Dans l’immobilier, les possibilités d'investissement sont nombreuses et chaque bien ayant ses avantages... et ses inconvénients. Appartement, maison, immeuble de rapport, résidence étudiante, garage, rez commercial, chambre d’hôtel, résidence-service. Comment s'y retrouver ?

La première étape est d'établir votre profil d'investisseur.

Êtes-vous plutôt prudent ou agressif ? Quel type de rendement souhaitez-vous (oui, on sait, le maximum… mais encore ? 😇) Êtes vous prêt à consacrer du temps dans la gestion de ce bien ou souhaitez vous vous y investir le moins possible ? Quel est votre locataire-type idéal ?

Tous ces éléments permettent de déterminer le type d'investissement qui est le plus approprié à votre profil.

1. L'appartement

L'investissement « classique » par excellence… notamment parce qu’il répond à la plus large demande. Contrairement aux idées reçues, il n'est pas nécessaire d'avoir des centaines de miliers d'euros d'apport pour se lancer dans l'immobilier. Avec quelques dizaine de millier d’euros disponibles, il est désormais possible de se lancer dans l’investissement immobilier, en faisant appel à un finacement bancaire qui vous permet à terme de faire appel à l'effet levier et vous constituer au fur et à mesure un patrimoine rentable.

Vient alors le choix entre un bien neuf ou existant (ndlr: en cours de construction ou déjà construit). Avec un appartement dit existant, le rendement sera plus élevé mais la gestion du bien généralement plus chronophage, avec des rénovations à prévoir plus fréquemment.

En théorie, avec un bien neuf, l'investisseur est tranquille pour une bonne vingtaine d’année car la construction répond aux dernières normes en vigueur, la différence entre le brut et le net est donc généralement moindre et les revenus beaucoup plus prévisible.

Dans tous les cas, il faut éviter un bien qui sort des sentiers battus, comme un grand appartement avec une chambre ou un petit avec cinq chambres. On dit que le bien doit être le plus « liquide » possible, c’est à dire trouver facilement preneurs. Ainsi, les appartements 1 ou 2 chambres sont les investissements idéaux.

La clé : trouver facilement des locataires pour éviter un maximum le vide locatif

Le cas de l'immobilier existant

Avantages de l'immobilier existant

• Offre et demande élevée, dans toutes les gammes de prix

• Plus accessible financièrement

Inconvénients de l'immobilier existant

• Gestion pouvant être plus chronophage

• Frais et contraintes liés à la copropriété

Rendements attendus de l'immobilier existant

• De 3% à 4% net, selon le type de bien

Le cas de l'immobilier neuf

Avantages de l'immobilier neuf

• Investissement nécessitant peu de gestion

• Appartement construits selon les dernières normes et meilleure PEB

• TVA finançable contrairement aux droits d'enregistrement

Inconvénients de l'immobilier neuf

• Prix globalement plus élevé

• Rendement globalement plus bas

Rendements attendus de l'immobilier neuf

• De 2,5% à 3,5% net, selon le type de bien

2. L'immeuble de rapport

C'est l'investissement le plus recherché par les investisseurs qui veulent élargir leur portefeuille de biens. La chasse à l'immeuble de rapport est devenue un sport en vogue ces dernières années, certaines sociétés en faisant même leur spécialité. Et pour cause: ceux qui en possèdent ne veulent pas facilement s'en défaire, et ceux qui le souhaitent vont privilégier la vente « à la découpe » pour en obtenir le meilleur prix.

Avantages de l'immeuble de rapport

• Propriétaire de la totalité de l'immeuble (moins de problème lié à la copropriété)

• Prix d'achat moins élevé que si on achète le même nombre d'appartements séparément

• Rendement élevé

• Risques dilués au sein du bâtiment

Inconvénients de l'immeuble de rapport

• Très peu d’offre

• Gestion chronophage

• Risques et frais assumés par un seul propriétaire

• Apport en fonds propres plus conséquent

Rendements attendus pour un l'immeuble de rapport

• Entre 3 et 6% net

3. Le coliving

C'est l'un des segments en vogue depuis quelques années, qui vient répondre à une nouvelle tendance: l'augmentation des personnes isolées mais n'ayant pas nécessairement les moyens de payer un logement seul. Désormais, le coliving n'est plus réservé aux étudiants, et propose des unités très variées.

