Vous pensez investir dans l'immobilier ? Focus sur les erreurs à ne pas commettre lorsque vous choisissez un bien d'investissement.

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1. Ne pas choisir un appartement conforme aux attentes du marché

En d’autres termes, êtes-vous sûr de trouver un locataire pour ce type de bien, à cet emplacement ? La bonne adéquation entre le bien et la demande (actuelle, potentielle et future) du marché est évidemment la clé de la réussite d’un investissement immobilier.

Le type d’immobilier dépend surtout du locataire que vous souhaitez attirer et du rendement que vous recherchez. Il n’y a pas de bon ou de mauvais type d’immobilier : tout l’art consiste à choisir un bien adapté à vos préférences.

• Les locataires à court terme recherchent principalement un logement fonctionnel, dans des petits immeubles flexibles au sein de quartiers urbains et accessibles.

• Pour une location à long terme, les locataires investissent beaucoup plus les lieux et préféreront généralement un bien avec un peu plus de charme, d’espace et un aménagement recherché.

Réfléchissez donc à la taille du bien, sa localisation, la qualité des finitions, son ameublement, etc. Tous ces éléments doivent coïncider avec les préférences de votre locataire-idéal. Pour une étude approfondie de la cible idéale pour votre investissement, contactez l'un de nos conseillers afin de faire le meilleur choix.

2. Ne pas étudier la rentabilité de manière réaliste

Il est indispensable d’établir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable et réaliste du revenu locatif en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire et remise en état locatif.

Il peut être tentant d’acheter un bien à titre d’investissement pour les rendements élevés promis TOUTEFOIS, souvent utilisé comme argument de vente, la rentabilité brute ne reflète pas la réalité: elle ne tient pas compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien ainsi que l'éventuel vide locatif. Préférez-lui la rentabilité nette de frais et de charges, pour une analyse de rentabilité plus réaliste et rationnelle.

Établissez votre plan financier sur base d’estimations réalistes en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables

En résumé, le rendement théorique basé sur une somme mathématique
(= rendement brut)  diffère fortement de ce que l’investisseur conserve après déduction de tous les coûts (= rendement net).

3. Tout miser sur la rentabilité

Le niveau de rentabilité sur papier d’un logement ne doit pas être le seul critère motivant votre choix

• Assurez-vous que les gros travaux de la copropriété ont été faits récemment: ravalement de façade, rénovation de la toiture, changement de la chaudière ou mise aux normes de l’ascenseur. Des frais qui peuvent impacter votre rendement net, s'ils n'avaient pas été pris en considération.
  

• Jetez un coup d'oeil au PEB. Même si vous n'y êtes pas sensible, il y a beaucoup de chance que votre locataire le soit. Être propriétaire d'un bien peu énergivore, c'est assurer à son locataire des coûts énergétiques moindres.
  

• Tenez-vous à l’écart des biens dans une copropriété trop gourmande. Même si certains frais de copropriété tels que l’entretien des communs peuvent être répercutés sur le locataire, et n'impactent pas votre rentabilité, un appartement avec des charges communes élevées risque de freiner de nombreux candidats.
  

• Vérifiez le montant du précompte immobilier, et privilégiez les biens où celui-ci est égal ou inférieur à 1 mois de loyer.

En misant sur l’investissement immobilier, il est certain que vous souhaitez le maximiser le plus possible. Toutefois, partir sur un loyer (même légèrement) plus élevé que le marché ne signifie pas toujours une rentabilité plus importante… que du contraire ! En effet vous risquez de peiner à trouver des locataires et donc avoir un vide locatif plus important, mettant à mal votre rentabilité.

Mieux vaut se baser sur des critères objectifs et comparer avec les biens du marché, afin de déterminer le niveau de loyer en équilibre entre attractivité et rentabilité: ni trop bas pour ne pas peser sur votre rentabilité, ni trop haut pour attirer rapidement les candidats-locataires.

La localisation, le nombre de chambres et la superficie, la terrasse ou le jardin, l'étage, le standing, le parking, l'isolation... sont des critères objectifs qui fondent le niveau du loyer au-delà du “coup de coeur” que peut provoquer le charme du bien.

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