Achat sur plan : à quoi faut-il être attentif ?

Acheter un bien immobilier qui n'existe pas encore ou en cours de construction peut susciter certaines inquiétudes... Mais pas de panique, l'achat sur plan est encadré par toute une série de mécanismes de protection. En sachant où regarder et les questions à poser, tout devrait bien se passer !

L'achat sur plans consiste à acquérir un bien neuf (maison ou appartement) qui, au mo­ment de l'achat, se trouve à l'état de plan ou est en cours de construction. Vous n'avez donc pas la possibilité de visiter votre logement comme vous le feriez avec un bien déjà construit.

L’environnement du bien immobilier

Avant même de vous projeter dans le logement, prenez le temps d’analyser son environnement. Se rendre sur place à différents moments de la journée permet de mieux comprendre la vie du quartier et d’évaluer s’il correspond réellement à vos attentes. La proximité des commerces, des écoles, des transports en commun, des axes routiers ou encore des espaces verts joue un rôle déterminant dans votre qualité de vie future. Un bien immobilier ne se résume jamais à ses murs : son emplacement est tout aussi essentiel.

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Construction et finitions : bien s’informer en amont

Une fois le quartier validé, il est indispensable de récolter un maximum d’informations sur le projet lui-même. Les documents fournis par le promoteur, et en particulier le cahier des charges, constituent votre principale source d’information. Ils détaillent les caractéristiques techniques du bâtiment, les matériaux utilisés et le niveau de finition prévu.

Il peut également être pertinent de visiter d’autres réalisations du même promoteur afin de juger de la qualité globale de son travail. Lorsque le chantier est suffisamment avancé, un appartement témoin est parfois accessible. Celui-ci permet de se projeter plus concrètement dans les volumes et les finitions, tout en gardant à l’esprit que la disposition et les matériaux présentés ne correspondent pas toujours exactement au bien que vous achetez. Les plans et le cahier des charges restent les seuls documents contractuels de référence.

Personnaliser son appartement neuf

L’un des grands avantages du neuf réside dans la possibilité de personnaliser son logement. Selon l’état d’avancement du chantier, le promoteur vous proposera différents choix esthétiques, comme les revêtements de sol, l’aménagement de la cuisine et de la salle de bain, les cloisons non porteuses ou encore certains revêtements muraux.

Il est important de noter que ces personnalisations portent uniquement sur l’aspect esthétique du bien. La structure du bâtiment, quant à elle, ne peut pas être modifiée. Plus vous intervenez tôt dans le projet, plus les possibilités de personnalisation seront étendues.

Le financement d’un bien neuf

Parlons argent : contrairement à l’achat d’un bien existant, le paiement d’un logement neuf ne s’effectue pas en une seule fois. Le prix est réparti en plusieurs tranches, clairement définies dans le compromis et l’acte authentique de vente. Vous ne payez ainsi que ce qui est effectivement construit.

Concrètement, cela signifie que vous ne payez QUE ce qui est déjà construit :

• Lors de la signature du compromis, un acompte de maximum 5 % du prix total est généralement demandé.

• À l’acte, vous payez le terrain ainsi que les constructions déjà réalisées. Par la suite, les paiements s’échelonnent en fonction de l’avancement du chantier.

• Chaque nouvelle facture est accompagnée d’une attestation de l’architecte confirmant que les travaux concernés ont bien été exécutés.

Une protection juridique spécifique au neuf

L’achat d’un bien sur plan en Belgique est strictement encadré par la loi Breyne, qui offre une protection renforcée à l’acquéreur. Cette loi fixe notamment de manière définitive le prix et les modalités de paiement dès le compromis, empêchant toute modification arbitraire en cours de chantier.

• Mode de paiement : le prix et les modalités de paiement sont fixés dans le compromis et l'acte de vente, de manière définitive. Le promoteur ne pourra exiger un paiement que suivant l'avancement du chantier.

• La garantie d’achèvement : qui établit que le promoteur a souscrit à une assurance afin de permettre l’achèvement de la construction, en cas de faillite.

• Les réceptions provisoire et définitive : qui vous permettra de constater (et faire réparer) les éventuels vices apparents ou cachés, jusqu'à un an après la réception des clés.

• Le transfert de propriété : qui stipule que le jour de l'acte, vous devenez  propriétaire de la quotité de terrain correspondant à votre appartement (ou de la totalité du terrain acquis, s'il s'agit d'une maison). Vous deviendrez ensuite propriétaire des constructions au même rythme que l'avancement du chantier.

• Le délai d’exécution et les astreintes : afin d’éviter des retards intempestifs, le délai d’exécution est précisé dès le compromis. En cas de retard imputable au constructeur, celui-ci vous sera redevable de dommages et intérêts.

Réceptions de l'appartement neuf

La réception provisoire

Une fois l’appartement prêt, vous avez donc le droit de contrôler si celui-ci a bien été construit conformément aux plans et cahier des charges que vous avez reçus et signés. C’est la raison d’être de ce qu’on appelle la « réception provisoire » à savoir l’inspection de ce que vous avez acquis. ll est fort probable qu'à l'issue de cette visite vous établissiez une liste de ce qui doit encore achevé/amélioré/réparé.

En effet, si lors de la réception provisoire, vous constatez des défauts apparents (revêtement de sol non conforme, fissure sur un rebord de fenêtre, etc.) vous pourrez en informer le promoteur (ou l'entrepreneur), afin que celui-ci vienne réaliser les adaptations nécessaires. Attention que si vous ne notifiez pas vos remarques à ce moment-là, vous ne pourrez plus y revenir par la suite. À noter évidemment que ceci n’est valable que pour les défauts apparents.

La réception définitive

S'en suit une période de minimum 1 an (quatre saisons) qui vous laisse la possibilité de "tester" votre logement et repérer des problèmes non visibles (tel qu'un radiateur  dysfonctionnel par exemple). Durant ce délai, si vous constatez encore des malfaçons, vous pourrez également en informer le promoteur et/ou l’entrepreneur qui devront venir les faire réparer. La réception définitive vient donc, un an après la réception provisoire, clôturer ce mécanisme de remarques.

La garantie décennale

Même après la réception définitive, vous restez protégé. La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les problèmes graves affectant la structure du bâtiment, sa stabilité ou son étanchéité. Elle permet, le cas échéant, d’engager la responsabilité du promoteur, de l’architecte et de l’entrepreneur.

Vous l'aurez compris, acheter un bien neuf est entouré d'une série de questionnements, mais vient également avec un grand nombre de garanties qui vous permettent de faire un achat serein ! Vous souhaitez en savoir plus ? Nos experts du neuf sont à votre disposition pour répondre à vos questions.