Acheter un bien immobilier qui n'existe pas encore ou en cours de construction peut susciter certaines inquiétudes... Mais pas de panique, l'achat sur plan est encadré par toute une série de mécanismes de protection. En sachant où regarder et les questions à poser, tout devrait bien se passer !

L'achat sur plans consiste à acquérir un bien neuf (maison ou appartement) qui, au mo­ment de l'achat, se trouve à l'état de plan ou est en cours de construction. Vous n'avez donc pas la possibilité de visiter votre logement comme vous le feriez avec un bien déjà construit.

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Environnement du bien immobilier

Le premier réflexe à avoir est de visiter le quartier, en vous y rendant plusieurs fois, à des moments différents, pour vous familiariser avec les environs : à quelle distance se situent les commerces, les axes routiers, les écoles, les transports en commun et autres facilités ? Et ainsi s'assurer qu'il correspond à vos besoins.

Construction et finitions

Une fois convaincu par le quartier, récoltez  un maximum de renseigne­ments sur le bien. Vos sources seront tout d'abord les brochures et documents fournis par le promoteur, tels que le cahier des charges, qui reprend toutes les informations techniques sur le futur bâtiment. Il peut également être utile de visiter d'autres constructions du même promoteur immobilier.

Si le chantier est suffisamment avancé, un appartement témoin va certainement voir le jour, afin de vous permettre de visualiser les différentes finitions mentionnées dans le cahier des charges et vous aider de faire votre choix.  

Personnalisation son appartement neuf

En parlant de finitions... dans la plupart des constructions neuves, le promoteur va vous proposer une série de choix pour personnaliser votre futur logement : sol, aménagement de la cuisine et de la salle de bain, cloisons (non porteuses), revêtement mural, etc. Attention que vous ne pourrez personnalisez votre logement que sur des éléments esthétiques et non pas sur la structure du bâtiment.

Notons aussi qu'au plus tôt vous arriverez dans l'avancement du chantier, au plus vous aurez la possibilité de person­naliser votre bien.

Financement d'un bien neuf

Parlons argent : contrairement à un bien existant, vous ne payez pas la totalité de votre appartement au moment de l'acte. Dans l'immobilier neuf, on parle en tranches de paiement (tranches qui seront mentionnées dans le compromis et l'acte authentique de vente). Concrètement, cela signifie que vous ne payez QUE ce qui est déjà construit :

• Lors de la signature du compromis de vente, il vous sera demandé un acompte de maximum 5% du prix total.

• À l'acte, vous allez payer tout ce qui existe déjà, c'est-à-dire le prix du terrain et les constructions déjà existantes.

• Ensuite, vous payerez au fur et à mesure de l'avancement des travaux. À chaque nouvelle facture sera jointe une attestation de l'architecte, qui certifie que les travaux ont bien été effectués.

Protection juridique propre à l'immobilier neuf

Lorsque vous achetez un bien d'habitation sur plan en Belgique, vous êtes encadré par la loi Breyne, qui aura diverses implications et mécanismes de protection:

• Mode de paiement: le prix et les modalités de paiement sont fixés dans le compromis et l'acte de vente, de manière définitive. Le promoteur ne pourra exiger un paiement que suivant l'avancement du chantier.

• La garantie d’achèvement: qui établit que le promoteur a souscrit à une assurance afin de permettre l’achèvement de la construction, en cas de faillite.

• Les réceptions provisoire et définitive: qui vous permettra de constater (et faire réparer) les éventuels vices apparents ou cachés, jusqu'à un an après la réception des clés.

• Le transfert de propriété: qui stipule que le jour de l'acte, vous devenez  propriétaire de la quotité de terrain correspondant à votre appartement (ou de la totalité du terrain acquis, s'il s'agit d'une maison). Vous deviendrez ensuite propriétaire des constructions au même rythme que l'avancement du chantier.

• Le délai d’exécution et les astreintes: afin d’éviter des retards intempestifs, le délai d’exécution est précisé dès le compromis. En cas de retard imputable au constructeur, celui-ci vous sera redevable de dommages et intérêts.

Réceptions de l'appartement neuf

La réception provisoire

Une fois l’appartement prêt, vous avez donc le droit de contrôler si celui-ci a bien été construit conformément aux plans et cahier des charges que vous avez reçus et signés. C’est la raison d’être de ce qu’on appelle la « réception provisoire » à savoir l’inspection de ce que vous avez acquis. ll est fort probable qu'à l'issue de cette visite vous établissiez une liste de ce qui doit encore achevé/amélioré/réparé.

En effet, si lors de la réception provisoire, vous constatez des défauts apparents (revêtement de sol non conforme, fissure sur un rebord de fenêtre, etc.) vous pourrez en informer le promoteur (ou l'entrepreneur), afin que celui-ci vienne réaliser les adaptations nécessaires. Attention que si vous ne notifiez pas vos remarques à ce moment-là, vous ne pourrez plus y revenir par la suite. À noter évidemment que ceci n’est valable que pour les défauts apparents.

La réception définitive

S'en suit une période de minimum 1 an (quatre saisons) qui vous laisse la possibilité de "tester" votre logement et repérer des problèmes non visibles (tel qu'un radiateur  dysfonctionnel par exemple). Durant ce délai, si vous constatez encore des malfaçons, vous pourrez également en informer le promoteur et/ou l’entrepreneur qui devront venir les faire réparer. La réception définitive vient donc, un an après la réception provisoire, clôturer ce mécanisme de remarques.

Garantie à l'achat d'un appartement sur plan

Après les réceptions, la mission de l’entrepreneur, de l’architecte et du promoteur n’est pas encore terminée. En effet, la garantie décennale vous protège pendant dix ans. Période durant laquelle vous pourriez vous retourner contre le promoteur, l'architecte et/ou l'entrepreneur pour les problèmes relatifs à la structure du bâtiment, sa stabilité et son étanchéité.

Vous l'aurez compris, acheter un bien neuf est entouré d'une série de questionnements, mais vient également avec un grand nombre de garanties qui vous permettent de faire un achat serein ! Vous souhaitez en savoir plus ? Nos experts du neuf sont à votre disposition pour répondre à vos questions !