Dans cet article, nous examinons les tendances clés du marché qui caractériseront l'année 2025. Quels défis et quelles opportunités représentent-elles pour les agents et les professionnels de l'immobilier ?

L’année 2025 s’annonce charnière pour le secteur immobilier en Belgique. Entre stabilisation des taux, le retour en force des acheteurs et mise en avant de la durabilité, voici ce qui attend les professionnels du secteur immobilier cette année.

Taux d’intérêt : la fin des montagnes russes ?

Après des mois d’incertitudes et des baisses successives fin 2024, les taux d’intérêt devraient enfin se stabiliser pour cette nouvelle année. Selon Vincent Reynaerts, expert et professeur en crédit, même si la Banque Centrale Européenne n’exclut pas de nouvelles réductions des taux directeurs, cela ne devrait plus impacter significativement les taux hypothécaires. 

Une stabilisation des taux entre 2,5% et 3,5% selon les dossiers, qui marque la fin des incertitudes pour les candidats acquéreurs. Ces derniers, qui étaient dans l’attente de perspectives plus claires, devraient donc faire le retour sur le marché immobilier. 

Accès à la propriété : des disparités régionales

En Wallonie et en Flandre, 2025 est déjà marqué par les mesures gouvernementales avec notamment une réduction des droits d’enregistrement à 3% en Wallonie et 2% en Flandre, à l’achat d’une habitation propre et unique. Bien que ces baisses s’accompagnent de la suppression d’autres avantages (chèque-habitat & abattement), cela devrait permettre faciliter l’accès à la propriété et encourager l’achat, en particulier pour les primo-accédants. 

À Bruxelles, toutefois, les prix continuent de grimper et aucune réforme similaire n’est prévue, c’est donc l’abattement combiné aux droits d'enregistrement à 12,5% qui reste applicable. 

L’accès à la propriété pour les primo-acquérants en Belgique semble donc être favorisé pour cette nouvelle année, bien que cela ne se traduise pas de manière égale dans les 3 régions. 

Pour les locataires : un marché sous pression

En 2025 à Bruxelles, le marché locatif devrait rester sous pression, avec une demande toujours croissante face à une offre limitée. Nous n’avons pas encore suffisamment de nouveaux biens sur le marché bruxellois par rapport à la demande à tendance à croître. La difficulté d’accès à la propriété, en raison de taux d’intérêt encore relativement élevés, bien que stabilisés et de prix immobiliers stables voire en hausse (+3% en 2025 selon ING), pousse de plus en plus de ménages vers la location.Par ailleurs, les propriétaires pourraient répercuter les coûts liés aux nouvelles réglementations ou à l’entretien de leurs biens, ce qui risque d’entraîner une augmentation des loyers ou d’encore plus diminuer l’offre locative.

À Bruxelles le marché locatif ne semble donc pas ralentir. Notons néanmoins qu’en région bruxelloise, les autorités ont instauré l’obligation de mentionner le montant du loyer appliqué au locataire précédent pour tout bail de courte durée. Celui-ci ne peut pas être augmenté entre deux baux de courte durée (hors indexation). Cela permet de contrôler et donc de limiter les augmentations excessives.

Mais en Flandre et en Wallonie aussi on observe un marché locatif dynamique, mené par une part importante des acteurs du marché immobilier qui se tournent vers la location.

Les investisseurs : une lente reprise

Les loyers, en constante augmentation, devraient attirer de nouveaux investisseurs immobiliers. Bien que l’activité de ces investisseurs ait ralenti lors des deux années précédentes, ces derniers montrent des signes de retour. 

Un retour influencé par les perspectives économiques, mais aussi par la stabilisation des taux hypothécaires. Comme pour les acheteurs occupants, les investisseurs réalisent qu’attendre davantage ne mènera pas, à court terme, à des taux plus avantageux.

Des signes positifs donc, mais néanmoins timides pour l’investissement locatif résidentiel.

