Dans cet article, nos experts font le point sur les différentes possibilités de financements pour votre achat immobilier.

Pour financer un achat ou un investissement immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous : soit vous disposez d’une somme conséquente de côté et pouvez financer votre acquisition en fonds propres, soit vous décidez de faire appel à un crédit hypothécaire, afin de financer une partie du coût total.

Si vous vous tournez vers un crédit, différentes possibilités sont à envisager en fonction de votre objectif (investissement ou achat pour occupation) et votre profil.

Trouvez votre solution de crédit immobilier

La première étape pour déterminer la solution de financement adaptée à votre situation consiste à prendre connaissance de chacune des possibilités qui existent. Bien sûr, la seconde étape, est d'aller voir votre banquier. En effet, faire appel à un professionnel est incontournable pour vous permettre de préparer l'acquisition de votre future maison ou appartement.

1- Fonds propres

Les fonds propres, également appelé capital propre ou apport personnel, correspondent à la somme d'argent que vous possédez et que vous pouvez utiliser pour financer une partie ou la totalité d'un achat ou d'un investissement immobilier sans recourir à un un crédit hypothécaire.

Pour un financement uniquement en fonds propres, vous payez comptant la totalité du coût de l’acquisition, soit le prix d’achat et les frais inhérents à la vente (droit d’enregistrement ou TVA, frais de notaire, etc.)

Pour qui ?

Cette solution est principalement recommandée pour les personnes qui ne peuvent (en raison de l’âge par exemple) ou ne veulent pas faire de crédit et qui possèdent suffisamment d'épargne pour financer un achat immobilier.

Avantages

Votre bien est payé en une fois ! S'il s'agit d'un achat pour occupation personnelle, cela vous permet d'éviter l'augmentation de votre niveau d'endettement, mais aussi le paiement d'intérêts et de frais de dossier. Pour un investisseur, cela permet de toucher l’entièreté du loyer comme cash-flow. Finalement, si vous possédez les fonds propres nécessaires, vous évitez la clause suspensive d'octroi de crédit ce qui peut peser dans la balance en votre faveur auprès du vendeur.

Inconvénients

Aucune déductibilité fiscale ne sera possible et le montant total de l’acquisition se limitera à votre apport. Un autre aspect à prendre en compte est l'immobilisation d'une grande partie de votre épargne dans un bien immobilier qui réduit votre capacité à faire face à des imprévus financiers.

En chiffres ça donne quoi ?

Pour un appartement d’une valeur de 200.000€ hors frais, soumis aux droits d'enregistrement de 12,5% : L'acquéreur devra payer l'entièreté du montant à l’acte ainsi que les frais inhérents, soit 200.000€ auxquels s'ajoutent approximativement 30.000€ de frais d'acquisition donc 230.000€ au total.

Notez que pour calculer l'ensemble des frais d'acquisitions (droits d'enregistrement + les frais administratifs), nous comptons 15% du prix d'achat, il s'agit d'une approximation.

2- Prêt à mensualités

Le prêt à mensualités, qui peut s'apparenter à un crédit hypothécaire classique, est un type de crédit où l'emprunteur rembourse chaque mois une part de capital (le montant emprunté) et une part d'intérêts. Cette somme mensuel peut être fixe ou variable selon l'option que vous avez choisie.

Pour le prêt à mensualité constante, vous remboursez plus d'intérêts que de capital durant les premières années. La proportion s'inverse à mesure que le terme approche. À la fin du crédit, le bien est intégralement remboursé.

Pour le crédit à remboursement constant de capital, chaque mois, vous payez une partie fixe du capital, plus les intérêts sur le capital encore à rembourser. La charge mensuelle diminue donc chaque mois puisque les intérêts sont calculés sur la dette résiduelle. Les premières années, la charge mensuelle est donc plus lourde.

Pour qui ?

Les personnes qui souhaitent que le bien soit payé au terme du crédit tout en payant le moins d’intérêts possible.

Avantages

S'il s'agit d'un crédit à taux fixe, il est facile de planifier avec précision les charges mensuelles réclamées et vous êtes protégé contre les fluctuations de taux.
Il est important aussi de noter que le bien est entièrement payé au terme du crédit, ce qui, nous le verrons après, n'est pas le cas pour tous les types de crédits. Finalement, cette formule de remboursement est celle qui revient le moins cher.

Inconvénients

Pour un investisseur, les mensualités ne permettent pas de dégager un cash flow important pendant la durée du crédit (elles doivent même parfois être compensées par un apport supplémentaire par l’investisseur).

En chiffres ça donne quoi ?

Quotité : Généralement, la quotité demandée est de +/- 80%. En d’autres mots, il vous sera demandé d’amener 20% en fonds propres, tandis que la banque pourra prêter 80% du prix d’achat.

