Depuis janvier 2022, les banques sont dans l’obligation de faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. De plus, le montant prêté est calculé en fonction de la valeur d'expertise et non plus du prix de vente. Faisons le point sur cette mesure qui peut changer la donne.

La mesure, qui est d'application depuis le 1er janvier 2022, découle d'une Directive de l'Autorité bancaire européenne (ABE).Cette mesure vise à s'assurer que les banques ne prêtent pas des montants démesurés par rapport à la valeur d'un bien.

Elle s’inscrit dans la continuité de la décision actée en janvier 2020, qui imposait aux banques qu’un prêt ne dépasse pas plus de 90% de la valeur du bien (autrement dit, les propriétaires-occupants doivent désormais apporter 10% du prix en fonds propres de l'acquéreur, en plus des droits d'enregistrement et autres frais).

Qu’est-ce que cela change ?

Concrètement, si un acquéreur, désireux de remporter le bien de ses rêves face à d’autres candidats, venait à « gonfler » son offre en proposant un prix supérieur à sa valeur (et donc également supérieur à l'estimation de l'expert), la banque ne lui prêterait que 90% de la valeur du bien et non pas le prix offert. Ce sera donc à lui de mettre la main au portefeuille pour s'acquitter de la différence.

L'objectif de l'expertise immobilière obligatoire

En cas d'emballement du marché immobilier et de hausse des prix déraisonnable (comme ça a été le cas en Belgique pendant la crise du Covid) ce sera à nouveau aux acquéreurs de compenser, sans intervention de la banque.

L’objectif sous-jacent est :

• De réussir à faire redescendre les prix, qui ont en moyenne augmenté de 10.000€ depuis janvier 2022 !

Ces professionnels de l’immobilier agréés peuvent ainsi, grâce à leur connaissance du marché et leur objectivité, calmer le marché immobilier, faire revenir les prix des propriétés à un niveau normal, et accroître l'importance des clauses suspensives.

Pourtant, selon la Fédération du notariat (Fednot), cette nouvelle règle a eu peu d'impact sur les prix.

Comme le mentionnait son porte-parole, Bart Van Opstal : "c’est surtout la faiblesse des taux d'intérêt qui vient soutenir le marché". Il insiste également sur le fait que cette augmentation démesurée des prix est nourrie par la demande des investisseurs, très actifs sur le marché immobilier depuis 2022. Or ces investisseurs continueront à acheter parce qu'ils ont globalement moins besoin d’un crédit et sont donc moins concernés par cette mesure.

Qui peut être considéré comme expert ?

Jusqu’à présent, tout le monde peut se proclamer expert immobilier, car, contrairement à celui d’agent immobilier, le titre n’est pas protégé.

Expert externe ou interne à l'entité bancaire ?

L’ABE a précisé ce point en indiquant comment les banques doivent s'y prendre pour obtenir une valorisation la plus objective possible. La base, c'est la visite d'un évaluateur à domicile (interne ou externe à la banque).

Dans le cas où cet expert est externe à l’entité bancaire, celle-ci devra faire son choix parmi une liste d'évaluateurs agréés. Ils doivent assurer qu’ils possèdent l'expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier.

Cependant, les établissements qui disposent d'un modèle d'évaluation statistique fiable peuvent éviter le passage de l'expert sur place en faisant évaluer la propriété sur base de critères clés, à nouveau par un expert, mais à distance cette fois.

On peut imaginer que cette solution est moins coûteuse et plus rapide… mais également moins précise, comme pour toutes les évaluations à distance.

Conclusion

Lorsque vous achetez une propriété, assurez-vous que l'estimation de son prix ait été faite en alignement avec un spécialiste immobilier afin que le prix de vente soit aligné avec la réalité du marché, et éviter ainsi des déconvenues lors de l'obtention de votre crédit hypothécaire.

Le saviez-vous ? Chez We Invest, notre estimation à domicile est gratuite et sans engagement ! N'hésitez pas à nous contacter pour une expertise de votre bien !

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