La durabilité : l'immobilier à l'heure verte

Ces dernières années, la performance énergétique du bâtiment a petit à petit pris une place centrale dans le secteur immobilier et en 2025 semble encore s’accélérer ! Près d’un belge sur deux indique ne pas vouloir acheter un bien ayant une PEB inférieure à E.

Selon une étude d’ING, les propriétaires investissent de plus en plus dans la rénovation énergétique de leur maison ou appartement. Réduire les factures, augmenter le confort et valoriser les biens immobiliers deviennent des priorités absolues. 

Mais les réglementations en vigueur jouent également un rôle clé dans l’intérêt porté à la PEB. En effet, l’agenda énergétique, communiqué par les 3 régions, continue de dicter le rythme, avec des échéances claires pour les biens immobiliers les moins performants. Et ce, malgré l’assouplissement de ce calendrier annoncé en région flamande.

Le neuf : l’atout gagnant ?

Le premier bénéficiaire de cet attrait grandissant pour la performance énergétique devrait être l’immobilier neuf. Comparé aux logements existants, le neuf représente une valeur sûre pour les acheteurs sensibles à la durabilité. 

Et pourtant, l’avenir de l’immobilier neuf, en difficulté depuis quelques années, ne semble pas s’éclaircir pour autant. 

Quatre raisons principales peuvent expliquer ce déclin, malgré un cahier des charges particulièrement intéressant pour les acheteurs :

1. Un régime fiscal en défaveur du neuf : on en parlait plus haut, les biens immobiliers existants bénéficient d’incitants fiscaux particulièrement avantageux avec la réduction des droits d’enregistrement à 3%, à 2% ou l’abattement selon les régions (pour les profils concernés). À l’inverse, un taux de TVA de 21% s’applique généralement sur l’immobilier neuf, créant un fossé de plus en plus marqué entre les deux types d’immobilier. Heureusement, il existe des possibilités, parfois méconnues pour contourner cette situation et réduire l’écart.

2. Des coûts élevés : les promoteurs font face aux coûts élevés des matériaux de construction, engendrant inévitablement des prix importants pour l’immobilier neuf.

3. Un panel d’acheteurs réduit : les acquéreurs-cibles de l’immobilier neuf font face à une perte de pouvoir d’achat causée par l’augmentation du coût de la vie, réduisant le panel de candidats acheteurs potentiels.

4. Une complexité administrative : les procédures administratives auxquelles font face les promoteurs immobiliers complexifient et retardent l’obtention du permis. Des retards qui engrangent des frais importants dans le chef du promoteur mais aussi un décalage entre la réalité au moment de la conception du projet et celle du marché lors de son lancement effectif. 

Si l’immobilier neuf semblait donc être une opportunité pour l’avenir énergétique du parc immobilier belge, ses atouts ne suffisent pas pour compenser les challenges rencontrés par le secteur, qui peinera toujours à suivre le rythme en 2025.

Un déséquilibre offre-demande 

Tous les éléments développés précédemment laissent suggérer une demande croissante pour cette année 2025. Et l’indexation des salaires n'est qu’un argument supplémentaire dans ce sens.

Une demande grandissante que l’offre ne semble pas pouvoir suivre…Or, une demande supérieure à l’offre est généralement synonyme de hausse des prix. Une bonne nouvelle pour vos clients vendeurs !

Des prix en hausse modérée

On en vient donc à LA question : comment vont évoluer les prix de l’immobilier ? Vous l’aurez compris avec les indices laissés plus haut, la courbe des prix devrait une fois encore grimper en 2025.

Enfin, les experts prévoient une augmentation d’environ 3% en 2025. Si on déduit l’inflation de cette hausse, c’est en réalité 0,9% de croissance. Un chiffre modéré mais révélateur d’un marché toujours attractif, porté par une demande soutenue.

We Invest est un réseau d’agences immobilières innovant. Ensemble avec nos directeurs d’agence indépendants, nous adoptons une approche différente de l'immobilier en replaçant l’humain au centre de la transaction immobilière. Nous offrons à nos agences une boîte à outils axée sur la technologie, le coaching et le marketing (digital), afin qu'ils puissent gagner du temps et développer leur activité plus rapidement.