Dans cet article, nos experts vous guident à travers les principales étapes et règles à respecter pour une déclaration fiscale correcte de vos revenus immobiliers !

Investir dans l'immobilier est un moyen sûr et rentable de faire fructifier son capital. Cependant, au-delà de l'achat et de la gestion, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de ce type d'investissement. En Belgique, la déclaration des revenus immobiliers est une étape cruciale pour tout propriétaire.

Qui doit déclarer les revenus immobiliers ?

En Belgique, toute personne possédant un bien immobilier (maisons, appartements, terrains et autres propriétés similaires) est tenue de déclarer les revenus générés par ce bien dans sa déclaration fiscale. 

Cela inclut :

• Les résidences secondaires, que vous les occupiez pour vos vacances ou que vous les mettiez en location occasionnellement. 

• Les biens d’investissement locatifs 

• Les logements de vacances type Airbnb

Et enfin, si vous habitez une maison ou un appartement (votre résidence principale), vous ne devez pas déclarer votre revenu cadastral dans votre déclaration fiscale, mais votre bien immobilier est tout de même taxé chaque année via le paiement du précompte immobilier.

Quid des usufruitiers et des nus-propriétaires ?

Si vous êtes dans une situation où la propriété d'un bien est divisée, vous pouvez être soit nu-propriétaire, c’est-à-dire que vous avez la propriété du bien, mais vous ne pouvez pas en profiter. Ou alors, vous êtes usufruitier et dans ce cas, vous profitez du bien et percevez les revenus.

Les revenus immobiliers doivent être déclarés par l'usufruitier du bien. Si vous êtes nu-propriétaire, c’est-à-dire si vous possédez uniquement la nue-propriété sans l'usufruit, vous n'êtes pas tenu de déclarer les revenus de ce bien. 

Cette distinction est importante et peut parfois prêter à confusion, alors assurez-vous de bien comprendre votre situation pour éviter tout malentendu fiscal.

Comment déclarer ses revenus immobiliers en Belgique ?

La déclaration de vos revenus immobiliers va dépendre de l'usage de la maison ou de l'appartement en question. Un logement de type Airbnb comporte, par exemple, des spécificités supplémentaires par rapport à une location "classique", on vous explique.

La distinction va se faire à trois niveaux :

• Le bâtiment

• Les meubles

• Les services

Déclarer un investissement locatif ou une seconde résidence

Dans le cadre d'un investissement locatif "classique" ou pour une seconde résidence à usage privé, on considère que seul le bâtiment génère un revenu (soit via le revenu locatif, soit via la jouissance de la seconde résidence). C'est donc ce bâtiment (uniquement) qui devra être déclaré dans vos impôts.

Quelle est la base imposable ?

C’est le revenu cadastral non indexé qui doit être déclaré. Le montant imposable est dans ce cas égal au revenu cadastral indexé (le coefficient d’indexation s’élève à 2,1763 pour l’année de revenus 2024), majoré de 40 %.

Prenons un bien immobilier dont le revenu cadastral non indexé est de 450 euros. Le calcul du revenu cadastral indexé est : 450 x 2,1763 = 979,34. Ensuite, pour obtenir les revenus immobiliers imposables, il faut majorer ce montant de 40 % : 979,34 x 1,4 = 1 371,08 euros.

Où déclarer les revenus immobiliers ?

Dans votre déclaration fiscale belge, les revenus immobiliers doivent être indiqués dans le cadre III. Si vous louez un bien à un particulier, vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106. L'administration fiscale se charge ensuite de calculer les revenus immobiliers imposables à partir du revenu cadastral indexé et augmenté de 40 %.

Déclarer un logement de vacances type Airbnb

Dans le cadre d'une location de vacances, la mise en location concerne à la fois la maison ou l'appartement mais aussi les meubles qui s'y trouvent et potentiellement les services proposés aux vacanciers. Vous capitalisez donc sur trois facettes de la location et chacune d'entre-elles doit être déclarée.

Quelle est la base imposable ?

Si vous louez votre logement de vacances sur Airbnb, sachez que vos revenus sont catégorisés en trois types :

1. Revenus immobiliers : ceux-ci proviennent de la location de la chambre ou du bien immobilier en tant que tel.

2. Revenus mobiliers : ils proviennent de la location des meubles qui équipent le bien.

3. Revenus divers : ils comprennent les revenus issus des services complémentaires comme le petit-déjeuner ou le nettoyage.

Si vous avez pensé à bien détailler tout ça dans le contrat de location, parfait, vous pouvez déclarer chaque type de revenu séparément. Sinon, pas de panique ! Le fisc s’en charge pour vous. Il considère que 20 % de ce que vous touchez correspond aux revenus divers, et que les 80 % restants sont à partager entre les revenus immobiliers (60 %) et les revenus mobiliers (40 %).

Où déclarer les revenus immobiliers ?

Les revenus générés par la location via Airbnb doivent être déclarés dans plusieurs cadres de la déclaration fiscale belge :

1. Revenus immobiliers : vous déclarez le revenu cadastral non indexé correspondant à la partie du bien louée au cadre III, au code 1106/2106. Vous pouvez ajuster ce revenu en fonction de la portion de l'habitation louée et du nombre de jours de location pendant l'année fiscale concernée.

2. Revenus mobiliers : ils doivent être déclarés au cadre VII, au code 1156/2156. Ces revenus peuvent être diminués des frais liés à la location des meubles.

3. Revenus divers : ces revenus, relatifs aux services complémentaires, doivent être déclarés dans la partie II de la déclaration, au cadre XV, au code 1200/2200. 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour déclarer vos revenus immobiliers correctement. Prêt à passer à l’étape suivante ? Découvrez les opportunités d'investissement disponibles sur notre site et laissez-vous inspirer pour vos prochains projets immobiliers !