L’état des lieux permet d’acter les responsabilités du propriétaire comme celles du locataire en cas de litige. Retrouvez les éléments essentiels à retenir pour éviter les mauvaises surprises.
L'état des lieux d'entrée est dressé au plus tard au moment où le locataire prend possession des lieux loués. Il s'agit d'un document écrit, établi contradictoirement entre les parties, et dans lequel tous les dégâts existants sont répertoriés. Il faut les reprendre avec le plus de précision possible, de préférence en établissant la liste reprenant séparément chaque pièce d'habitation. Une clause stipulant que le locataire reconnaît avoir reçu les lieux en "bon état" ne remplace pas un état des lieux détaillé, et ne suffit donc pas.
Cet état des lieux peut être fait par le propriétaire et le locataire, mais peut poser des problèmes s'il n'est pas effectué par un professionnel: mauvaise description des dégâts, inventaire incomplet, etc. La prudence recommande donc aux deux parties de s'adresser à un expert spécialisé, qui établira un rapport dont les frais seront partagés entre les parties.
Bien entendu, si, en cours de bail, une des parties apporte au bien loué des modifications importantes, l'état des lieux peut être adapté, toujours contradictoirement, et à frais communs.
En location, l’état des lieux est un document à remplir avec soin
L’état des lieux est un document essentiel du contrat de bail liant un propriétaire et un locataire. Il doit être rédigé en deux exemplaires (un pour le propriétaire, un pour le locataire), à deux occasions : lors de l’entrée du locataire dans le logement (généralement lors de la remise des clés), puis lorsque le locataire rendra les clés au propriétaire, à la fin du bail.
Mieux vaut éviter d'expédier cette étape puisque ce document permettra d’acter les responsabilités précises du propriétaire et du locataire en cas de litige. Aucune des deux parties n’a donc intérêt à manquer de vigilance lors de l’établissement de ce document d’entrée et de sortie.
Pour éviter les litiges, n’oubliez pas de relever les compteurs
Établir le constat précis de l’état d’un logement n’est pas chose aisée. Ainsi, il est conseillé de le réaliser lorsque l’électricité ou le gaz sont en état de fonctionnement. Cela permettra aux deux parties de vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques (radiateurs, réfrigérateur, plaques chauffantes etc.).
Il est également important de relever les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. La vérification de l’état des sols, des murs, des plafonds, des fenêtres et des portes doit être bien entendu réalisée avec attention. Tout type de défaut (peinture qui s’effrite, fissures, traces) devra être mentionné. La meilleure solution consiste d’ailleurs à prendre des photos. Elles pourront servir en cas de litige.
Vous avez dix jours pour réagir après un état des lieux d’entrée
Si vous êtes locataire et venez de signer l’état des lieux d’entrée, il se peut que vous vous aperceviez, une fois installé dans votre logement, qu’un défaut important n’a pas été mentionné dans le document.
Sachez que vous avez dix jours pour signaler le problème en adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire. Ce délai de 10 jours est prévu par la loi. En cas de problème relatif au système de chauffage, vous pouvez également faire modifier l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement.
Quel recours en cas de désaccord lors de l’état des lieux de sortie ?
Les désaccords surviennent généralement lors de l’état des lieux de sortie. Rappelons aux propriétaires qu’ils ne peuvent imputer à leur locataire la prise en charge des réparations liées à l’usure normale du logement. Le locataire se doit en revanche d’avoir entretenu correctement le logement (entretien annuel de la chaudière, menues réparations etc.).
Si un désaccord ne parvient pas être dissipé, le recours à un huissier est possible et son verdict s’imposera aux deux parties. Enfin, en cas de désaccord persistant, le propriétaire ou le locataire pourront saisir une commission départementale de conciliation, puis le Tribunal d’instance dont dépend le logement.
Bon à savoir
L’état des lieux d’entrée, quand il est réalisé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, n’entraîne normalement aucun frais spécifique. Mais si le propriétaire mandate un expert immobilier, les frais doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Dans ce cas, la part versée par le locataire ne peut pas dépasser celle versée par le propriétaire et ne pourra en aucun cas excéder 3 € par m² de la surface habitable du logement. L’état des lieux de sortie est à la charge exclusive du propriétaire.
