Prix au m², quartiers qui montent, rendements en colocation : Elisa et Madi, conseillères We Invest, vous disent où acheter, vendre ou investir à Liège et à Huy.
Immobilier à Liège : centre ou périphérie, où acheter, vendre ou investir ?
L'immobilier à Liège a la réputation d'être l'un des plus abordables de Belgique. C'est toujours vrai... mais plus tout à fait de la même manière.
Pour y voir plus clair, on a réuni deux conseillères dans un épisode podcast spécial Liège. Madi Lambron travaille dans le centre-ville depuis notre agence immobilière de Liège, et Elisa Romboux couvre Huy et la périphérie, depuis notre agence de Huy.
On vous embarque sur le terrain pour faire le tri entre vrais bons plans et fausses promesses.
Ce qu'il faut retenir
Les prix se stabilisent après une forte hausse en 2025 : la maison médiane atteint 238 000 € en province de Liège.
Centre de Liège : des appartements entre 2 000 et 2 300 €/m², pour les jeunes, les seniors et les investisseurs.
Huy et la périphérie : des maisons entre 1 000 et 1 800 €/m², pour les familles qui cherchent de l’espace.
Pour vendre : environ un mois pour une offre sérieuse, si le prix est juste.
Pour investir : 5 à 5,5 % de rendement en achetant bien, plus de 6 % en colocation.
À surveiller : les Guillemins et Saint-Léonard aujourd’hui, la rive gauche demain.
Les prix de l'immobilier à Liège montent-ils encore ?
Oui...mais beaucoup moins vite.
En 2025, le marché liégeois a fait des étinceilles. La la maison médiane a grimpé en un an à 238 000 € (+13,3 %) en province et l'appartement à 183 000 € (+6,2 %). Mais en 2026, le rythme se calme : +2,1 % pour le prix moyen d'une maison sur les neuf premiers mois (source : Fednot).
Deux gros moteurs expliquent ce boom récent :
Le fameux coup de pouce des droits d'enregistrement à 3 % pour une habitation propre et unique, au lieu de 12,5 %. Sur un achat de 200 000 €, c'est près de 19 000 € d'économisés pour la déco ou les travaux.
Le tram, qui a redonné un coup de frais à des quartiers longtemps délaissés.
Aujourd'hui, avec la stabilisation des taux, on est plutôt vers une belle stabilisation des prix. Mais attention aux moyennes. D'une commune à l'autre, l'écart est énorme, par exemple entre Seraing (maison médiane à 180 000 €) et Donceel (359 500 €), on ne joue clairement pas dans la même cour !
Centre de Liège vs périphérie : le grand dilemme
On a envie de vous dire, tout dépend de votre projet et de votre rapport à la voiture.
Le centre de Liège, pour les jeunes, les seniors et les investisseurs
Avec environ 198 000 habitants sur 69 km², la Cité ardente est une ville assez dense. On y trouve surtout des appartements, des maisons divisées et des immeubles de rapport.
Qui choisit de vivre à Liège ? Des jeunes actifs qui veulent tout faire à pied, des jeunes couples, mais aussi des seniors qui reviennent en ville quand leur maison devient trop grande.
Liège est une ville universitaire, culturelle et ultra vivante. Il y a beaucoup de jeunes, ça bouge, et surtout elle reste accessible. Comparé à Bruxelles, on peut investir avec moins d'apport.
Côté budget dans le centre, comptez :
2 000 à 2 300 €/m² pour un appartement existant
environ 130 000 € pour un studio, travaux compris
140 000 à 150 000 € pour une à deux chambres
👉 On pose ça là, mais allez jetez un oeil à nos appartements à vendre à Liège et nos maisons à vendre à Liège.
Immobilier à Huy : le paradis des familles
Huy, c'est environ 20 000 habitants, une gare, un hôpital, des commerces... et la campagne à quelques minutes.
