Quand on pense aux crédits, on souhaite spontanément avoir le meilleur taux. Pourtant, d’autres aspects, à priori accessoires, sont tout aussi intéressants, voire même plus. Topo sur ces "détails" pas si anodins...

Variation des taux, réduction du ratio de financement, limitations liées à la PEB... le financement d'un bien immobilier implique une récolte d'informations et une bonne préparation en amont.

Mais saviez-vous qu'il existe des astuces pour optimiser le financement de votre achat lorsqu'il est destiné à l'investissement locatif ?

L'effet de levier

Loin d’être insensé, ce procédé bien connu des économistes est à la portée de toute personne prête à s’y intéresser.

L’effet de levier c'est :

• La technique qui permet de démultiplier vos investissements en diminuant votre participation financière et en augmentant celle d’un tiers, la banque en l’occurrence.

Comme un levier (d'où le nom), l’augmentation des montants empruntés vous permet d’acquérir plusieurs maisons ou appartements : plutôt qu'investir toutes ses liquidités afin de diminuer la charge hypothécaire et le taux de crédit. En d'autres termes, on cède un minimum de fonds propres et l'on emprunte un maximum.

Certes l'endettement sera plus important, mais il sera ensuite possible d'enchaîner sur d’autres investissements grâce à ce même même principe. Emprunter plus aujourd’hui, enrichit l'investisseur à terme. Et ce coût est... totalement ou en partie, remboursé par les locataires.

Jouer sur la longueur

Pour jouer sur l’effet de levier et emprunter plus, ou pour avoir un cash-flow positif, mieux vaut jouer sur la durée. Certes, plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé en valeur relative, c’est-à-dire en pourcentage. Par contre, la mensualité de remboursement est plus faible en valeur absolue, c’est-à-dire en euros. Ces mensualités se composent d’intérêts, mais aussi de capital à rembourser sur un plus grand nombre d’années. Même si le crédit est globalement plus onéreux, ce sont les locataires qui le paient indirectement. Dans le cadre d'un investissement locatif, mieux vaut plutôt alléger les contraintes financières et réduire ses charges plutôt que son taux.

Crédit hypothécaire à 115 %

Augmenter la quotité d’emprunt permet de faire un bras de levier et/ou de garder son épargne de côté.

Dans le cadre d'un investissement locatif, ne pensez pas de la même manière que pour l'achat de votre pour votre propre maison ou appartement. L’emprunt en bon père de famille, aux quotités et taux minimums permettra d’acheter sa propre habitation, mais ce principe ne doit pas être répliqué par l'investisseur.

Plombé par le crédit hypothécaire de sa résidence principale (ou de son premier investissement locatif dans le meilleur des cas) la marge de manoeuvre sera bien plus grande en augmentant la durée du prêt.

La règle d’usage :

Ne pas dépasser un tiers de tous ses revenus nets, déductions faites des dettes en cours (sauf si vous bénéficiez d’un salaire très confortable).

Par ailleurs, en matière de revenus, la banque ne considère ordinairement que 80 % des loyers annuels.

En théorie, pour le financement d'un investissement locatif, il sera difficile d’emprunter plus de 80 % du montant. Les banques souhaitent généralement limiter leur risque. Cela implique donc un apport de fonds de l'investisseur allant de 20 à 35% puisque le coût total d'une acquisition est d'environ 115% du prix de vente (100% du prix d’achat et 15% de frais). Un montant qui peut, certes, s'avérer élevé et rebutant.

Une alternative ?

Si certains affirment qu’il est impossible d’emprunter 115 % pour un investissement locatif, d’autres proposent des montages plus créatifs :

Un prêt de 100% de l’achat et un financement des frais de 15% par une autre ligne hypothécaire en cours déjà partiellement remboursé (par exemple celle de sa résidence principale ou d’un premier placement).

En challengeant quelques banquiers, il est possible de trouver des solutions à toute situation. Soulignons enfin que les organismes limitent généralement leur risque financier à 500.000€ par personne.

Pour faire l'acquisition de plusieurs appartements au fil du temps, il sera nécessaire de démarcher différents partenaires... sans s'arrêter à la première barrière mais plutôt en allant chercher les commerciaux les plus motivés.

Frais d’acte de crédit

L'institution financière qui avancera à son client une somme importante, par exemple pour lui permettre d'acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l'immeuble acquis.

Mais, la constitution d'une hypothèque entraîne des frais importants (entre 4.000 et 5.000€ pour une acquisition moyenne) et inutiles, si la banque n'a aucune méfiance à l'égard de son client et dispose éventuellement d'autres garanties.

Mandat hypothécaire

Afin de permettre au débiteur d'économiser ces frais, les institutions acceptent parfois de ne pas demander d'hypothèque, en se contentant d'un mandat hypothécaire:

• Le débiteur signe un mandat en faveur de l'institution financière qui pourra immédiatement prendre une hypothèque, sans l'intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

• Le mandat doit faire l’objet d’un acte notarié impliquant des honoraires... qui restent toutefois 4 fois inférieurs à ceux d’un acte hypothécaire.

Un mandat est un accord entre l’emprunteur et la banque permettant à la banque de prendre une inscription hypothécaire à un moment ultérieur, si nécessaire.

Cependant, seul cet accord est enregistré chez le notaire, mais l'inscription hypothécaire n’est pas encore réalisée à ce moment-là. Cela permet de réduire significativement les frais d'administration et de notaire pour le montant inscrit en mandat.

Puisque le mandat n'est pas inscrit dans les registres publics, la banque bénéficie de moins de protection. En pratique, elle assortira donc le mandat hypothécaire d’une hypothèque minimum (pour  "bloquer" la revente potentielle du bien sans accord de sa part). Cette hypothèque minimale est ainsi appelée  "hypothèque de blocage". Un mandat hypothécaire assorti d’une hypothèque de blocage diminuera considérablement les frais d’acte.

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