Vous désirez investir dans un bien immobilier ? Calculer votre rendement est une étape incontournable pour un investissement éclairé. On vous explique comment bien le calculer...

1. Étudier la rentabilité de façon réaliste

Tout investissement immobilier performant commence par une analyse financière lucide. Autrement dit, il faut partir d’une estimation réaliste des loyers perçus, sans se raconter d’histoires. Et surtout, ne pas oublier de déduire les frais incontournables (précompte immobilier, travaux d’entretien et réparations, assurance propriétaire,...).

C’est précisément là que se joue la rentabilité réelle de votre projet.

Rendement brut vs rendement net : ne pas se tromper de lecture

L’un des pièges classiques de l’investissement immobilier, c’est l’écart parfois important entre le rendement brut et le rendement net. Sur le papier, les chiffres peuvent sembler très attractifs… mais la réalité doit être nuancée.

Le rendement brut est fréquemment mis en avant dans les annonces et discours commerciaux. Pourquoi ? Parce qu’il est simple à calculer et flatteur. Il se base uniquement sur le montant des loyers par rapport au prix d’achat du bien, sans tenir compte des charges. Résultat : il ne reflète pas la vraie rentabilité de l’opération.

Le rendement net, lui, est beaucoup plus pertinent. Il intègre l’ensemble des frais liés à la détention et à la gestion du bien immobilier. C’est donc cet indicateur qu’il faut privilégier pour évaluer la performance réelle d’un investissement immobilier.

Calculer le rendement net

Pour mesurer la vraie rentabilité de votre projet, le calcul du rendement net est indispensable. Il vous permet de comparer objectivement plusieurs opportunités et d’éviter les mauvaises surprises à long terme.

Un investissement immobilier réussi n’est pas celui qui promet le plus, mais celui dont les chiffres tiennent la route une fois confrontés à la réalité.

Pourquoi multiplier le loyer par 10, alors qu'il y a 12 mois dans une année ? 

Pour obtenir le résultat le plus juste possible, il est d'usage de ne pas compter l'ensemble des loyers mensuels perçus, mais de déduire 1 à 2 mois afin de prendre en compte certains frais indissociables à la possession d'un bien et sa gestion:

• Le précompte immobilier, c'est-à-dire un impôt dû tous les ans par les propriétaires d'un bien immobilier. Celui-ci correspond à un pourcentage du revenu cadastral, majoré d'impôts communaux et régionaux, qui varient selon l’emplacement du bien.

• Les changements de locataires, qui peuvent se solder par un laps de temps d'inoccupation, appelé vacances locatives, durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (comptez, en moyenne 1 mois tous les 3 ans)

• Éventuellement les frais de gestion locative par un tiers

• Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic

• Les travaux d’entretien et les coûts annexes d’aménagement (luminaires, peinture, store et rideaux, réflexion de la plomberie, etc.)

Exemple

Loyer mensuel perçu: 850€
Prix d'acquisition: 200.000 + 83.000 € de frais (frais de notaire, TVA/droit d'enregistrement, frais de raccordement, etc.) = 283.000€

Rentabilité: (8500€/283.000€)*100 = 3%

2. Recherchez un bien autofinancé

L’investissement locatif consiste, dans le meilleur des cas, à acheter sans que cela coûte de l’argent au propriétaire : concrètement, l’investisseur emprunte une somme donnée pour acheter un bien, qu’il loue pour rembourser cet emprunt.

Un bon investissement locatif est idéal dans le cas où le loyer perçu est supérieur à la mensualité du remboursement du prêt et aux différentes dépenses inhérentes à la possession d'un bien immobilier.

Un loyer supérieur de 15 % à la mensualité de remboursement du prêt permet ainsi de prévoir une petite enveloppe de sécurité pour payer les frais fixes, et faire face à quelques imprévus.

On parle alors de bien autofinancé puisque sur une année, il génère au moins autant de rentrées que de dépenses. De cette manière, vous vous constituez un patrimoine qui vous permet (au mieux) de percevoir une nouvelle rentrée d’argent mensuelle, en plus de rembourser votre crédit.

⚠️ Attention toutefois : aussi séduisant soit-il sur le papier, un bien totalement autofinancé est aujourd’hui devenu rare dans le cadre d’un investissement immobilier. Les opportunités offrant une rentabilité suffisante pour couvrir l’ensemble des charges et du crédit sont de plus en plus limitées.

Dans ce contexte, d’autres solutions de financement peuvent être envisagées, comme le crédit bullet. Il s’agit d’un type de crédit spécifique où vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois à l’échéance.

Cette option peut s’avérer pertinente dans une stratégie d’investissement immobilier orientée rendement, notamment si vous prévoyez de revendre le bien à terme. La revente peut alors permettre de solder le capital restant dû, tout en générant une éventuelle plus-value, améliorant ainsi la rentabilité globale du projet.

3. Considérez le potentiel de plus-value

En plus du rendement locatif net que vous percevez mensuellement, il faut également considérer l’investissement immobilier sur le long terme, avec la plus-value à la revente. Cette plus-value moyenne annuelle s’élève à 5% ces 30 dernières années sur le marché résidentiel belge ! Il est, par ailleurs, estimé qu'elle se maintiendra aux alentours de 3,5% sur les 20-30 prochaines années.

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