Souvent mise en avant comme argument de vente, la rentabilité brute donne une vision partielle d’un investissement immobilier. Elle se limite aux loyers perçus, sans intégrer les frais liés à la détention du bien. Pour une analyse plus fiable et rationnelle, il est préférable de se baser sur la rentabilité nette de frais et de charges, calculée à partir du prix d’acquisition et tenant compte de l’ensemble des coûts incontournables.

Rentabilité brute vs rentabilité nette : une différence majeure

Le rendement brut repose sur une approche purement mathématique. Or, ce que l’investisseur conserve réellement après déduction des charges, taxes et frais de gestion est souvent bien inférieur.

Ignorer ces éléments peut conduire à une surestimation importante de la rentabilité et à de mauvaises décisions d’investissement. Voici les principaux postes à intégrer dans un calcul de rentabilité nette réaliste.

Les frais à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette

La fiscalité immobilière

Tout propriétaire d'un bien immobilier doit s'acquitter du précompte immobilier. Il s’agit d’un impôt annuel à charge du propriétaire dont le montant varie selon la localisation et les caractéristiques du bien, et impacte directement le rendement net.

Notez que votre investissement est doublement taxé puisque vous devez également déclarer le revenu cadastral de la maison ou de l'appartement dans votre déclaration fiscale. Ce montant servira de base dans le calcul de vos impôts.

Les assurances

Dans le cadre d'un investissement locatif, tant le locataire que le propriétaire doivent souscrire à une assurance habitation. L'assurance du locataire a pour objectif de garantir le contenu du bien immobilier (donc les affaires personnelles du locataire), tandis que le propriétaire souscrit à une assurance habitation pour sécuriser l'enveloppe du bâtiment.

Les charges non récupérables

Certaines dépenses ne peuvent pas être refacturées au locataire. Dans une copropriété, il faut notamment prendre en compte les frais de syndic, les honoraires de gestion de copropriété ou encore l’alimentation du fonds de réserve.

Le risque de vide locatif

Lors d’un changement de locataire, une période d’inoccupation peut survenir. Ces vacances locatives entraînent une absence de loyers tout en maintenant les charges fixes. Il est prudent d’intégrer cette réalité dans ses projections.

Les frais d’entretien et de réparations

Un bien immobilier nécessite un entretien régulier : peinture, luminaires, équipements, mais aussi réparations plus importantes à moyen ou long terme. En copropriété, des travaux structurels (toiture, façade, ascenseur) peuvent également peser lourdement sur la rentabilité. Avant d’acheter, il est vivement conseillé de consulter les procès-verbaux d’assemblée générale afin d’anticiper les travaux à venir.

Les frais de gestion locative

Si vous confiez la mise en location ou la gestion de votre bien à un professionnel, ces services ont un coût. Honoraires d’agence, gestion mensuelle ou administrative doivent être intégrés dans le calcul du rendement.

Une méthode de calcul plus réaliste

Pour obtenir une rentabilité nette crédible, de nombreux investisseurs raisonnent non pas sur 12 mois de loyers, mais sur une base de 10 mois volontairement prudente, intégrant l’ensemble des frais et aléas. Cette approche permet d’éviter les mauvaises surprises et d’évaluer objectivement la viabilité d’un projet immobilier.

Calculer sa rentabilité nette : une étape clé avant d’investir

La rentabilité nette est un indicateur indispensable pour comparer plusieurs opportunités et s’assurer que l’investissement correspond à vos objectifs financiers et à votre profil de risque.

Vous souhaitez être accompagné dans l’analyse de votre projet ou dans la recherche d’un investissement immobilier adapté à votre situation ? Nos conseillers sont à votre disposition pour réaliser une analyse personnalisée, sans engagement.