D’un point de vue immobilier, cette colocation 2.0 correspond à un immeuble divisé en plusieurs chambres, avec des espaces de vie communs. Les baux sont davantage flexibles, le bien entièrement meublé et les loyers comprennent l’ensemble des frais (eau, gaz, électricité, internet, ménage, etc.)

Pour un investisseur, il faudra créer de la plus-value; ne pas se « contenter » de racheter une maison unifamiliale et la louer en colocation, sans quoi le ROI sera plus faible. Toutefois, ceux qui ne souhaitent pas s'ennuyer avec la mise en place de ce type de projet peuvent faire appel à des acteurs tels que Cohabs, Colive ou encore Ikoab qui développent ce type de projet pour les particuliers. Le ticket d'entrée tourne autour de 1 million d'euros et la société se charge de trouver le bien et de l'aménager. Elle garantit également un montant minimum de loyer, en échange d’une commission de 10 % du loyer, par chambre.

Avantages du coliving

• Répond à une nouvelle tendance

• Rendement élevé

Inconvénients du coliving

• Apport en fonds propres plus conséquent

• Demande locative moins importante que pour un appartement « classique »

Rendements attendus pour le coliving

• De 3 à 5% net

4. Le kot

Une autre alternative pour s’adresser à un segment plus jeune/estudiantin est le kot traditionnel ou le studio aménagé pour un étudiant.

Les projets de résidences étudiantes, dont chaque unité peut être achetée par les particuliers « à la découpe » se multiplient. Le prix est plus abordable, aux alentours de 115.000€ pour une chambre avec coin sanitaires. Les projets sont concentrés dans les grandes villes étudiantes: Bruxelles, Liège, Leuven, Gand, Anvers, etc. A noter que la gestion peut être déléguée à un organisme spécialisé, ou non.

Avantages du kot

• Prix d'achat abordable

• Rendement élevé

• Forte demande

• Gestion pouvant être déléguée voire parfois incluse

• Garantie parentale

Inconvénients du kot

• Grand turn-over, généralement tous les ans

• Usure locative plus importante

• Gestion complexe si elle n'est pas déléguée

• Liquidité du bien dépendante du gestionnaire

Rendements attendus pour un kot

• Oscille entre 2,75% et 3,5% net

5. Le local commercial

Avec la montée en puisse de l’e-commerce, les magasins physiques, généralisé sous le terme « retail » n'ont plus tant la quote. À l’heure actuelle, il s’agit d’un investissement de moins en moins conseillé et investir dans un rez commercial est assimilé à une prise de risque plus importante qui devra être compensé par des rendement très intéressant pour être justifié (et finançable).

Avantages du local commercial

• Aménagement et précompte à charge du locataire

Inconvénients du local commercial

• Investissement risqué actuellement

Rendements attendus pour un local commercial

• Entre 4% et 6% brut en fonction de la situation géographique du local

6. Le garage

Prix abordable, gestion quasi nulle, rendement élevé, turnover réduit, investir dans un garage était LA bonne affaire… il y a 10 ans. C’est aujourd’hui moins le cas vu l’offre moins abondante et l’évolution des habitudes en matière de mobilité. Un investissement devant être vu comme un placement long terme (au minimum sur les 10 à 15 prochaines années), ce n’est peut être pas le choix le plus pertinent aujourd’hui.

Vous souhaitez être conseillé dans vos futurs investissements ? Nos spécialistes sont disponibles pour vous conseiller et trouver le produit qui répond au mieux à vos besoins.

Avantages du garage

• Prix très abordable

• Peu de gestion

• Rendement élevé

Inconvénients du garage

• Baisse de l'offre et la demande

Rendements attendus pour un garage

• De 4 à 4,5 % brut... avec un net à peu près identique