Le nouvel accord de gouvernement fédéral belge, baptisé "Arizona", apporte d'importants changements fiscaux et réglementaires, avec des conséquences directes pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires.

Décryptage des mesures clés qui vont impacter le marché immobilier en Belgique.

Fin de la déduction des intérêts ordinaires pour les multipropriétaires

Dès l'entrée en vigueur de l'accord, les investisseurs ne pourront plus déduire les intérêts de leurs crédits contractés dans le but d'acheter ou de conserver des biens immobiliers autres que leur résidence principale (investissements locatifs, seconde résidences). Cette mesure vise à faire contribuer davantage les "épaules les plus larges", mais elle risque de peser sur la rentabilité des investissements locatifs et de freiner l'achat de biens à des fins de placement.

Or on le sait, la demande locative est en constante augmentation. Face à une baisse de l’offre, cela pourrait avoir un impact conséquent sur les prix des loyers. Une mesure à tenir à l'œil donc.

Fin de l'annexe pour déduire les loyers

Les propriétaires qui déduisent des loyers à titre professionnel n'auront plus à joindre l'annexe 270 MLH à leur déclaration fiscale. Cette simplification administrative constitue une bonne nouvelle pour ceux qui louent leurs biens à des entreprises ou des professions libérales.

Cette mesure s’inscrit dans le cadre d’une ambition plus large qui vise à simplifier les formalités administratives. 

TVA à 6% sur les démolitions-reconstructions

L'accord "Arizona" prolonge la TVA réduite à 6% pour les projets de démolition-reconstruction. Cette décision a fortement été influencée par les intempéries de 2024 qui ont impacté le lancement et/ou l’avancement de nombreux chantiers. 

Toutefois, bien que la mesure soit prolongée, elle s’accompagne d’une nouvelle restriction : le critère de superficie est resserré, passant de 200 m² à 175 m² pour les nouvelles constructions concernées.

Clause suspensive d'octroi de crédit automatique

Afin de protéger les acheteurs, les contrats de vente (offres et compromis) incluront automatiquement une clause suspensive liée à l'octroi du crédit hypothécaire. Si le prêt est refusé, la vente sera annulée sans pénalités. 

Cette mesure devrait permettre de renforcer la confiance envers le marché immobilier et accentuer la sûreté pour l’acheteur. 

Mais ce n’est pas tout, de nombreux acheteurs voyaient régulièrement le bien immobilier convoité leur passer sous le nez face à des offres sans conditions suspensives, souvent privilégiées par les vendeurs.

Majorité simple pour les rénovations en copropriété

Faciliter la transition énergétique : c'est l'objectif de la réforme qui abaisse le seuil de décision des Assemblées Générales de copropriété. Désormais, une majorité simple suffira pour valider des travaux d'efficacité énergétique (panneaux solaires, bornes de recharge, isolation, etc.).

Accès direct des banques aux certificats PEB

On le sait, le certificat PEB est au cœur de nombreuses décisions et réglementations. L’octroi d’un crédit hypothécaire et le taux d’emprunt ne font pas exception !

Les banques pourront donc directement consulter la base de données des certificats PEB (performance énergétique des bâtiments). Cette mesure devrait simplifier l'octroi de prêts hypothécaires et encourager les investissements dans des logements plus performants sur le plan énergétique.

Assouplissement des conditions des prêts verts

Toujours dans cette même optique, le gouvernement souhaite encourager l'achat de maisons et appartements énergétiquement performants en facilitant l'obtention de crédits hypothécaires avantageux dits “prêts verts”. 

L’ambition est annoncée, mais les détails de cette mesure restent à élaborer avec la Banque nationale.

TVA réduite sur les pompes à chaleur, augmentée sur les chaudières traditionnelles

L’énergie est clairement au centre des préoccupations de ces nouvelles mesures. De manière cohérente, le gouvernement Arizona souhaite donc adapter les TVA applicables sur les systèmes de chauffage pour favoriser les pompes à chaleur.

• La TVA sur les pompes à chaleur passe de 21% à 6% pour une période de cinq ans.

• A contrario, la TVA sur les chaudières au gaz et au mazout grimpe de 6% à 21%, pour les logements de plus de 10 ans.

Quels impacts sur le marché immobilier ?

Suite à l’annonce de ces mesures, on peut s’attendre à voir de nouvelles tendances émerger sur le marché immobilier belge :

• Les investisseurs locatifs seront impactés par la suppression de la déduction des intérêts, ce qui pourrait ralentir l'achat de biens destinés à la location et finalement impacter les loyers.

• Les acquéreurs seront mieux protégés avec la clause suspensive d'octroi de crédit, réduisant les risques financiers.

• Les rénovations énergétiques seront encouragées par la TVA réduite sur les pompes à chaleur et la facilité de prise de décision en copropriété.

• L’accès au crédit immobilier évoluera, avec un possible allègement des conditions pour les biens présentant une bonne performance énergétique. La demande pour ce type de maisons et appartements devrait encore s’accentuer.

En somme, le gouvernement "Arizona" redessine le paysage immobilier belge. Si certaines mesures visent à fluidifier le marché et encourager la transition énergétique, d'autres risquent de refroidir l'investissement locatif. Reste à voir comment le secteur s'adaptera à ces nouvelles règles.

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