Juin marque l’arrivée de votre déclaration d'impôts dans votre boîte aux lettres, à compléter et renvoyer d’ici mi-juillet. Tout un volet relève de vos revenus immobiliers. En quoi cela consiste-t-il et quelle influence a-t-il sur le montant final ? On vous fait un compte-rendu dans les grandes lignes de ce casse-tête fiscal.

Chaque année, la déclaration d'impôts ramène son lot de questions, notamment autour des revenus immobiliers. Que vous soyez propriétaire, bailleur ou que vous utilisiez une partie de votre habitation à des fins professionnelles, voici un guide clair et à jour pour comprendre ce que vous devez déclarer et comment.

1. Habitation propre : quand la déclarer ?

Non imposable sauf exceptions

Votre habitation propre (c'est-à-dire la maison ou l'appartement où vous êtes domicilié fiscalement) est exonérée d’impôt. Vous ne devez donc pas la mentionner dans votre déclaration sauf si :

• une partie est utilisée à des fins professionnelles (bureau, cabinet, etc.). Dans ce cas, vous devez déterminer la proportion de votre maison ou appartement qui est utilisée à titre professionnel et déclarer cette portion du revenu cadastral non indexé. Exemple : pour un RC de 1.000 € et 50 % d’utilisation professionnelle, vous déclarez 500 €.

• une partie est occupée par quelqu’un d’extérieur à votre ménage,

• vous percevez un avantage fiscal (par exemple, les intérêts d’un prêt hypothécaire pour cette habitation).

2. Biens immobiliers en location

Loué à un particulier (usage privé)

Vous possédez un investissement locatif occupé à des fins résidentielles uniquement ? Déclarez le revenu cadastral non indexé. Le fisc se chargera d'indexer le montant indiqué avec le coefficient de l'année en question et le majorera de 40 % pour calculer le revenu imposable.

Loué à usage partiellement professionnel

Vous possédez un investissement locatif occupé par le locataire à des fins résidentielles et professionnelles (usage mixte) ?

• Si le bail ventile clairement la proportion des parties privées et professionnelles : vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé ET les revenus locatifs réels proportionnels à la partie dédiée à l'usage professionnel.

• Si le bail ne précise pas : vous devrez déclarer 100 % du loyer et du revenu cadastral comme si l'entièreté du bien était à usage professionnel, avec imposition plus élevée.

3. Location meublée

En cas de location meublée, vous percevez deux types de revenus distincts :

• des revenus immobiliers liés à la location du bâtiment,

• des revenus mobiliers provenant de la mise à disposition des meubles.

Il est recommandé de préciser la ventilation entre ces deux types de revenus directement dans le contrat de bail. Si cette répartition n’est pas spécifiée, l’administration fiscale considérera par défaut que 40 % du loyer total concerne les meubles.

Les revenus immobiliers sont à déclarer selon les règles expliquées dans les sections précédentes, en fonction de l’utilisation du bien. Quant aux revenus mobiliers, ils doivent être mentionnés dans le cadre VII de votre déclaration fiscale, sous le titre B, en regard du code 1156/2156.

4. Biens immobiliers à l’étranger

Que vous mettiez la maison ou l'appartement en location ou que vous l'occupiez vous-même occasionnellement, le fisc considère que vous retirez un avantage de la possession d’une résidence secondaire (même si celle-ci n’est donc jamais mise en location).

Vous êtes tenu d’indiquer son revenu cadastral non indexé dans votre déclaration. Pour le calcul de l’impôt, l’administration appliquera une indexation du revenu cadastral, suivie d’une majoration de 40 % afin de déterminer la base imposable.

À noter, précédemment c'était la valeur locative brute qui était utilisée pour l'imposition. Le RC étant généralement inférieur à la valeur locative, c'est plutôt une bonne nouvelle pour les propriétaires.

5. Régime matrimonial ou cohabitation : qui déclare quoi ?

Régime légal (communauté de biens)

Les biens immobiliers détenus par les époux avant leur mariage restent leur propriété personnelle. Toutefois, les revenus générés par ces biens sont considérés comme faisant partie du patrimoine commun.

Cela signifie que, même si une maison ou un appartement est détenu exclusivement par l’un des conjoints, les revenus qu’il produit doivent être déclarés à parts égales. Par exemple, si Jean est l’unique propriétaire d’un bien immobilier, chacun des époux devra déclarer 50 % des revenus issus de ce bien.

Régime de la séparation de biens

Dans ce régime, chaque époux conserve la propriété exclusive de ses biens, et il n’y a pas de patrimoine commun. Les revenus provenant de la maison ou de l'appartement mis en location restent également propres. Chaque conjoint doit donc déclarer uniquement les revenus issus des biens qu’il possède.

Par exemple, si un bien immobilier est détenu à 70 % par Anne et à 30 % par Jean, les revenus seront déclarés selon cette répartition. Si Anne est seule propriétaire d’un bien, elle en déclarera l’intégralité des revenus.

Rappels pratiques pour votre déclaration

• Utilisez toujours le revenu cadastral non indexé pour compléter votre déclaration.

• Vérifiez l’indexation officielle auprès du SPF Finances.

• Tenez compte des particularités régionales (certaines règles varient entre la Wallonie, la Flandre et Bruxelles).

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