Dans cet article, nos experts font le point sur le crédit hypothécaire, un terme connu de tous, mais qui vaut la peine d’être décortiqué.

Vous envisagez de vous lancer dans un projet immobilier ? Une nouvelle acquisition, une rénovation, un rêve immobilier qui se dessine, mais aussi une aventure dans laquelle s’engager en étant bien informé.

Les clés pour accéder au crédit immobilier

Le crédit hypothécaire est la voie privilégiée par la plupart des Belges lors de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Pratique, il offre de nombreux avantages en faveur de l’acheteur, mais l’accès à cette solution ne se fait pas sans condition.

Pour accepter ou non l’octroi d’un prêt et déterminer à quel taux, les banques s'intéressent tout d’abord à des critères tels que votre âge, votre pays de domiciliation, ne pas être fiché à la Banque Nationale, etc. Si votre profil entre dans les conditions, c’est au tour de vos finances d’être passées en revue. Outre la nécessité d’avoir la capacité de rembourser votre crédit, il faut également que votre taux d’endettement total ne dépasse pas 33% de votre revenu, avec un minimum de 1000€ disponibles pour vivre (1200€ avec enfants à charge).

Vos apports en fonds propres influent également sur l’obtention de votre crédit hypothécaire. Depuis 2020, les banques ne peuvent plus prêter que 90% de la valeur estimée du bien dans le cadre de l’achat d’une habitation familiale et 80% pour les investisseurs. Ce chiffre peut bien évidemment varier en fonction du profil et de la classe socioprofessionnelle du demandeur.

Ainsi, pour un bien évalué à 300 000€, un acquéreur (non-investisseur), devra donc apporter 30 000€ pour compléter l’emprunt (10%), auquel s’ajoutent 30 000€ de frais de notaire et droits d'enregistrement (environ 10%), soit un total de 60 000€ issus des fonds propres.

Mais comme vous le savez, ce sont les exceptions qui font la règle. C’est pourquoi une marge de tolérance est prévue pour différents profils tels que les ménages ou les primo-acquéreurs, contactez votre banque pour connaître les modalités qui vous sont adaptées.

Vous l’aurez compris, obtenir un emprunt immobilier est soumis à une belle brochette de conditions, qui ne cessent d’évoluer avec le temps…

Une nouveauté à ne pas négliger

Depuis le 1er janvier 2022, l’octroi d’un crédit hypothécaire ne se fait plus sur base du prix d’achat, mais bien sur la valeur expertisée du bien immobilier. Cette expertise est commanditée par les banques pour s’assurer de prêter un montant cohérent par rapport à la valeur réelle du projet. Pour ce faire, deux options : la banque fait appel à un expert externe qui effectue une visite complète du bien, ou bien l’expert est interne à l’établissement bancaire et évalue la propriété sur base d’une analyse comparative.

Concrètement, quels impacts pour vous en tant qu’acheteur ?

1. L’acquéreur compensateur

Si vous êtes actuellement en recherche active d’un bien immobilier, la concurrence qui règne sur le marché n’a pas dû vous échapper. Cette situation peut inciter les acquéreurs à faire des offres supérieures à la valeur réelle du bien pour ne pas voir la maison ou l’appartement de leur rêve leur filer entre les doigts. D’un autre côté, le propriétaire, influencé par l’aspect émotionnel ou par ses futurs projets, risque lui aussi de commercialiser son bien au-dessus de son prix objectif. Quelle qu’en soit la raison, la différence entre la valeur estimée, qui déterminera le montant du prêt, et le prix d’achat sera toujours compensée par l’acheteur. Cette nouveauté nécessite donc de bien se préparer en cas de surévaluation du bien. En effet, il est important de connaître parfaitement vos capacités financières afin de déterminer dans quelle mesure vos fonds propres pourront compenser cette éventuelle surestimation. Sachez également que les potentiels frais liés à l’évaluation par un expert sont incombés à l’acquéreur.

2. Des prix plus justes

En mettant cette nouvelle réglementation en place, l'Autorité Bancaire Européenne (ABE) entend ramener les prix du marché à la normale. Et oui, on ne présente plus le fameux principe de l’offre et de la demande, avec des prêts qui ne compenseront plus la surévaluation des biens, moins d’acheteurs potentiels, et qui dit moins de demandes à offre égale, dit diminution des prix. Bien sûr tout ça, c’est en théorie, dans la pratique, les investisseurs bousculent les règles du jeu en étant très actifs sur le marché et globalement moins impactés par les crédits immobiliers selon la Fédération du notariat (Fednot).

3. Plus de transparence

Désormais, avec cette expertise obligatoire, tant l’acheteur que le vendeur seront conscients de la valeur réelle du bien qui fait l’objet de la transaction. Résultat, moins de risque de faire une mauvaise affaire pour l’acquéreur et une vision plus nette du marché de l’immobilier.  

4. L’importance de la clause suspensive

La clause suspensive a pour objectif de suspendre la vente en cas de non-obtention du crédit par l’acquéreur. Et vous l’aurez compris, avec l’arrivée de cette nouvelle réglementation, le risque de ne pas obtenir un emprunt du montant attendu augmente, cette clause a donc plus que jamais sa place lors de la signature de l’offre. Cependant, faites attention, car une clause suspensive peut faire passer votre dossier à la trappe ! L’agent immobilier favorisera toujours un dossier complet et sans clause suspensive lorsque l’attrait pour le bien est élevé.  

Pour éviter des déconvenues lors de l'obtention de votre crédit hypothécaire, assurez-vous que le bien convoité ait fait l’objet d’une estimation juste et objective par un professionnel de l’immobilier. Chez We Invest, nous avons développé un outil d’estimation en ligne ultra performant et gratuit ! Un bon indicateur pour vous conforter sur la valeur réelle de votre future propriété. Mais rien de tel qu'une expertise réalisée par un professionnel, afin de prendre en compte toutes les subtilités du bien.  

Nos tips pour bien emprunter

Vous êtes maintenant presque prêts à passer à l’action ! On vous laisse avec les conseils de nos experts pour un crédit réussi.

1. Comparez les possibilités

Il existe une multitude d’offres de crédits hypothécaires sur le marché, prenez le temps de comparer les différentes possibilités afin de sélectionner la plus avantageuse. De nombreux comparateurs en ligne, tels que simulationpret.be, TopCompare, Test Achats, existent pour vous aider dans vos recherches, mais vous pouvez également contacter les banques de votre choix directement.

2. Informez-vous

Vous seriez surpris de tout ce qui peut être mis en place pour rendre votre emprunt le plus avantageux possible. Vous découvrirez qu’il est possible d’utiliser ce crédit pour faire baisser votre facture fiscale immobilière, ou encore qu'il existe des prêts immobiliers pour les jeunes. Chaque banque possède également ses propres offres en termes d'avantages, notre partenaire BNP Paribas Fortis propose par exemple un taux d’intérêt garanti pendant quatre mois, des mensualités réduites les trois premières années et bien plus encore ! Renseignez-vous afin de sélectionner l’option la plus profitable pour votre profil.

3. Préparez votre dossier

Arriver avec un dossier complet vous aidera à faire bonne impression auprès de votre banquier. C’est donc la première étape pour décrocher votre emprunt, mais c’est aussi essentiel pour l’obtenir au meilleur taux possible. C’est d’autant plus important que dû à l’inflation, les taux risquent encore d’augmenter dans les prochains mois. Il est donc intéressant d’emprunter avant d’atteindre le prochain pic, mais toujours avec un dossier bien préparé.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour vous lancer... prêt à entreprendre votre projet immobilier ?