Je hebt plannen om een woning, appartement of ander vastgoed te kopen? Of om grote renovatiewerken uit te voeren? Elke vastgoeddroom is een avontuur waar je beter niet onvoorbereid aan begint...

Bij de aankoop van een woning of appartement willen de meeste Belgen een hypotheeklening afsluiten bij een bank. Dat biedt de kopers immers heel wat voordelen. Om zo’n lening te kunnen afsluiten moet echter aan een aantal voorwaarden worden voldaan.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een hypotheeklening te krijgen?

Om al dan niet een hypotheeklening toe te staan en de te betalen intrest daarop te bepalen, kijken de banken eerst naar een aantal gegevens, zoals jouw leeftijd, het land waar je gedomicilieerd bent en of je al dan niet op een zwarte lijst staat bij de Nationale Bank van België. Als je profiel op dat vlak in orde is, leggen ze je financiële situatie onder de loep.

Niet alleen moet daaruit blijken dat je in staat bent om de lening terug te betalen, het moet ook zo zijn dat de maandelijks te betalen aflossing van jouw krediet niet hoger mag liggen dan 33% van je maandelijks inkomen, waarbij minstens 1.000 euro moet overblijven om te leven, of 1.200 euro als er kinderen ten laste zijn.

Wat met de rest van het aankoopbedrag van je aankoop?

Ook de inbreng van eigen middelen beïnvloedt het al dan niet verkrijgen van de hypotheeklening. Sinds 2020 mogen de banken nog maximaal 90% lenen van het totale te betalen bedrag voor de aankoop van een gezinswoning. Investeerders mogen zelfs nog maximaal 80%van de aankoopwaarde lenen. Het cijfer kan ook nog variëren in functie van het profiel en de sociale klasse waartoe de aanvrager van het krediet behoort. Voor vastgoed met een waarde van 300.000€, moet een koper die geen investeerder is dus zelf  30.000€  inbrengen.

Maar daar komen ook de notariskosten en de registratierechten bij. Die bedragen ook ongeveer 10% van de aankoopwaarde. Dat betekent met andere woorden dat je als koper in dit geval €270.000 kan lenen en €60.000 eigen middelen moet voorzien.

Er zijn dus heel wat voorwaarden om een hypotheeklening te kunnen afsluiten en die veranderen ook regelmatig.

Sinds 2022 is een bijkomende schatting verplicht voor het toekennen van je hypotheek

Sinds 1 januari 2022 gebeurt de toekenning van een hypotheeklening niet meer op basis van de prijs van het betrokken vastgoed, maar wel op basis van de door een expert geschatte waarde ervan. De banken vragen deze schatting aan om er zeker van te zijn een bedrag te lenen dat overeenstemt met de reële waarde van het vastgoed of van de geplande renovatiewerken. Daarbij hebben banken twee mogelijkheden:

• Ze kunnen een beroep doen op de expertise van een externe expert, die een volledig plaatsonderzoek doet,

• Ze laten de schatting uitvoeren door een expert van de bank die zich baseert op een vergelijkende analyse.

Welke impact heeft dat voor jou concreet als koper?  

1. Wat bij een hogere prijs dan de geschatte waarde: Het verschil tussen de door de expert geschatte waarde, die het bedrag van de lening bepaalt, en de uiteindelijke aankoopprijs, moet altijd worden betaald door de koper. Deze nieuwigheid zorgt er dus voor dat het nodig is om je goed voor te bereiden indien de verkoopprijs hoger ligt dan de geschatte waarde. Je moet met andere woorden perfect jouw financiële mogelijkheden kennen om in te schatten in welke mate jouw eigen middelen  eventueel de overwaardering kunnen opvangen. Vergeet ook niet dat de eventuele kosten voor een schatting door een expert voor rekening van de koper zijn.

