Quels sont vos droits et obligations en tant que locataire ou bailleurs ? On vous dit tout !

Que vous soyez propriétaire ou locataire d’une maison ou d’un appartement, vous aspirez certainement à ce que la relation immobilière qui vous lie soit aussi sereine que possible. Une bonne connaissance de vos droits et de vos obligations est la première étape pour y parvenir. Fini les débats dignes d’un vieux couple, dans cet article nous vous résumons l’ensemble des droits et obligations qui accompagnent un bail de location. 

Obligations du bailleur

En tant que propriétaire bailleur, votre rôle est déterminant pour maintenir la bonne entente avec votre locataire. 

Les conflits entre locataires et propriétaires ne sont pas une norme. Parmi les dossiers que je gère, cela représente environ 20%... En général, un locataire content ne posera pas de problème, sauf si c’est dans son tempérament, donc si le propriétaire respecte ses obligations, il y a de grandes chances que la relation se déroule sans accrocs.

En mettant votre bien immobilier à la location, vous vous engagez à : 

• Mettre à disposition du locataire un bien salubre. 

La salubrité du logement est évaluée sur base des critères suivants : la stabilité, l’étanchéité, les installations (gaz et électricité), le système de ventilation, la luminosité naturelle, les installations de sanitaires et chauffage, les dimensions du logement, la circulation au niveau des sols et des escaliers, l’impact du bâtiment sur la santé des occupants.

• Enregistrer le bail 

Il s’agit d’une protection tant pour le locataire que pour vous ! Un contrat de bail enregistré protège le locataire de l'expulsion arbitraire ou en cas de vente de la maison. Mais à l’inverse, il oblige le locataire à donner un préavis s’il souhaite quitter le logement : une sécurité non négligeable pour le bailleur qui ne risque pas de se retrouver avec un vide locatif inattendu.

• Présenter les certificats de conformité

La mise en location d’une maison ou d’un appartement s’accompagne d’une série de documents obligatoires. Parmi ces documents, le certificat PEB ainsi que la conformité électrique. Des informations importantes pour votre locataire dont il doit pouvoir prendre connaissance. 

• Faire un état des lieux

L’état des lieux est une description détaillée de l’état du logement. Il doit être réalisé avant l’entrée du locataire et après sa sortie afin de pouvoir établir de manière précise et justifiée les dégâts qui incombent à l’occupant. Ce document est donc une protection indispensable tant pour le propriétaire, que pour le locataire. Sachez que vous pouvez passer par un expert ou le faire à l’amiable, mais la seconde option est généralement moins complète et donc difficilement recevable en cas de conflit.

• Maintenir la maison ou l’appartement dans un état qui permet l'utilisation adéquate du bien immobilier.

En tant que propriétaire, vous garantissez la mise à disposition du bien immobilier dans un état qui permet l’utilisation correcte de la maison ou de l’appartement. Cela implique des frais de réparations lorsque c’est nécessaire. En revanche, toutes les réparations ne sont pas forcément à charge du propriétaire, on y revient plus tard dans cet article…

Bien sûr, si vous devez respecter votre part du contrat, vous êtes également en droit d’attendre de votre locataire qu’il remplisse, lui aussi, ses obligations.

Obligations du locataire

Les obligations du locataire sont tout aussi essentielles pour garantir une  ! À la signature du bail, le preneur accepte les conditions décrites dans le contrat. Si celles-ci peuvent donc varier, il existe tout de même quelques obligations auxquelles le locataire ne pourra pas échapper.

• Paiement du loyer en temps et en heure 

Ça peut sembler évident, mais le droit d’occuper un bien immobilier a un prix ! Le locataire s’engage donc à régler le montant du loyer, mais aussi les charges éventuelles en temps et en heure au propriétaire. 

• Garantie locative

Constituer une garantie locative n’est pas une obligation en soi, mais elle le devient lorsque celle-ci est explicitement prévue dans le contrat de bail. 

• Entretien du logement 

Le locataire a bien sûr l’obligation de rendre le logement dans l’état dans lequel il était lors de l’emménagement. Vous avez opté pour la couleur terracota pour réchauffer l’atmosphère de votre salon ? Pensez à repeindre dans la couleur d’origine avant votre départ ou à poser la question à votre propriétaire des éventuelles modalités (prévenir, demander son accord, remise en état).

