Emprunter pour acquérir son immeuble peut coûter cher en intérêts, mais cette “perte” peut être compensée par les avantages fiscaux liés aux emprunts vous permettant ainsi de diminuer voire supprimer l’impôt sur vos revenus immobiliers ! Dès lors, même si vous disposez du capital nécessaire pour financer votre acquisition, il reste parfois avantageux de solliciter un emprunt. Le fisc "récompense" les emprunteurs en leur accordant certaines réductions d'impôt. Comment et à quelles conditions: On fait le point !

Sources : Notaire.be & l'Echo

À par­tir du mo­ment où vous êtes pro­prié­taire d’un bien im­mo­bi­lier, vous êtes im­posé de 2 ma­nières: Premièrement via le précompte immobilier, un impôt annuel basé sur le revenu cadastral (RC) de votre bien, d’autre part via votre dé­cla­ra­tion d’im­pôts puisque vos re­ve­nus im­mo­bi­liers s’ajoutent à vos autres re­ve­nus et sont taxés au taux de la tranche la plus élevée de vos revenus (maximum 50%).

Bonne nouvelle: il est tou­te­fois pos­sible de faire bais­ser cette deuxième fac­ture fis­cale grâce aux in­té­rêts d’un em­prunt que vous avez contracté pour fi­nan­cer l’ac­qui­si­tion, la ré­no­va­tion ou la construc­tion d’un bien im­mo­bi­lier. Il est en effet possible de déduire le montant de ces intérêts à hau­teur de l’en­semble de vos re­ve­nus im­mo­bi­liers.

Grâce à l'emprunt, il est donc pos­sible de ré­duire, voire de sup­pri­mer to­ta­le­ment l’im­pact fis­cal gé­néré par vos biens im­mo­bi­liers sur votre dé­cla­ra­tion d'impôts.

Concrè­te­ment donc, vos re­ve­nus im­mo­bi­liers pro­viennent des mai­sons, ap­par­tements, ter­rains, etc. dont vous êtes pro­prié­taire (mais également pos­ses­seur, emphy­téote, su­per­fi­ciaire ou usu­frui­tier). Ils sont dé­ter­mi­nés soit sur la base du revenu ca­das­tral du bien soit sur les loyers perçus.

1. Votre ha­bi­ta­tion prin­ci­pale est généralement exo­né­rée d’im­pôts.

2. Le bien que vous louez à une per­sonne phy­sique qui ne l’af­fecte pas à son ac­ti­vité pro­fes­sion­nelle OU le bien que vous ne louez pas (telle qu'une résidence secondaire) est im­posé sur la base du RC in­dexé et ma­joré de 40%.

3. Le bien que vous louez à un par­ti­cu­lier qui l’af­fecte à son ac­ti­vité pro­fes­sion­nelle OU le bien que vous louez à une per­sonne mo­rale est im­posé sur la base des loyers réel­le­ment per­çus, di­mi­nués des charges for­fai­taires de 40% (ce mon­tant ne peut toutefois pas être in­fé­rieur au RC in­dexé et ma­joré de 40%).

4. Vos biens à l’étran­ger sont im­po­sés sur la base de leur va­leur lo­ca­tive brute s’ils ne sont pas loués et sur base des loyers réel­le­ment per­çus s’ils sont loués.

L’addition de tous ces revenus cadastraux et/ou loyers forment vos re­ve­nus im­mo­bi­liers, qui sont donc taxés au taux mar­gi­nal (c'est à dire au maximum 50%, selon la tranche dans laquelle se situent vos revenus).

De ce total, vous pou­vez dé­duire le paie­ment des in­té­rêts d’un em­prunt contracté dans le but d’ache­ter, ré­no­ver ou construire l’un de ces biens im­mo­bi­liers. Qu’ils se rap­portent à un seul bien n’a pas d’im­por­tance puisque “les in­té­rêts rattachés à une dette contrac­tée pour un seul bien im­mo­bi­lier peuvent être dé­duits de l’en­semble des re­ve­nus im­mo­bi­liers”.

Prenons un exemple:

Vous payez 500 euros par mois d’in­té­rêts (soit 6.000€ par an) pour un cré­dit qui vous a servi à fi­nan­cer l’ac­qui­si­tion d’une mai­son de rap­port dont le revenu cadastral correspond à 3.000€. L’en­semble de vos re­ve­nus im­mo­bi­liers (provenant de vos biens de rapports ou d’une résidence secondaire ; votre ré­si­dence prin­ci­pale étant exo­né­rée) at­teint donc 7.500€, qui correspond au RC (3.000€) indexé (par 1,7863 pour 2018) et majoré de 40%. Dés lors vous ne serez im­posé que sur un mon­tant de 1500 € (les 7.500€ de revenu immobilier diminué des 6.000€ d’intérêt). Au total, vous ne paie­rez donc que 750€ d’im­pôts sur vos pro­prié­tés im­mo­bi­lières (à un taux de 50%), là où elles vous au­raient coûté 3.750€ d’im­pôts si vous n’aviez pas de cré­dit.

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À quelles conditions ?

Le type de cré­dit n’a pas d’im­por­tance, vous devez juste pou­voir prou­ver qu’il a un lien avec l’un de vos biens im­mo­bi­liers. Il peut donc s’agir d’un cré­dit hy­po­thé­caire ou d’un prêt à tem­pé­ra­ment voire même un prêt à la consom­ma­tion (c'est-à-dire un crédit souscrit pour financer de grosses dépenses comme une voiture, du mobilier, un ordinateur ou encore un électroménager), pour peu que les fonds li­bé­rés soient bien à des­ti­na­tion im­mo­bi­lière.

Enfin, autre aspect important: le fait que vous bé­né­fi­ciez d’une ré­duc­tion d’im­pôts re­la­tive au cré­dit hy­po­thé­caire que vous avez contracté pour fi­nan­cer ou ré­no­ver votre ha­bi­ta­tion propre ne change rien à la dé­duc­tion des in­té­rêts or­di­naires.

Certes, ces calculs de réductions peuvent être complexes à maîtriser, mais valent néanmoins la peine d'être analysés pour chaque cas particulier afin de déterminer la solution la plus avantageuse pour vous !
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