Pas de panique, on se lance ensemble à la découverte des subtilités de l’emprunt hypothécaire !

Rares sont ceux qui peuvent devenir propriétaires sans prêt immobilier. Vous êtes sur les starting-blocks pour acheter un bien immobilier et êtes perdus face à tous ces termes complexes et notions (encore) inconnues ? 

Capital ? Intérêt ? Quelle différence ?

Avant tout, comprendre le prêt immobilier, c’est comprendre la différence entre capital et intérêts. Le capital est le montant initial que vous empruntez, la somme dont vous avez besoin. Les intérêts sont les frais que votre créancier applique à votre emprunt.

Vous allez donc rembourser à la fois du capital et des intérêts.

Une question de taux…

La seconde chose à bien comprendre est le concept de TAUX. Que vous choisissiez un taux fixe, semi-fixe ou variable peut absolument tout changer et cela ne se décide pas sans mûre réflexion. Globalement, le taux d’intérêt représente le montant que vous allez rembourser EN PLUS de la somme empruntée et est exprimé en pourcentage du montant principal exprimé sur un an.

Le taux fixe

C’est le plus simple à comprendre : votre mensualité ne changera pas, et ce, pendant toute la durée de votre contrat.

Avantage : zéro mauvaise surprise, peu importe l’inflation, votre crédit ne bouge pas.

Désavantage : si votre taux est élevé lors de la conclusion de votre contrat et que les taux baissent, votre seule solution pour réduire celui-ci sera de racheter votre prêt et de recommencer la procédure (incluant les frais).

Le taux variable

En fonction de la périodicité choisie, votre taux sera revu à la baisse ou à la hausse tous les ans, tous les 3 ans ou tous les 5 ans. La variation minimum est appelée “floor” et la variation maximale est appelée le “cap”. Le cap et le floor sont connus au départ de votre contrat.

Avantage : le taux est toujours plus avantageux en début de remboursement par rapport au taux fixe.

Désavantage : il est évident puisque votre remboursement peut augmenter lors des variations.

En général, lorsque les taux sont bas, il est intéressant d’opter pour un taux fixe et, au contraire, on privilégie un taux variable lorsque les taux grimpent : vous avez plus de chances de voir vos mensualités baisser.

L’accordéon

Ici, la mensualité ne change pas, c’est la durée du contrat qui fluctue. Comme dans le taux semi-fixe, une variabilité minimale et maximale est déterminée au début du contrat.

Avantage : il combine la tranquillité d’esprit et le taux bas.

Désavantage : même si la durée maximale est déterminée, apprendre que votre contrat dure plus longtemps que prévu n’est jamais agréable.

Le taux semi-fixe

Vous pouvez également choisir un taux fixe durant un certain nombre d’années et dès le départ, déterminer une date à laquelle le taux sera revu, à la hausse ou à la baisse en fonction du cours. Souvent, dans le cas d’un taux semi-fixe, une limite de variabilité est déterminée : cela réduit les mauvaises surprises. Vous pourrez donc varier entre une limite maximale et minimale de variation. Il est souvent question d’une limite au double de votre taux.

Ex. : votre taux reste fixe durant les 10 premières années puis est révisé tous les 5 ans ensuite.

Avantage : vous êtes tranquilles durant les premières années de la signature du crédit, moment où vous êtes parfois moins stable financièrement. En principe, étant plus assis dans la vie quelques années plus tard, vous pouvez assumer le risque d’augmentation (ou diminution, dans le meilleur des cas) de votre mensualité.

Désavantage : comme pour le taux variable, vous vous exposez, au moment de la révision du taux, à une éventuelle augmentation des mensualités.

Les frais d’acte de crédit

Nous avons détaillé dans un précédent article les divers coûts notariaux liés à un achat immobilier. (lié à l’autre article)

Il ne faut pas oublier d’y ajouter les frais liés au crédit hypothécaire en lui-même ! Ils concernent les honoraires du notaire, bien entendu, mais également les droits d’enregistrement (du crédit cette fois), l’inscription hypothécaire, les frais administratifs et la TVA à 21%). Ces frais se cumulent aux frais notariaux de l’acte d’achat.

Les assurances

La Belgique n’impose pas d’assurance obligatoire dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Pourtant, la plupart des organismes de crédit vont imposer certaines assurances afin de sécuriser leur prêt  et il semble réellement nécessaire d’y souscrire, simplement par bon sens.

L’assurance solde restant dû

C’est la plus courante et elle est bien utile et rassurante pour un foyer ! En cas de décès, cette assurance prend à sa charge le montant qui aurait dû être payé par le défunt. Le prêteur s'assure ainsi que si vous décédez avant que l’emprunt ait été entièrement remboursé, il sera payé par l’assureur. De l'autre côté de la balance, pour le reste de la famille (partenaire ou héritiers), si vous venez à décéder prématurément, l'assurance prendrait à sa charge le remboursement du crédit. C’est évidemment une donnée réellement apaisante dans une situation déjà pénible pour l’entourage.

Il faut noter que cette assurance fait l’objet de déductions fiscales !

L’assurance incendie

On l’appelle souvent “assurance incendie” et pourtant elle garantit l’immeuble en cas de sinistre, qu’il soit dû à un feu, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle, ou encore une explosion. On s’en doute, couvrir son bien avec une telle assurance est non seulement rassurant, mais vivement conseillé même si toutes les banques ne vous l’imposent pas.

Les assurances facultatives

S’il existe une assurance non obligatoire qui ne manque pas d’intérêt, c’est bien l’assurance “revenus garantis”. Que vous soyez victimes d’une maladie, d’un accident ou même d’un licenciement, cette assurance vous garantit de percevoir, au moins pendant un temps, un revenu qui vous permettra de survivre. Un bon soutien en plus dans la vie en somme !

Le compromis de vente et les clauses suspensives

Le compromis de vente, c’est le document officiel établi entre le vendeur et l’acheteur. Une fois signé, les deux parties sont engagées définitivement, sans possibilité de retour en arrière sauf… en cas de prêt hypothécaire qui n’aurait pas encore été accepté à une seule condition: la condition suspensive.
L’acquéreur s’engage à acheter le bien s’il obtient son crédit (c’est la clause suspensive d’octroi de crédit).

Un acompte ?

Eh oui ! Le vendeur peut vous imposer de verser un acompte lors d’une promesse d’achat, généralement 5 à 10% du montant final ! Cependant, cet acompte ne consiste pas en un échange de billets de la main à la main, mais bien en un dépôt bloqué chez le notaire jusqu’à la signature définitive.

Que faire en cas de difficultés de paiement ?

N’importe qui peut rencontrer des difficultés financières ponctuelles. Il est possible de demander à votre organisme prêteur un sursis de paiement des intérêts qui peut aller jusque 6 mois.

Attention, ce sont les intérêts qui peuvent être reportés et non le capital ! Vous ne pouvez donc que diminuer votre mensualité, pas la supprimer totalement.

Vous l’aurez compris, le prêt immobilier est une étape charnière d’un achat qui demande un accompagnement professionnel de qualité. Cependant, cette étape est loin d’être insurmontable et des tas de solutions existent : celle qui vous sera la plus adaptée n’est pas loin, nous n’en doutons pas !