Prix au m², quartiers qui montent, rendements en colocation : Elisa et Madi, conseillères We Invest, vous disent où acheter, vendre ou investir à Liège et à Huy.
Immobilier à Liège : centre ou périphérie, où acheter, vendre ou investir ?
L'immobilier à Liège a la réputation d'être l'un des plus abordables de Belgique. C'est toujours vrai... mais pas partout de la même façon.
Pour y voir clair, on a réuni deux conseillères qui vendent des maisons et des appartements tous les jours. Madi Lambron travaille dans le centre de Liège, depuis notre agence immobilière de Liège. Elisa Romboux couvre Huy et la périphérie, depuis notre agence immobilière de Huy. Toutes les deux en ont parlé en détail dans un épisode de notre podcast Conseil Immo.
Voici ce qu’elles observent sur le terrain.
Les prix de l'immobilier à Liège montent-ils encore ?
Oui, mais beaucoup moins vite.
En 2025, la maison médiane a atteint 238 000 € en province de Liège, soit 13,3 % de plus qu'un an plus tôt. L'appartement médian s'est établi à 183 000 €, en hausse de 6,2 % (Fednot, 2025). En 2026, le rythme retombe : +2,1 % pour le prix moyen d'une maison sur les neuf premiers mois (Fednot, 3e trimestre 2026).
Pourquoi une telle envolée ? Sur le terrain, on voit deux moteurs :
Les droits d'enregistrement à 3 % pour l'habitation propre et unique, au lieu de 12,5 %. Sur un achat de 200 000 €, l'économie atteint 19 000 €.
Le tram, qui a redonné de l'attrait à des quartiers longtemps délaissés.
Et maintenant ? Avec des taux d'intérêt qui remontent, on s'attend plutôt à une stabilisation.
Méfiez-vous toutefois des moyennes. D'une commune à l'autre, l'écart est énorme : la maison médiane coûte 180 000 € à Seraing, et 359 500 € à Donceel.
Centre de Liège ou périphérie : que choisir ?
Tout dépend de votre projet et de votre rapport à la voiture.
Le centre de Liège, pour les jeunes, les seniors et les investisseurs
Avec environ 198 000 habitants sur 69 km², Liège est une ville dense. On y trouve surtout des appartements, des maisons divisées et des immeubles de rapport.
Qui choisit de vivre à Liège ? Des jeunes actifs, des jeunes couples, mais aussi des seniors qui reviennent en ville quand leur maison devient trop grande.
« Liège est une ville culturelle, universitaire. Il y a beaucoup de jeunes, ça bouge, et surtout elle reste accessible. Par rapport à Bruxelles, on peut investir avec moins d'apport. »
Côté budget, comptez :
2 000 à 2 300 €/m² pour un appartement existant
environ 130 000 € pour un studio, travaux compris
140 000 à 150 000 € pour une à deux chambres
Voyez nos appartements à vendre à Liège et nos maisons à vendre à Liège.
Immobilier à Huy : de l'espace et du calme pour les familles
Huy, c'est environ 20 000 habitants, une gare, un hôpital, des commerces... et la campagne à quelques minutes.
Les familles qui quittent Liège y cherchent de la surface, un jardin, des espaces verts. Le secteur de Nandrin attire pour les mêmes raisons. Beaucoup d'acheteurs arrivent aussi de Namur et du Brabant wallon, séduits par les prix.
« La situation est hyper stratégique. Entre Liège et Namur, on est rapidement à la campagne. Le centre historique est très charmant, et les parkings sont gratuits. »
Comptez 1 000 à 1 800 €/m² pour une maison existante, et 1 800 à 2 000 €/m² pour un appartement.
Voyez nos maisons à vendre à Huy, nos appartements à vendre à Huy et nos maisons à vendre à Nandrin.
Où acheter à Liège, et à quoi faire attention ?
Les Guillemins restent le quartier le plus demandé. Et Saint-Léonard grimpe vite.
« La plus forte demande, c'est le centre-ville et les Guillemins, avec la gare. Après, il y a Saint-Léonard, justement avec le tram. »
Budget plus serré ? Regardez du côté de Coronmeuse, en plein redéveloppement, de Chénée ou d'Angleur. Proches du centre et de l'autoroute, ces quartiers restent accessibles.
Avant de faire une offre, voici trois réflexes :
Lisez les PV de copropriété : beaucoup d'immeubles liégeois datent des années 60 et ont de gros travaux devant eux.
Vérifiez les divisions : de nombreuses maisons ont été découpées en appartements sans être régularisées. Combien de logements sont réellement autorisés ?
Chiffrez la rénovation : le bâti est souvent ancien, et le PEB pèse sur votre financement.
« Avec la hausse des prix des matériaux et le manque de primes, ça cale un petit peu au niveau des ventes. »
Dernier conseil : ne limitez pas vos recherches à Immoweb. Les agences locales proposent régulièrement leurs nouveaux biens à leurs acheteurs inscrits avant de les publier, c'est ce qu'on appelle le off-market.
Combien de temps faut-il pour vendre à Liège ?
Environ un mois. C'est le délai habituel pour recevoir une offre sérieuse sur une maison ou un appartement prêt à habiter... à condition que le prix soit juste !
« Les maisons "déposez vos valises", ça a vraiment une grande valeur. Ça part très rapidement. Les gens cherchent de la tranquillité, et surtout pas de travaux. »
L'erreur qu'on voit le plus souvent ? Se caler sur une annonce Immoweb. Un prix affiché n'est pas un prix de vente. Un petit écart suffit pour sortir du marché et la maison stagne.
Partez plutôt des ventes réelles du quartier, PEB compris.
Investir à Liège : est-ce encore rentable ?
Oui, si vous achetez au bon prix. Comptez environ 5 à 5,5 % de rendement. Et davantage en colocation, portée par la forte demande étudiante.
« La demande en colocation flambe. Sur une bonne coloc, on peut être à plus de 6 %. »
Les repères à connaître :
Loyers : environ 450 € par chambre en colocation, jusqu'à 600 €, et environ 900 € pour une à deux chambres.
Ticket d'entrée : environ 120 000 € pour un studio à Liège, plutôt 200 000 € à Huy.
Permis de location : obligatoire à partir de cinq chambres. Beaucoup d'investisseurs s'arrêtent donc à quatre.
Droits d'enregistrement : 12,5 % pour un investissement locatif. Le prix d'achat fait toute la différence.
Et le neuf ? Il rapporte moins, mais offre 10 à 15 ans de tranquillité grâce à la garantie décennale.
Parcourez nos appartements à vendre à Liège ou voyez comment investir avec We Invest.
Quel quartier de Liège surveiller demain ?
La rive gauche.
Le tram a déjà transformé Saint-Léonard et Sclessin. La suite pourrait bien se jouer de l'autre côté de la Meuse.
« Il y a un déséquilibre entre la rive gauche et la rive droite. Je pense qu'avec le déplacement de la cité administrative, ça va faire renaître la rive gauche. Mais il faut être patient. »
Des investisseurs y achètent déjà des immeubles de rapport. Comptez au moins cinq ans pour viser une plus-value.
Envie d'aller plus loin ? Écoutez notre épisode dédié au marché liégeois dans le podcast Conseil Immo by We Invest.
