Vous le savez, en immobilier, la nouvelle année est souvent synonyme de nouveautés ! Et après un marché mouvementé en 2023, il est normal que tous les regards se tournent vers 2024. Augmentation du précompte immobilier, assurance incendie, primes… Faisons le tour des grands changements à ne pas manquer en 2024, pour accompagner au mieux vos clients !

Les changements immobiliers en Belgique 

Commençons par les nouveautés immobilières qui concernent tous les belges, quelle que soit votre zone d’expertise… 

Hausse du précompte immobilier de 4%

On commence avec une première nouvelle peu réjouissante pour l’ensemble des (futurs) propriétaires Belges. Après une hausse record du précompte immobilier en 2023 (+9,6%), L’Echo a calculé que cet impôt régional subirait cette année une nouvelle augmentation d’environ 4%. 

Augmentation de la prime assurance incendie 

On continue dans le même registre avec l’augmentation du coût de l’assurance incendie. Si la hausse est moins importante qu’en 2023 (+10,8%), l’assurance coûtera tout de même 3,7% de plus aux propriétaires d’un bien immobilier cette année.

En effet, rappelons que chaque maison ou appartement est assuré à sa valeur à neuf. Pour ce faire, la prime est calculée sur base de l’indice Abex qui, lui-même, représente les prix actuels de la construction (matériaux, main d'œuvre, …). L’Abex ayant augmenté cette année, suite à la hausse des prix des matières premières, ceci explique la répercussion sur le montant à payer de l’assurance.

Augmentation des coûts lié à l’acte immobilier

Depuis le 1er janvier, signer un acte coûte entre 17% et 19% plus cher à votre acheteur. La raison ? L’indexation des rétributions liées aux formalités hypothécaires. 

Cette indexation, qui a pris effet le 1er janvier, se traduit par une hausse de la somme forfaitaire à payer, passant de 240€ à 285€.

Diminution des frais de dossier hypotécaire

Bonne nouvelle en revanche, toujours pour vos acheteurs et plus précisément pour les emprunteurs. En 2024, les frais de dossiers liés à la contraction d’un crédit hypothécaire diminuent !

Plafonnés à 500€ les années précédentes, ces frais ont donc été revus à la baisse et passent à 350€ cette année. Une bonne nouvelle qui devrait compenser en partie la hausse des coûts d'un acte immobilier et rassurer les futurs acquéreurs !

Fin du bonus pour les résidences secondaires

Jusqu’au 31 décembre 2023, l’achat d’une résidence secondaire donnait accès à un avantage fiscal plutôt intéressant : une réduction d’impôts de 30% sur un montant maximum de 2.350€ pour l’épargne à long terme. 

Depuis le 1er janvier 2024, les acheteurs d’une résidence secondaire ne pourront plus bénéficier de ce bonus. En revanche, il persiste pour les actes signés avant cette date.  

Maintien de la TVA à 6% pour les démolitions/reconstructions

Et c’est reparti pour un an supplémentaire ! Jusqu’au 31 décembre 2024, le taux réduit à 6% (au lieu de 21%) est maintenu pour les travaux de démolition et de reconstruction. Un argument de vente non négligeable pour ce type de bien immobilier.

Attention tout de même, cette mesure est valable dans le cas de travaux initiés par un particulier, mais n’est plus d’application pour les professionnels du bâtiment. 

Bien sûr, les conditions d'éligibilités persistent ; la démolition doit être suivie d’une reconstruction de maximum 200m2 habitables et destinée à l’habitation. Enfin, l’acheteur devra occuper la maison ou l’appartement pendant au moins 5 ans après ces travaux.

Du changement sur la TVA des panneaux solaires

Vous vendez une maison ou un appartement construit il y a moins de 10 ans ? Sachez que l’année 2024 signe le retour de la TVA à 21% pour l’installation de panneaux solaires ou d’un chauffe-eau solaire dans les habitations récentes.

En revanche, les pompes à chaleur ne sont pas concernées par ce changement et continuent donc de bénéficier d’un taux de TVA réduit, quelle que soit l’année de construction de la maison.

Nouvelles vérifications liées à la déduction loyer

Nouvelle réglementation également pour les locataires qui déduisent tout ou partie de leur loyer en charge professionnelle. Il leur est désormais demandé de joindre une annexe comprenant les coordonnées complètes du bailleur ainsi que les informations liées à la location (adresse, loyer, montant déduit) lors de leur déclaration fiscale. 

L’objectif poursuivi par cette nouvelle mesure est double : d’une part, il vise à s’assurer que le locataire n’utilise pas le bien immobilier à des fins professionnelles à l’insu du bailleur. D’autre part, le but est de vérifier que le bailleur a déclaré les revenus locatifs provenant de l’affectation professionnelle du bien immobilier et est donc soumis à la taxation adéquate.  