Les familles qui quittent Liège y cherchent de la surface, un vrai jardin et de l'air pur. Le secteur de Nandrin attire pour les mêmes raisons. On voit d'ailleurs arriver pas mal de Namurois ou d'habitants du Brabant wallon, séduits par les prix.
La situation est hyper stratégique, à mi-chemin entre Liège et Namur. On est rapidement à la campagne., il y a le charme du centre historique et les parkings sont gratuits.
Côté chiffres en périphérie :
1 000 à 1 800 €/m² pour une maison
1 800 à 2 000 €/m² pour un appartement
👉 Découvrez également nos maisons à vendre à Huy, nos appartements à vendre à Huy et nos maisons à vendre à Nandrin.
Où acheter à Liège, et à quoi faire attention ?
Sans surprise, le quartier des Guillemins reste le quartier incontesté.
La plus forte demande, c'est le centre-ville et les Guillemins, avec la gare. Mais avec l'arrivée du tram, Saint-Léonard est devenu un spot très convoité.
Votre budget est un peu plus serré ? Regardez du côté de Coronmeuse, en plein redéveloppement, de Chénée ou d'Angleur. C'est proche du centre, super bien desservi par l'autoroute et encore très abordable
Trois réflexes avant de signer une offre :
Lisez les PV de copropriété : beaucoup d'immeubles liégeois datent des années 60 et ont de gros travaux devant eux.
Attention aux fausses divisions : de nombreuses maisons ont été découpées en appartements sans permis d'urbanisme. Assurez-vous que la situation est 100% légale.
Calculez le coût de la rénovation : le bâti ancien a du charme, mais isoler une passoire thermique coûte cher. Le PEB pèse sur votre financement.
Avec la hausse des prix des matériaux et le manque de primes, ça cale un petit peu au niveau des ventes.
Dernier conseil : ne restez pas bloqué à rafraichir la page d'Immoweb. Les agences locales proposent régulièrement leurs nouveaux biens à leurs acheteurs inscrits avant de les publier, c'est ce qu'on appelle le off-market.
Combien de temps pour vendre à Liège ?
Environ un mois. C'est le délai habituel pour recevoir une offre sérieuse sur une maison ou un appartement prêt à habiter... à condition que le prix soit juste !
Les maisons "déposez vos valises", ça a vraiment une grande valeur. Ça part très rapidement. Les gens cherchent de la tranquillité, et surtout pas de travaux.
Investir à Liège : est-ce encore rentable ?
Carrément ! Si vous achetez intelligemment, comptez environ 5 à 5,5 % de rendement. Et davantage en colocation, portée par la forte demande étudiante.
Liège est une ville d'étudiants par excellence. La demande en colocation explose. Sur une bonne coloc, on peut être à plus de 6 %.
Les repères à connaître :
Loyers : environ 450 € par chambre en colocation, jusqu'à 600 €, et environ 900 € pour une à deux chambres.
Ticket d'entrée : environ 120 000 € pour un studio à Liège, plutôt 200 000 € à Huy.
Permis de location : obligatoire à partir de cinq chambres. Beaucoup d'investisseurs s'arrêtent donc à quatre.
Droits d'enregistrement : 12,5 % pour un investissement locatif. Le prix d'achat fait toute la différence.
Et quid du neuf ? Le rendement brut est un peu plus faible, mais vous achetez 10 à 15 ans de tranquillité d'esprit grâce à la garantie décennale.
Quel quartier de Liège surveiller demain ?
La rive gauche.
Le tram a déjà transformé Saint-Léonard et Sclessin. La suite pourrait bien se jouer de l'autre côté de la Meuse.
Il y a un encore un décalage entre les deux rives. Je pense qu'avec le déplacement de la cité administrative, ça va faire renaître la rive gauche. Mais il faut être patient.
Des investisseurs y achètent déjà des immeubles de rapport. Comptez au moins cinq ans pour viser une plus-value.
Envie d'aller plus loin ? Écoutez notre épisode dédié au marché liégeois dans le podcast Conseil Immo.