• Accès au logement au propriétaire

Le locataire doit donner accès au logement au propriétaire une fois par an. Le propriétaire ne peut bien sûr par entrer à l’improviste dans l’habitation, il convient donc de définir une date ensemble. Sachez également que si le locataire décide de quitter la maison ou appartement ou que le propriétaire décide de vendre, le locataire est dans l’obligation de permettre les visites au potentiels candidats. Les horaires des visites sont une fois encore définis par les deux parties.

• Assurer le bien 

Le bien immobilier loué doit être assuré 2 fois : une fois par le propriétaire et une fois par le locataire. L’origine des dégâts déterminera quelle assurance doit entrer en jeu !

Comment sont répartis les coûts entre le propriétaire et le locataire

Un robinet qui fuit, une porte qui grince, un électro qui lâche, une peinture qui s'use... On le sait, une maison ou un appartement c’est de l’entretien. Mais quand il s’agit d’un bien loué, la question est de savoir à qui revient de faire les travaux nécessaires : au propriétaire ou au locataire ? Le propriétaire dira “c’est à la charge du locataire qui est responsable de l’usure” et le locataire, de son côté, affirmera que c’est au bailleur d’assurer le maintien en état de sa propriété. 

Les deux parties ont raison ! Pour déterminer à qui incombent les frais, il faut s’intéresser à la nature des réparations. 

Réparations et entretiens locatifs 

De l’entretien de la chaudière au remplacement d’une ampoule en passant par le changement des piles du détecteur de fumée, le locataire est responsable des frais liés à l’utilisation et l’entretien normal de la maison ou de l'appartement.

Le locataire est également responsable d’indemniser le propriétaire pour les dommages qu’il aurait causés dans le bien immobilier. Prenons un exemple … Imaginons que l'habitation possède un toit plat et que celui-ci rencontre des problèmes d’étanchéité : le propriétaire est responsable. MAIS, imaginons maintenant que ce même toit se portait très bien jusqu’à ce que l’ado du locataire décide d’en faire une terrasse, perçant ainsi la membrane protectrice : le locataire est responsable. 

Autres réparations et entretiens

Le propriétaire est quant à lui tenu de financer toute réparation ou tout entretien qui ne serait pas lié à l’utilisation du locataire. Notez donc que les frais engendrés par la vétusté ou les réparations de force majeure sont à la charge du propriétaire bailleur.

Si vous avez un doute quant à la nature de la réparation, pensez à vérifier votre contrat de bail, beaucoup de réponses s’y trouvent !

Quelques conseils pour maintenir une bonne relation 

En plus des droits et obligations de chacun, vous pouvez maximiser vos chances de maintenir une relation harmonieuse adoptant quelques réflexes qui seront toujours appréciés.

1. Ne pas laisser traîner un problème : Vincent Pletsers, fondateur de We Manage, appuie l’importance de régler immédiatement les soucis : “Laisser traîner un problème ne fera qu’augmenter les frustrations”.

2. Être disponible et joignable : toujours dans cette optique de ne pas générer des frustrations, il est important, d’un côté comme de l’autre, de rester joignable. Bien sûr, veillez tout de même à poser une certaine distance afin de ne pas instaurer des contacts répétés qui pourraient avoir l’effet inverse.

3. Être transparent : la transparence est une fondation essentielle pour construire une relation de confiance entre le propriétaire et le locataire. 

4. Le cas de l’indexation : Si l’indexation des loyers est un droit pour le propriétaire, elle reste l’une des principales sources de désaccord, nous confie Vincent Pletsers. En effet, d’un côté, nous avons le propriétaire parfois contraint d’indexer le loyer pour couvrir les frais mais effrayé à l’idée de faire fuir son locataire. De l’autre, le preneur qui a pris ses habitudes dans le logement et le quartier préfère sans doute y rester mais dans la limite de ses moyens ! La solution : trouver un compromis. Il est possible d’indexer le loyer sans appliquer l’indexation maximum par exemple. 

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