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L’effet de levier est le principe par lequel le fait de recourir à l’endettement pour financer un actif permet de démultiplier le rendement de l’investisseur.

Source: Didier Smet, Manager chez BDO Liège

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Imaginons qu’un investisseur dispose d’une épargne de 200.000€ et l’utilise  intégralement pour faire l’acquisition d’un immeuble de 200.000€ et que celui-ci  offre un revenu locatif de 1000€. On estime que le revenu locatif annuel sera alors de 10.000€, soit 12 loyers dont on déduit l’équivalent de 2 mois de loyer censés représenter les charges dues par le propriétaire (précompte immobilier, assurance propriétaire, vide locatif, entretien et réparations, etc.).

Dans cette situation, le rendement de cet investissement sera de 5%, soit 10.000€ de revenus locatifs annuels divisés par 200.000€ investis. Il s’agit du retour sur investissement, à rapprocher de la notion financière du ROIC Return on Invested Capital. Ce calcul très simple permet de comparer la rentabilité attendue entre plusieurs alternatives d’investissements immobiliers par exemple.

Imaginons maintenant que ce même investisseur ne mobilise non pas l’ensemble de son épargne mais 50.000€ et emprunte 150.000€ afin d’acquérir ce même immeuble de 200.000€. Supposons alors une charge d’intérêts bancaires de 4.500€ par an (équivalent à un taux de 3%). Le revenu locatif de notre investisseur, initialement de 10.000€, sera considérablement diminué sous l’effet de la charge d’intérêts bancaire pour ne rapporter à notre investisseur que 5.500€ annuellement.
Cependant, un tel revenu locatif représentera un rendement de son épargne de 11% (5.500€ divisé par les 50.000€ investis). Son rendement initial de 5% a donc été démultiplié, sous l’effet de la dette. L’autre avantage fondamental consiste à n’avoir mobilisé qu’un quart de son épargne : l’investisseur peut à présent mobiliser les 150.000€ restants de son épargne pour d’autres investissements et construire de cette manière un patrimoine diversifié.

Notons toutefois que cet exemple simple est fondé sur un remboursement de la dette en une fois, au terme du crédit. C’est ce qu’on appelle un crédit bullet. Ce type de crédit est néanmoins réservé à des cas précis et est à apprécier avec son banquier dans la mesure où il reporte l’entièreté du remboursement en capital, en une fois, au terme de la période de crédit. La banque voudra donc de solide preuve de la solvabilité de l’investisseur avant de lui proposer ce type de crédit.

Un investisseur doit également veiller à doser le niveau de dette mobilisée: il y aura effet de levier tant que le taux de rendement des capitaux investis (ROIC) sera supérieur au taux d’intérêt rémunérant la dette.

Dans un schéma de crédit plus classique, où l’investisseur remboursera mensuellement une partie de capital et d’intérêt à la banque, l’effet de levier est à apprécier à la lumière du niveau de rentabilité attendue : ce n’est que si le service de la dette, c’est-à-dire le paiement des échéances en capital et en intérêts, est couvert entièrement par le revenu locatif que l’investisseur se construit un patrimoine au fil de l’encaissement des loyers et ce, en ayant mobilisé uniquement une partie de son épargne.

À noter que le recours à la dette crée une obligation dans le chef de l’investisseur. Dès lors, en cas de vide locatif par exemple, il devra continuer à honorer ses échéances auprès de l’organisme bancaire. D’où l’intérêt d’intégrer une marge de manœuvre raisonnable lors de l’estimation du revenu locatif comparé au service mensuel de la dette.