het akkoord van de mede-eigenaars noodzakelijk.

Bovendien zijn rond de AirBnB bepaalde reglementeringen van kracht. Die verschillen in België van regio tot regio, aangezien toerisme sinds 2017 een gewestelijke bevoegdheid is.

Kortetermijnverhuur :

Er is geen akkoord nodig van de mede-eigenaars om een pand te verhuren. De reglementeringen lopen bovendien gelijk met die van een klassieke verhuring.

9. Tarieven

AirBnb:

Het gemiddelde tarief voor een overnachting ligt over het algemeen hoger dan bij een kortetermijnverhuur: gemiddeld 193 euro per nacht, ongeacht het soort pand, 113 euro per nacht voor een privékamer en 212 euro voor een all-in overnachting.

Gemiddelde prijs per nacht voor een Airbnb overnachting in België, ongeacht het seizoen.

Bovendien biedt dit type seizoensverhuring de mogelijkheid om de prijzen aan te passen in functie van bepaalde periodes in het jaar, met hogere prijzen voor de periodes waarin er meer vraag is, zoals de schoolvakanties.

Vergeet niet dat je van dit bedrag een commissieloon van 3% moet afstaan aan AirBnB.

Een andere kost waarmee je rekening moet houden, is die van het energieverbruik. De huurder mag onbegrensd energie verbruiken en heeft wellicht de neiging om daarvan te profiteren.  Het is mogelijk om die kost door te rekenen aan de huurders, maar dat is weinig gebruikelijk en wordt bovendien over het algemeen als zeer negatief ervaren.

Rekening houdend met het bovenstaande wordt het rendement geraamd op 5,25% op 1 jaar (de berekening is gebaseerd op de gemeubelde unit Z11 van het project Canal District, op voorwaarde dat het beheer niet wordt toevertrouwd aan een gespecialiseerd bedrijf).

Dit rendement houdt geen rekening met de impact van de fiscaliteit.

Kortetermijnverhuur :

Voor een gemeubeld appartement in Brussel schommelen de prijzen rond de 1.000 euro per maand. Dat komt neer op 33 euro per overnachting. Deze prijs wordt contractueel vastgelegd. Het is dus niet mogelijk om de prijs te verhogen tijdens de looptijd van het huurcontract. Maar elk jaar mag de huurprijs op de datum waarop het contract in voege is getreden wel worden geïndexeerd.

Op het vlak van de kosten voor het energieverbruik werkt kortetermijnverhuur zoals langetermijnverhuur: deze zijn ten laste van de huurder.

Rekening houdend met alle bovenstaande elementen wordt het rendement geraamd op 3,36% op 1 jaar (de berekening is gebaseerd op de gemeubelde unit Z11 van het project Canal District, op voorwaarde dat het beheer niet wordt toevertrouwd aan een externe beheerder).

Dit rendement houdt geen rekening met de impact van de fiscaliteit

10. FISCALITEIT

De totale inkomsten uit een verhuur van een bemeubeld pand met inbegrip van diverse diensten moeten worden onderverdeeld in 3 categorieën: de verhuur van het appartement, de verhuur van de meubelen  en (indien van toepassing) het leveren van diensten. Deze drie categorieën worden op een verschillende manier belast.

Algemene belasting voor elke verhuur van vastgoed: belasting van de onroerende inkomsten (het appartement):

1. Belastbare basis: geïndexeerd kadastraal inkomen, vermeerderd met 40% à rato van de verhuurperiode

2. Belastingvoet: progressieve belasting

Algemene belasting voor elke verhuur van gemeubeld vastgoed: bijkomende belasting op de inkomsten uit de roerende goederen (de meubelen) :

1. Belastbare basis: Belasting op de bruto inkomsten waarvan een forfait van 50% wordt afgehouden voor de kosten.

2. Belastingvoet: 30%

Specifieke belasting voor verhuur met bijkomende diensten: het is dus deze bijkomende belasting die voor een onderscheid zorgt tussen de AirBnB-verhuur en de kortetermijnverhuur.

1. Belastbare basis: Belasting op de bruto-inkomsten (forfaitair  20% van de totale huurprijs).

2. Belastingvoet:v33%

Deze derde categorie kan ook worden onderworpen aan de btw (6%) voor een verhuur met een looptijd van minder dan drie maanden, indien een van de volgende diensten wordt verstrekt :

• Fysieke ontvangst van de huurders door de gastheer of gastvrouw.

• Ter beschikking stellen van beddengoed (en vervanging ervan minstens één keer per week voor een bezetting van meer dan 1 week).

• Ontbijt

AirBnb:

Het fiscale onderscheid tussen een AirBnB en een gemeubeld appartement draait dus rond het gedeelte van de inkomsten dat voortvloeit uit dienstverlening (schoonmaak, ter beschikking stellen en wassen van beddengoed, dranken, ontbijt, enz.) op voorwaarde dat die dienstverlening niet wordt beschouwd als een beroepsactiviteit.

Kortetermijnverhuur :

Alleen de taksen die gekoppeld zijn aan verhuur van een woning of appartement en de bijkomende taks op roerende inkomsten zijn verschudigd.

Let echter op ! De hier gegeven informatie is indicatief. Er kunnen tijdsgebonden verschillen optreden en verschillen naargelang de locatie van de woningen of appartementen. Waak er dus over om je te laten registreren bij de gemeentelijke administratie: toeristische overnachtingen via AirBnB en gemeubelde appartementen voor kortetermijnverhuur kunnen onderworpen zijn aan specifieke taksen en reglementeringen, afhankelijk van de gemeente waar de panden zich bevinden.

Ben je nog op zoek naar het ideale investeringspand? Misschien vind je het wel bij de woningen en appartementen die wij te koop aanbieden.