Vous pensez investir dans l'immobilier ? Focus sur les erreurs à ne pas commettre lorsque vous choisissez un bien d'investissement.

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1. Choisir un bien en décalage avec les attentes du marché

Le bien immobilier vs la localisation

La question à se poser est simple, mais essentielle : ce bien trouvera-t-il facilement preneur à cet endroit précis ?
L’adéquation entre le logement, son emplacement et la demande locative (actuelle comme future) est l’un des piliers de la réussite d’un investissement immobilier rentable.

Un mauvais alignement entre le type de bien et les attentes du marché peut rapidement impacter la rentabilité, notamment via un vide locatif prolongé ou une pression à la baisse sur les loyers.

Le bien immobilier vs le profil de locataire

Le type de bien à acquérir dépend avant tout du profil de locataire que vous souhaitez attirer… et du niveau de rendement recherché. Il n’existe pas de « bon » ou de « mauvais » bien en soi. La clé réside dans le choix d’un bien cohérent avec votre stratégie d’investissement immobilier et vos objectifs personnels.

Location à court terme

Les locataires de courte durée privilégient généralement :

• des logements fonctionnels et faciles à vivre,

• des surfaces plus compactes,

• des immeubles flexibles situés dans des quartiers urbains, bien desservis et accessibles.

Location à long terme

À l’inverse, les locataires longue durée s’approprient davantage le logement. Ils recherchent le plus souvent :

• plus de charme et de confort,

• des espaces mieux pensés,

• un aménagement qualitatif et des finitions soignées.

Le bien immobilier vs les critères recherchés

La taille du bien, sa localisation, la qualité des finitions, l’ameublement ou encore l’agencement intérieur sont autant de critères qui doivent correspondre aux attentes de votre locataire idéal. Cette cohérence est indispensable pour sécuriser les loyers, limiter la vacance locative et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin et définir précisément la cible idéale de votre projet, nos conseillers sont à votre disposition afin de vous accompagner dans le choix le plus pertinent.

2. Un mauvais calcul de rentabilité

Pour réussir un investissement immobilier, il est indispensable de bâtir son plan financier sur la base d’une estimation réaliste du revenu locatif. Cela implique de tenir compte, dès le départ, de l’ensemble des frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire, frais de gestion et remise en état du bien entre deux locations. Ces éléments ont un impact direct sur la rentabilité réelle du projet.

Il peut être tentant d’investir dans un bien affichant des rendements élevés sur le papier. Toutefois, souvent utilisée comme argument de vente, la notion de rendement brut ne reflète pas la réalité d’un investissement immobilier. Elle se limite aux loyers perçus et ne prend ni en compte les charges, ni les frais d’entretien et de gestion, ni l’éventuel vide locatif.

Pour une analyse fiable et rationnelle, il est donc préférable de se baser sur le rendement net, c’est-à-dire la rentabilité après déduction de l’ensemble des frais et charges. C’est cet indicateur qui permet d’évaluer concrètement ce que l’investisseur conserve réellement.

En résumé, le rendement théorique issu d’un simple calcul mathématique (rendement brut) peut fortement différer de la rentabilité nette effective, une fois tous les coûts déduits. Un plan financier réaliste reste la clé d’un investissement immobilier durable et performant.

3. Tout miser sur la rentabilité

Le niveau de rentabilité sur papier ne doit pas être le seul critère motivant votre choix.

• Assurez-vous que les gros travaux de la copropriété ont été faits récemment: ravalement de façade, rénovation de la toiture, changement de la chaudière ou mise aux normes de l’ascenseur. Des frais qui peuvent impacter votre rendement net, s'ils n'avaient pas été pris en considération.

• Jetez un coup d'oeil au PEB. Même si vous n'y êtes pas sensible, il y a beaucoup de chance que votre locataire le soit. Être propriétaire d'un bien peu énergivore, c'est assurer à son locataire des coûts énergétiques moindres.

• Tenez-vous à l’écart des biens dans une copropriété trop gourmande. Même si certains frais de copropriété, tels que l’entretien des communs, peuvent être répercutés sur le locataire, un appartement avec des charges communes élevées risque de freiner de nombreux candidats.

• Vérifiez le montant du précompte immobilier, et privilégiez les biens où celui-ci est égal ou inférieur à 1 mois de loyer.

Les pièges de l'investissement immobilier en résumé

En misant sur l’investissement immobilier, il est certain que vous souhaitez le maximiser le plus possible. Toutefois, partir sur un loyer (même légèrement) plus élevé que le marché ne signifie pas toujours une rentabilité plus importante… que du contraire ! En effet vous risquez de peiner à trouver des locataires et donc avoir un vide locatif plus important, mettant à mal votre rentabilité.

Mieux vaut se baser sur des critères objectifs afin de déterminer le niveau de loyer en équilibre entre attractivité et rentabilité : ni trop bas pour ne pas peser sur votre rentabilité, ni trop haut pour attirer rapidement les candidats-locataires.

La localisation, le nombre de chambres et la superficie, la terrasse ou le jardin, l'étage, le standing, le parking, l'isolation... sont des critères objectifs qui fondent le niveau du loyer au-delà du “coup de coeur” que peut provoquer le charme du bien.

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