Ce qui change en immobilier en Wallonie pour 2024

Compteur individuel électrique et gaz obligatoire

Depuis 2008, il est obligatoire d’installer un compteur individuel pour l’électricité, et le gaz lorsque c’est applicable, lors de la construction ou de la rénovation d’une maison ou d’un immeuble.

Par ailleurs, le 1 janvier 2024 marquait la date d’échéance pour tous les autres bâtiments qui n’en seraient pas encore équipés. 

Si vous commercialisez un bien immobilier résidentiel qui fournit de l’électricité et/ou du gaz à des fins individuelles, pensez donc à vérifier avec le vendeur que son habitation remplit ces conditions.

Contrôles mystères

La discrimination au logement est l’une des premières forme de discrimination en Belgique. Source de revenus, critères raciaux,... Vous le savez, choisir un locataire sur base de tels critères est illégal. Pourtant, il n’est pas rare qu’un propriétaire bailleur se base sur des aspects discriminants pour la sélection du candidat locataire. Pour contrer ce problème, un nouveau dispositif de “contrôles-mystères” a été mis en place depuis le 1er janvier 2024. 

Concrètement, ces contrôles prendront la forme de tests, lors desquels une personne de l’administration régionale se présentera comme un potentiel client afin de vérifier le respect des bonnes pratiques.

Les changements immobiliers à Bruxelles en 2024

De son côté, la région bruxelloise s’est penchée sur les locations avec une nouvelle mesure pour 2024, qui touche tant les bailleurs que les locataires. 

Le locataire prioritaire en cas de vente de son logement 

Depuis le 1 janvier, “le droit de préférence pour le locataire” est entré en vigueur à Bruxelles. En d’autres termes, lorsqu’une maison ou un appartement occupé par un locataire est mis en vente, celui-ci dispose de 30 jours pour décider d’acquérir le bien immobilier au prix demandé par le propriétaire. Durant cette période, le locataire est donc prioritaire !

Par ailleurs, si les conditions de vente deviennent plus favorables après que le locataire ait décliné l’offre, par exemple suite à une baisse du prix de la maison, il bénéficiera à nouveau de 7 jours pour se positionner.    

Certains types de baux ou de transactions immobilières sont toutefois exemptés de cette obligation, notamment les baux à court terme ou encore dans le cadre d’une vente à un membre de la famille jusqu’au troisième degré.

Quels impacts pour les professionnels de l’immobilier ? Tout d’abord, lorsque le droit de préférence est applicable, il est essentiel de s’assurer que cette mesure soit bien respectée avant la mise sur le marché du bien, au risque de voir la transaction annulée. Mais ce n’est pas tout, votre discours doit également être adapté afin de souligner l’importance de se faire accompagner, même lorsque le locataire est un potentiel acquéreur désigné.

Les changements immobiliers en Flandre 

EPC obligatoire pour les parties communes 

Depuis le 1er janvier 2024, tous les immeubles à appartements doivent disposer d’un certificat EPC (équivalent du certificat PEB en Wallonie) pour les parties communes du bâtiment.

Si cette mesure ne concernait que les grosses copropriétés les années précédentes, elle est donc désormais élargie aux immeubles comprenant entre 2 et 4 unités. 

En cas de non respect, les copropriétaires s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ selon le nombre de lots abrités dans l’immeuble. 

Adaptations des primes de rénovation 

Du côté des primes, la Flandre a également pris ses décisions pour 2024, au programme :

• Fin de la prime à l’achat de panneaux photovoltaïques 

• Prolongation des primes RENOLUTION (pour les rénovations et améliorations énergétiques)

• Maintien du système de primes “Mijn Verbouwpremie”

Les primes offrent un argument de vente non négligeable pour les passoires énergétiques, pensez à adapter votre discours à ces changements. 

Fin du principe de transférabilité 

Finalement, on clôture ce marathon des nouveautés 2024 avec la fin du principe de transférabilité des droits d’enregistrement en Flandre. 

Dans le nord du pays, lorsqu’un propriétaire revendait sa première habitation pour en acquérir une nouvelle, il était possible, sous certaines conditions, d’absorber une partie des droits d’enregistrement payés antérieurement. 

En d’autres termes, les droits à payer pour l'achat d'une nouvelle maison étaient réduits en prenant en considération les droits précédemment versés lors de l'acquisition d'un premier achat immobilier. Ainsi, le propriétaire, devenu acheteur, n'avait à régler que la différence entre les deux montants.

Depuis 2024, ce système de report n’est plus applicable. Votre acheteur doit donc payer l’entièreté des droits d’enregistrement.  

​​S’adapter aux évolutions du marché sera donc le maître mot pour des transactions immobilières couronnées de succès ! Et ça commence par de la transparence avec les vendeurs et les potentiels acquéreurs. 

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