Pour un appartement d’une valeur de 200.000€ hors frais, soumis aux droits d'enregistrement de 12,5% :

• Capital injecté = 70.000€ en admettant que l'acheteur dispose du montant des frais d’acquisition (30.000€) ainsi que 20% du prix d’achat (40.000€).

• Capital emprunté = 160.000€

• Avec un crédit sur 20 ans au taux fixe de 3,5%, il paiera en moyenne 927,94€ par mois pendant 20 ans (intérêts + capital) soit 222.705,6€

• Coût total = 70.000€ + 222.705,6€ = 292.705,6€ après 20 ans.

3- Crédit bullet ou crédit à terme fixe

Dans un crédit bullet, vous ne payez que les intérêts sur la somme empruntée durant toute la durée du contrat. Le capital restant dû doit être payé en une fois au terme du crédit.

En quelques années, il est donc possible de reconstituer un capital qui permet de faire un nouvel investissement immobilier.

Pour qui ?

Les investisseurs qui souhaitent maximiser leur investissement immobilier grâce à l’effet de levier. En effet, les mensualités sont nettement inférieures aux autres crédits puisqu'elles ne comprennent que le remboursement des intérêts sans le capital. Il en ressort donc un cash-flow important et disponible pour l’investisseur.

Attention toutefois : ce type de crédit n’est conseillé que si vous êtes certain de pouvoir rembourser le capital restant-dû au terme du crédit : via une assurance groupe, un héritage, une vente d'un bien immobilier,....

Enfin, les banques ne proposent pas ce type de crédit à n’importe quel client et demanderont généralement des garanties supplémentaires, en plus d’une quotité moins élevée (70%) et d’une durée moyenne de 10 à 15 ans.

Avantages

Les mensualités sont les moins élevées et vous pouvez dégager un cash-flow important. De plus, en cas de vides locatifs passagers, cela n’aura que peu d’impact sur votre budget. En seulement quelques années, vous pourrez reconstituer un capital pour faire un nouvel investissement.

Inconvénients

Le total des intérêts remboursés à la banque sera plus élevé, puisque les intérêts se calculent sur tout le capital emprunté pendant toute la durée du crédit emprunté. De plus, ce crédit étant plus risqué, les banques appliquent généralement un taux d'intérêt plus élevé.

En chiffres ça donne quoi ?

Quotité : La quotité pour ce type de crédit couvre généralement de 70% du prix d’achat.

Pour un appartement d’une valeur de 200.000€ hors frais, soumis aux droits d'enregistrement de 12,5% :

• Capital injecté = 90.000€ en admettant que 30% d’apport (60.000€) sont réclamés par la banque, en plus des frais (30.000€).

• L’investisseur emprunte donc 140.000€ via un crédit bullet sur 10 ans au taux de 3,7%. Il paiera 431,67€ par mois, qui correspondent uniquement aux intérêts.
  Au final, sa charge totale d’intérêts s’élèvera à 51.800€.

• Prix total = 281.800€ après 10 ans.

4- Le crédit pont

Le crédit pont, est un type de crédit à court terme destiné à financer l'achat d'un nouveau bien immobilier en attendant la vente d'un autre bien. Il permet à l'emprunteur de disposer des fonds nécessaires pour l'acquisition sans avoir à attendre la vente de son bien actuel. Une fois l'ancien bien vendu, le crédit pont est remboursé avec le produit de la vente.

Pour qui ?

Les personnes qui ont déjà un bien immobilier à vendre et souhaitent acheter un nouveau bien avant la vente du précédent.

Avantages

Permet de saisir une opportunité d'achat sans attendre la vente de l'ancien bien. Solution temporaire pour gérer la transition entre deux biens.

Inconvénients

Taux d'intérêts potentiellement élevés en raison du court terme. Il y a également un risque si la vente de l'ancien bien immobilier prend plus de temps que prévu.

En chiffres ça donne quoi ?

Le calcul du crédit pont fonctionne comme un crédit classique, à noter que le taux applicable sera plus élevé et la durée sera plus courte.

Alors... quelle est la meilleure solution ? Achat en fonds propres ou par un crédit ?

Si on regarde uniquement le coût total d’acquisition, l’achat en fonds propres peut apparaître comme étant la meilleure solution à première vue.

Par contre, à fonds propres équivalents, le crédit hypothécaire permet d’acheter non pas un mais deux biens immobiliers !

Dès lors, le coût en intérêts est largement évincé par la valeur des biens une fois le crédit terminé (la plus-value réalisée) et vous permettra d’au moins doubler votre investissement !

Le crédit hypothécaire permet donc de faire ce que l’on appelle un “effet de levier” et d’optimiser ainsi votre capital investi en accroissant considérablement votre patrimoine immobilier.

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