2. Steeds vaker de juiste prijs: Met deze nieuwe reglementering wil de Europese Banken Autoriteit (EBA) de marktprijzen weer op normaal niveau brengen. Het principe van vraag en aanbod, wordt door de regel beïnvloed: aangezien de leningen niet langer volstaan om de overwaardering van het vastgoed te compenseren, zullen er normaal minder potentiële kopers zijn. Bij een gelijk blijvend aanbod moet dat in theorie leiden tot een prijsdaling van het vastgoed. Maar in de praktijk zorgt het feit dat investeerders bijzonder actief blijven er volgens de Notarisfederatie (Fednot). voor dat de vastgoedprijzen globaal genomen minder worden beïnvloed door de toekenning van hypotheekleningen.

3. Meer transparantie: Door het invoeren van de verplichte schatting van de reële waarde van het vastgoed door een expert, zullen zowel de koper als de verkoper die waarde nu kennen.   Dat betekent dat kopers minder risico’s lopen om een slechte zaak te doen en dat er  globaal genomen een duidelijkere visie komt op de vastgoedmarkt.

4. Het belang van de opschortende voorwaarde: De bedoeling van de opschortende voorwaarde  is om de verkoop niet te laten doorgaan indien de koper geen lening kan afsluiten. Maar je hebt ongetwijfeld al begrepen dat de nieuwe regel het risico verhoogt dat de kopers geen lening kunnen afsluiten voor het gewenste bedrag. Vandaar dat de opschortende voorwaarde super belangrijk is bij de ondertekening van het bod. Vergeet echter ook niet dat jouw dossier wat langer moet wachten eer het behandeld wordt, want bij veel belangstelling voor een woning af appartement zal de vastgoedmakelaar altijd de voorkeur geven aan volledig ingevulde dossiers zonder opschortende voorwaarde.

Om moeilijkheden te vermijden bij het bekomen van jouw hypotheeklening moet je ervoor zorgen dat een vastgoedprofessional de juiste objectieve waarde van het vastgoed heeft geschat.  We Invest, heeft een bijzonder performante gratis online schattingstool ontwikkeld. Het gaat om een goede indicator voor de reële waarde van jouw toekomstige eigendom. Maar toch gaat niets boven een professionele schatting door een expert die werkelijk met alles rekening houdt.

Onze tips voor een betere woonlening

Je bent nu bijna klaar om in actie te komen. Onze experts geven nog enkele tips om succesvol jouw hypotheeklening af te sluiten.

1. Vergelijk de mogelijkheden

Het hypotheekleningenaanbod van de banken is enorm groot. Neem de tijd om de verschillende aanbiedingen goed te vergelijken en er de voordeligste uit te kiezen. Er bestaan ook heel wat onlinevergelijkingstools zoals leningsimulatie.be, TopCompare en Test-Aankoop. Die kunnen je op weg helpen in je zoektocht, maar je kan natuurlijk ook meteen rechtstreeks een aantal banken contacteren.

2. Informeer je

Het zal je verbazen hoeveel inspanningen banken doen om jouw hypotheeklening zo voordelig mogelijk te maken. Zo kan je jouw woonkrediet  gebruiken voor belastnigvermindering,  en ontdek je dat er ook hypotheekleningen zijn voor jongeren. Elke bank heeft ook nog eigen aanbiedingen en voordelen. Zo stelt onze partnerbank BNP Paribas Fortis een gegarandeerde intrest gedurende vier maanden voor, net als lagere aflossingsbedragen tijdens de eerste drie jaar en nog een pak andere voordelen! Als je je  goed informeert, kan je de meest voordelige oplossing kiezen voor jouw profiel.

3.  Bereid je dossier goed voor

Als jouw dossier volledig is, zal je bij je bankier een goede indruk maken. Zo zet je de eerste stap om uw woonkrediet te krijgen en het is ook cruciaal om de best mogelijke rentevoorwaarden te krijgen. Zeker nu de oplopende inflatie de rente de komende maanden wellicht nog zal doen oplopen, is dat superbelangrijk. Je begrijpt uiteraard dat het bijzonder belangrijk is om de lening te kunnen afsluiten vóór de rentetarieven nog meer verhogen.

Nu heb je alle sleutels in handen om van start te gaan. Ben je klaar om jouw vastgoedproject te laten slagen?