Vous projetez de demander un prêt hypothécaire pour faire l'acquisition d'un bien immobilier ? Découvrez nos conseils pour tourner les réglementations à votre avantage.

1. Calculez votre capacité de remboursement maximale

Tout prêteur est tenu par la loi de vous conseiller. La loi stipule que les prêteurs doivent, à partir de la gamme de crédits qu'ils proposent, choisir celui qui correspond le mieux au client en termes de type et de montant.

Ils pourraient par ailleurs être tenus responsables s'il s'avère par la suite que leurs conseils étaient mauvais. Toutefois, afin de ne pas en arriver là, mieux vaut vous montrer prudents en calculant par vous-même le montant que vous pourrez rembourser chaque mois.

Test-Achat propose la formule suivante : ne pas dépasser 80% de la somme que votre ménage peut épargner chaque mois et du loyer que vous payez actuellement (s'il s'agit d'un achat pour occupation personnelle). Vous obtiendrez ainsi une marge de sécurité en cas de coup dur, de hausse du coût de la vie, d'agrandissement de la famille, etc.

2. Demandez la fiche d'informations

Dès la première visite chez les différentes enseignes de prêts hypothécaires, demandez une offre détaillée et sans engagement. Les prêteurs sont contraints de fournir ce qu'on appelle la fiche ESIS.

Cette fiche d'information doit reprendre toutes les caractéristiques essentielles du prêt demandé, dont le taux annuel effectif global (le fameux TAEG) et la mensualité. Par ailleurs, celle-ci doit avoir le même aspect partout, rendant d'autant plus facile la comparaison des différentes offres entres-elles.

Même si certaines banques peuvent faire traîner la remise de ce document (ils ont jusqu'à la remise de l'offre de crédit pour vous la remettre), il convient d'insister pour la recevoir afin de mener à bien vos investigations... le plus tôt, le mieux.

3. Ne vous fiez pas seulement au TAEG

Le prêteur est dans l'obligation d'indiquer le taux d'intérêt du prêt hypothécaire. Mais, il doit également annoncer le TAEG, le taux annuel effectif global. En plus du taux du crédit, celui-ci comprend aussi tous les autres frais dans le cadre de ce crédit : frais de dossier, commission de l'intermédiaire, éventuels droits d'enregistrement de l'hypothèque chez le notaire, frais pour les produits annexes obligatoires pour l'obtention du crédit, etc.

Pour cela, le prêteur convertit les différents coûts en pourcentage, pour obtenir le résultat final. Comme pour la fiche ESIS, l'objectif du TAEG est louable puisqu'il permet de comparer les offres entre-elles. Toutefois, mieux vaut ne pas foncer aveuglément pour le TAEG le plus faible, plusieurs éléments peuvent en effet contre-carrer ce chiffre ou cacher certains frais :

• Un prêt à taux variable affichera toujours un TAEG moins élevé qu'un crédit à taux fixe, toutefois celui-ci pourra augmenter après un certain temps.

• Un faible TAEG peut s'expliquer dans certains cas par le faible prix des produits annexes... qui ne doivent pas rimer avec mauvaise qualité. Mieux vaut vérifier avant de s'engager.

• Un TAEG peu élevé peut également s'expliquer par des frais annexes non obligatoires. Puisque ce produit ne fait pas partie du package obligatoire, les frais s'y rapportant ne devront pas être intégrés dans le TAEG... mais un commercial habile arrivera peut-être à vous convaincre de les prendre néanmoins.

Au final donc, un TAEG de 3% pourrait être plus intéressant qu'un à 2%, si celui-ci comprend à la base une assurance intéressante alors que le deuxième est lié à une assurance non obligatoire coûteuse.

Il convient d'être méfiant, et de réaliser tout de même une série de calculs comprenant la somme de TOUS les frais et futurs paiements, en euros cette fois, afin de bien pouvoir comparer les options qui s'offrent à vous.

4. Tout ce qui n'est pas rendu obligatoire contractuellement peut être résilié

Afin de fournir un TAEG attractif et attirer ainsi plus de clients, les banques vont certainement être tentées d'évoluer en proposant des "recommandations" plutôt que des obligations (avec une belle réduction à la clé pour celui qui souscrira à ces produits annexes). À vous d'en prendre l'avantage !

En effet, s'il est possible d'obtenir un prêt avantageux grâce à une assurance "recommandée" dites oui... tout en continuant à vous intéresser aux autres propositions pour cette même assurance chez les concurrents.

Vous êtes dans vos droits de mettre un terme à la police à laquelle vous venez de souscrire contre une autre plus avantageuse. Puisqu'il n'existe pas sur papier de condition qui lie la réduction aux taux d'intérêt emprunté, vous ne devez pas craindre d'une hausse de votre taux.

5. Ne signez pas trop vite

Lorsqu'un prêteur vous fait une offre, celle-ci est définitive et contraignante dans son chef : il ne pourra plus y déroger, si ce n'est en votre faveur. Sachez que vous avez 14 jours pour accepter ou non une offre qui vous est proposée.

Attention, une fois que vous aurez signé, vous ne pourrez plus revenir sur votre décision, il convient de prendre le temps nécessaire, et ne pas se laisser mettre la pression si un organisme de prêt insiste pour que vous signez sur le champ... Vous ne devez en aucun cas craindre une augmentation du TAEG par le prêteur si vous refusez de signer, vous êtes protégé pendant 14 jours.

Par ailleurs, si le prêteur compte des frais de dossier (allant parfois jusqu'à 700€), vous ne devrez les payer qu'après avoir accepté l'offre.

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